在土地管理过程中的经验探讨

孙欣

摘 要：土地资源是不可再生的稀有资源，也是人们赖以生存和长期发展的基础。而土地管理问题在我国现代化发展过程中，一直带有全局性、根本性、战略性等重大问题 本文主要分析土地管理过程存在的问题、现代化管理方式及3S辅助技术在土地管理中发挥的重要作用。

关键词：土地管理 现代管理 3s辅助技术

随着经济建设的发展，人们对土地管理利用的要求也越来越高。而土地资源优化配置，能使土地功能互补、资源共享。政府宏观调控和市场调节相结合的土地优化配置原则，能有效抑制因盲目性、随意性而造成的失误行为，从而促进土地市场的健康发展。

一、土地管理存在的问题

1、土地征用行为操作不规范

1）农村集体土地主体不明确，产权模糊不清，对土地的征用缺乏制约作用。政府在征用农地时，垄断土地所有权的出售行为，大部分农民的土地权益被政府的权利执行者所侵占。国家是土地所有权的真正占有者，土地产权的行使是由国有土地使用者独立进行的，而集体土地权益则是派生的，农民获得的土地权益再多，也是政府划分赠予的。

2）对征地的“公共利益没有严格的规定，征地范围模糊不清对耕地保护不利。在实际征地过程中，征地的指导思想有偏差、动机不纯，致使农地非农化失控和损害农民权益的情况频频发生，而这些行为通常是利用土地做无本买卖，以求实现资本原始积累，加速建设，或者为体现个人政绩而造成的。

3）征地程序尚不完善。在非市场经济体制下，土地管理者往往无法确定土地使用者的最佳用地范围，土地使用者闲置或浪费土地的情况也得不到有效的解决。

2、非农建设用地流转不规范

我国集体土地的非农建设用地主要包括农民住宅用地、乡镇企业建筑用地和农村集体以公益为目的的建筑用地。目前，农村住宅用地管理不规范，土地利用粗放，村庄外延扩张，耕地破坏及土地资源浪费现象严重，农村整体规划不到位，村容村貌较差，大量的“空心村”导致土地闲置。而乡镇企业用地划而未用的情况屡见不鲜。同时，因为集体建设用地流转制度的缺乏，集体非农建设用地的使用权私下被变相出让、转卖，致使土地使用混乱，土地市场的正常秩序受到严重影响。近年来，随着市场经济的快速发展，部分计划经济时期的企业因为不适应目前的发展形式而逐渐倒闭或停产，大部分乡镇企业处于偏远地区，交通不便而且离销售地及原材料供应地比较远，因此，这些企业倒闭后使土地闲置、荒废。

3、农业用地配置机制不健全

我国农村土地家庭承包责任制度的推广，调动广大农民的生产积极性，但以家庭承包责任制为主体的农村生产经营体制在逐渐退化，逐渐出现一些不适应生产力发展的缺点：分散农户的家庭经营与市场需求难以衔接，单家独户所拥有的生产要素与扩大生产经营的要求不符，生产和再生产的各个环节在利益分配上出现分歧，家庭经营向商品生产转化与社会化协作机制不符。此外，农民对土地流转形式的多样化和土地流转观念的不协调，导致不同地区流转规模和速度存在明显的差异。因为缺少相应的政策指导，基层干部难以协调土地流转出现的问题，导致土地流转处于盲目运作的状态。

二、现代化土地管理方法

挖掘土地潜力资源的可行方案有“无土地招商”和“零土地技改”两种，这种方案很多地区都在积极推广并取得较好的成绩。借鉴各地实践情况的成功经验，提高土地资源集约化管理水平的方法主要有：

1、完善土地使用制度

首先，修整土地的供给与出让形式，在土地利用制度方面引入市场机制。进行资源集约的经营理念，把以供给决定需求的方式替代以需求决定供给的方式。变换土地的利用方式，提高土地的利用价值及利用效率，防止企业用地的低成本无限扩展。制定有效的土地储備制度来完善土地使用制度，这是政府调控土地市场的有效手段。土地的合理利用必须同时考虑经济效益和社会效益，政府应该对土地市场进行严格的管理，以确保社会效益和经济效益同步进行，土地储备是政府调控与土地市场管理的有效方法。作为置换城镇内部低度利用的土地和开发城镇内部存量土地、增加城市建设用地的有效途径的统一土地收购储备制度，能够更好的规范土地市场利用、解决土地无偿使用制度下产生的历史遗留问题。

2、实行优先使用储备土地战略

在各种建设用地及项目用地选址时，国土、规划、招商等部门及乡镇企业引导项目优先使用低效利用土地、闲置土地和储备土地。提高储备土地的供地率，加快批而未供、废弃、闲置土地的重新开发工作。使往年储备土地的供地率达到50%以上，本年储备土地的供地率达到80%以上。依法进行处罚由于项目投资不到位而导致的耕地荒废或土地闲置现象，必须收回其土地使用权。

3、加强清理闲置土地

逐渐加强对低效利用土地、储备未供土地和闲置土地的清理力度，调查处理具体项目，对详细情况进行记录存档，依据具体情况依法进行开发利用，从而大量节省土地资源，使其收获最大的效益 依法对应该无偿收回或闲置满2年的土地，必须无条件收回；不符合以上收回土地条件的，采取等价置换、改变用途、临时使用等方法及时进行处理。严格按照法律规定征缴土地闲置满1年而不满2年的土地闲置费用。对闲置房地产用地尤其是超过2年的，必须按照国土资源部的规章制度严格征缴增值的地价。

4、提高闲置土地开发

提高土地利用率，利用迁村并点，建设旧城改造和农村住宅集聚区等形式，提高城镇一体化建设进度。对那些供而未用、用而不足的土地应该尽陕开发，对乡镇旧址、闲置企业，重新进行复垦开发，积极开发闲置土地，为企业项目落地建筑提供保障。加快旧城改造的进度、加大对“城中村”的建设，为建设新项目提供充足的用地空间。

5、s技术辅助土地管理

遥感监测土地的分类依据是遥感图像纹理结构、光谱信息、土地用途、土地经营特点、利用方式、覆盖特征等等，土地利用的调查情况与遥感监测土地分类的原则一样，都应用两级分类的原则。遥感监测影像具有季节性成像的特点，所以，在分析数据的来源时，应该选取信息量大、相关性小的波段作为分析对象，尽可能全面、具体的体现出地表的实地信息。对于遥感影像的处理，必须选择最佳波段，对大自然实际色彩进行实物的模拟，分别选择不同时像的图像、不同分辨率图像，以确保处理结果的准确无误。在监测的过程中，要注意几个变化的类型，即新修铁路、新增城镇及新增耕地等。对于面积变化较大的图斑要采用逐个检验的方法进行排查，检查好图斑的位置、范围以及变化前后的类型，尤其是针对那些线性地物，必须对它的长度进行实地的测量。当所有的测量过程完成后，根据测量成果、检查情况及其他的辅助材料，对遥感监测的影像进行平差处理，并修正好图斑的范围、位置及其变化类型。

有限的土地资源决定城市建设用地必须集约使用，土地集约化之路不能一蹴而就，应该是一个任重道远的动态过程。作为未来城市发展的重要力量的高新区，只有加强土地管理，调整用地结构，认真处理好土地管理的问题才可以有效履行保护资源、维护权益、保证可持续发展、服务社会的职责，走土地集约化之路，提高土地使用效率，才能促进城市健康、有序、和谐的发展。

参考文献

[1]师鹏.遥感动态监测信息系统在土地管理方面的应用研究[J】.科建园地.2012，（2）：67-78

[2]夏鑫.土地管理与土地节约利用的关系[J】.农村实用科技信息.2012，（12）：24-33