不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策

徐俊燕

摘要：不动产登记后房产测绘工作的有效落实，不但能够根据房产实际状况判定住户的固有资产数额，以此为住户经济财产提供更全面的保障，同时凭借房产测绘数据，更可以增强地方不动产管理部门对地区建筑环境的管控力，由此避免房产纠纷等问题的出现。本文基于房产测绘内容展开分析，在明确常见问题与优化对策同时，期望能够为后续不动产体系的构建提供良好参照。

关键词：不动产；房产测绘；常见问题；解决对策

一、房产测绘工作内容概述

房产测绘工作主要是通过房屋及用地信息的采集，为房屋产权、开发利用、房产交易、征税税费与规划建设提供资料的措施。期间，房产测绘需要根据房屋位置、功能特点、建筑面积、占地面积、结构形式、分户面积、建筑高程等多方面数据进行调查，通过专业且规范化的监测措施，确定相应数据的精准性与完善性，同时还需要根据相关法规，确定房产的实际数据信息并给予独立的编号，以便于地方房产管理工作的顺利开展，并能够为住户经济权益的保障搭建可持续平台。

二、房产测绘工作常见问题

1. 房产测绘面积数据问题

房产测绘是基于居住建筑等不动产形式，对房产经济价值进行判定的一项必要前提工作，以便于不动产估值时具备详细的数据参照，并能够结合现阶段经济市场环境，判定户主名下固有资产总额。此项措施的落实，不但能够为住户房屋交易提供更加客观的数据参照，由此凭借精准数据降低了房产交易中出现纠纷的风险，同时凭借房产测绘等工作的有效落实，更有助于房产编码与档案管理等工作的落实，由此为住户的经济权益提供保障，也便于建设企业在房产项目方面的管理。另外，从房产测绘的工作内容来看，测绘工作从工程规划阶段便一直持续跟进，在工程建设完毕后，可由建设单位指派对建筑工程状况进行更细致检测，由此判定工程是否按照图纸内容进行施工，并通過详细数据的记录，更便于房产数据的统计与交接，由此将相关信息提供至楼盘表内，以便住户选择时具备更详细的面积数据参照。

故而，房产测绘工作的流程与凭据采集工作有以下几方面问题：

（1）根据工程图纸，判定工程占地面积、建筑面积、道路红线、建筑位置、规划许可、单元层数、建筑性质、结构形式、公共面积等复杂的数据信息流程，难以保障测绘工作的真实性与精准性。

（2）根据我国不动产房屋编码要求编制的房屋代码期间，需根据图纸内容，进行的预测绘、实测绘，并根据房产环境判定各层的公共分摊面积，在此期间极易引发住户纠纷。

（3）根据实际测量结果编制的房产测绘成果报告难以被有效利用。

2. 不动产测量问题分析

根据我国现阶段实行的不动产测量规范可知，不动产测量工作涵盖了分户房产测量、控制测量、建筑面积测量、使用面积测量、界址测量等内容，在测量工作开展期间，测量人员必须根据影响不动产经济数据的参数特性展开测量，以便获取更完善的数据判定住户不动产总额，为后续不动产测量报告的编写提供数据参照。

而在不动产编写报告的依据主要有地籍调查与房产测量规范，同时报告内容也涵盖了土地与房屋产权等方面的信息，以便为住户的经济权益提供保障。但也因此基于不同规范的要求，极易使得报告编写存在偏差，无法为住户提供更适宜的登记服务平台。

3. 不动产制度变革问题

在现阶段不动产制度的影响下，我国多数测绘单位虽然已经转变了测绘管理认知，使得各地房产测绘工作更贴合当前政策要求，但部分地区住户却并未实时跟进国家政策，使得极大多数不动产计算理念仍旧停留在传统认知阶段，如此不但极易造成房产数据统计的偏差，同时更易引发房产纠纷，使不动产管理与数据采集工作的正常开展受到影响。

三、房产测绘工作问题解决对策

1. 加强不动产测绘知识的推广

在目前不动产统一登记形势下，要形成一份多用途的不动产测量报告用于房产交易管理和不动产登记，可以由国土测绘、房产测绘的专业队伍根据专业化分工，分别完成地籍测量、房产测绘，再整合成不动产测量报告，也可以由一个测绘机构独自完成一份完整的不动产测量报告。对于专业性的房产测绘、国土测绘机构来说，需要认真学习房产测绘、地籍测量方面的知识，全面掌握不动产测量所需要的技能，以应对房产交易、不动产登记的需要。

2. 构建完善的地理信息数据库

根据我国经济发展需求，地方要建立完善地理空间信息数据交换共享平台，实现不同部门之间多源异构数据的交换共享，加快自然资源与空间地理基础信息库和国土资源数据云平台建设。目前，部分地方已经对于加强测绘地理信息工作达成一致，由地方测绘管理部门负责建立测绘地理信息数据库，并负责运营管理和维护，实现测绘地理信息数据共享。各测绘机构共享测绘成果，利用测绘数据“云平台”，基础数据可以互相利用，避免重复测绘。

3. 增强测绘成果的可利用性

根据《房屋交易与产权管理工作导则》，测绘机构应在采集规范划许可和土地的位置、幢、层、面积、性质等信息后，根据房屋代码与测量规范等形成房产预测绘成果报告。房产测绘成果实行备案管理，只有经过备案的房产测绘成果信息才能记载至楼盘表中。房产测绘成果资料包括书面资料和电子数据资料。房产测绘成果资料内容和形式，应符合房产管理部门备案要求。房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责。

4. 做好不动产代码的编制工作

《房屋代码编码标准》规定：房屋登记单元代码由26位阿拉伯数字组成，前25位为本体码，其中行政区划代码为9位，基本单元代码由12位基本单元幢代码和4位户代码组成，最后一位为识别码。《不动产权籍调查技术方案》则依据以上标准规程，使不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物代码构成。为满足房产交易、不动产登记等各方面的需要，房产测绘机构应出具适合房产交易、不动产登记的不动产测绘报告书。

5. 图幅号与宗地代码宜并存

鉴于房产测绘机构长期以来使用的是图幅号、丘号、幢号来确定房屋的唯一性，目前我市税务部门征收契税、个人所得税等税种确定基准价的参考数据均关联到图幅号、丘号、幢号，尚未建立与宗地代码与定着物代码相关联的的税务征收评估系统。因此，房产测绘机构出具的测绘报告书除生成不动产单元代码外，可以备注图幅号、丘号、幢号，待时机成熟后再统一采用不动产单元代码。

四、结语

房产测绘工作在不动产统一登记后的有效落实，不但能够为地方建设单位提供更全面的数据平台，通过详细的数据判定住户持有固定资产数值，以便住户经济权益得到保障，同时测绘工作的有效落实，更能够增强地方部门对土地利用的把控性，以便城市规划等工作的开展具备更详细的数据参照。故而，在论述不动产统一登记后房产测绘面临的问题及对策期间，必须明确房产测绘工作店内容与潜在问题，在提供完善的优化对策后，才能保障后续不动产登记工作的质量。

参考文献：

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