租售同权政策研究文献综述

摘 要：近年来，政府出台一系列促进租市场发展的相关措施，其中租售同权政策引起了广泛关注，作为一项新政，其目前实施上存在许多问题，其是否能够取得较高的政策绩效，直接影响到住房问题是否能够得到较好的解决，本文对租售同权政策研究的相关文献进行综述，分析了租售同权政策提出的背景、内涵界定、目的、面临的挑战、并结合文献对政策完善提出相关建议，最后对租售同权政策的后续研究方向进行了展望。

关键词：租售同权 租购并举 房地产市场 文献综述

一、引言

住房问题是关系到人民群众切身利益的大事，也是政府高度关心的民生大事，是否能够“住有所居”在很大程度上影响着居民幸福感的提升。近年来房价过快增长、炒房现象严重，Masanori Kashiwagi研究发现租金比房价更稳定[1]，Adam Czerniak等人研究发现支持租赁市场的扩张、提高租赁市场份额，可以使房地产市场变得稳定和免疫，降低房地产经济的波动性，预防房地产泡沫的产生[2]。近年来，政府出台一系列相关措施促进租市场的发展，其中租售同权政策引起了广泛关注，但是其作为一项新政，目前实施上存在许多问题，其是否能够取得较高的政策绩效，直接影响到住房问题是否能够得到较好的解决，对租售同权新政进行研究，并提出针对性的政策意见变得十分重要。本文对租售同权政策相关研究进行文献综述，从其提出背景、内涵界定、目的分析与实施现状进行分析并结合国外相关租房市场发展经验，对租售同权新政进行解读并提出相关建议，最后对相关研究进行展望。

二、租售同权提出背景

近年来房价持续上涨，炒房现象严重，房屋居住功能弱化。一方面房地产业在国民经济中占有重要地位，是经济发展的支柱产业，另一方面房屋与民生息息相关，同时与较多行业都具有相关联性。房地产市场的发展不仅关系到经济发展，更关系到社会的稳定。但是近十年来，我国房地产市场过快繁荣，房价持续上升，屡次调控成效甚微。当前房地产市场投机、炒作等现象严重[3]，房价收入比过高，房市利润回报远高于其他行业等问题严重，这使房屋正逐渐偏离于居住的基本功能：政府过度依赖土地财政；开发商倾向于快速拿地、销售获得巨额利润，忽略房屋舒适性；普通百姓将房屋看做财富甚至是权力的象征，倾其所有购买房产；高收入人群将房屋作为投资、融资的工具，房地产市场扭曲现象严重。调查显示31.99% 的中国家庭把房产当作投资品，百姓对连连上升的房价恐惧与热情并生，住房贷款增多导致我国居民部门杠杆率近年不断上升，短期经营性贷款流入楼市，潜在风险正不断积累[4]。另外大量的炒房现象存在的同时，居住刚需却因房价过高无法的得到满足，贫富差距进一步加大，这种不健康的房地产市场急需调控。

近年来，中央政府出台一系列通过促进租房来调控房地产市场的相关措施，各地方政府也纷纷响应。2015年中央经济工作会议提出以建立“购租并举”的住房制度为主要方向；2016年中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”；2017年住建部等九部委与各地方政府包括广州、南京、上海等城市陆续出台一系列措施鼓励发展租房市场，提出“租售同权”，上海提出“只租不售”，北京提出“共有产权房”；十九大报告中提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、“租购并举”的住房制度。从中我们可以看到2015年便提出了制度改革的方向“购租并举”，到2017年确定建立“租购并举”的住房制度，将房屋回归到居住属性，一字之差，可见我国对租赁市场的重视、发展租赁市场的决心，而其中租售同权政策在一系列政策之中，将成为促进租购并举制度的重要助推器。

三、租售同权内涵界定与解读

本文所指租售同权，目前没有明确的定义，仅为一个概念性的统称，在中央发布指导性的文件后，各地政府根据自身情况与目标人群来制定租售同权具体的内涵。简单来说是租售同权是指租房与买房有同等的享受公共服务的权利，从内涵上来看，租售同权政策属于对供给侧的改革[5]，其作为一项制度改革的一步，遵循增量制度改革的原则。

为了更深刻的理解租售同权政策内涵，我们对“租售同权”与“租购并举”两词加以辨析。首先从发布的文件来看，租售同权为政策而租购并举是一项制度。租售同权作为一项政策，其目的是促进制度的形成，而租购并举为一项长期坚持的制度，更具有稳定性。租购并举是长期的，有利于房地产市场长期健康发展的导向性的制度，而租售同权政策只是针对于中国当前租售比严重失衡、买房被赋予了过多了权利的现状而提出的短期应对措施，在作用时效与稳定性上，租售并举均长于租购同权，租购同权政策最终将促进租购并举制度的形成。

关于租售同权政策中的权的内涵，不同学者对其进行了研究，认为权主要指公共服务的权利。李炜等人将所有权与租赁权进行比较发现所有权比租赁权在定义上多了占有和处分，故“同权”不是获得与所有权完全相同的占有和处分的权利，而是为了获得依附在在房屋上面的各种社会利益和公共保障服务[6]；黄志龙认为“权”是指基本公共服务的各项权利，在《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中有详细说明，但其中最重要的是子女的教育权[7]；黄燕芬研究发现租赁相比于购房，在子女入学、享受医疗资源、公积金提取等权利方面存在明显不足，这几方面为同权的重点[8]；朱启兵认为“租售同权”不能一概而论，它只是一个统称，权的具体的内涵需要各地政府根据自身需求来制定[9]。

关于租售同权政策的目的，当今学者主要分为两种看法。一种看法认为该政策可以抑制房价上涨：向为民认为其最终目的是为了抑制和稳定房价[10]，符启林认为该政策可以降房价[11]。朱启兵反对这种看法，认为该政策不是为了降房价，而是意于呵护房地产市场，保持房地产市场稳定发展，从而建立房地产市场的长效机制[12]，何芳等人同样认为该政策意于建立房地产市场的长效机制[13]。

关于该政策的效果，李嘉认为该政策将推动房屋向居住的属性回归，其研究发现通过一系列改革，房屋正由“十八大”期间的居住、投资属性，向国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位转变，房地产未来将不再是经济发展的主要手段[14]。黄小珂认为该政策以住房为抓手，将推动社会服务的均等化，让租房者拥有与购房者同等享受公共资源与公共服务的权利[15]，黄志龙也认为該政策将推动公共服务均等化[16]。符启林和吴学安认为该政策可以解决中青年住房问题和解决上学、就业、养老难问题[17]；黄志龙认为该政策还可以起到吸引人才的效果，同时缓解因教育而产生的刚需买房[18]；杨羚强认为该政策主要满足了年轻人需要，减少其创新路上的阻碍，以及将促进人口流动黄[19]；陈星认为该政策有助于促进社会公平[20]。

四、政策面临的挑战与建议

基于上文分析，租售同权政策通过“同权”来促进租房市场发展，从而促进房地产市场的健康、稳定发展，但是当前政策的提出面临较大的挑战，对文献进行总结，主要包括当前租房市场发展滞后的挑战、造成不同权中的历史制度因素的挑战、公共资源稀缺的挑战、地方政府对土地财政依赖度高的挑战、开发商实施租房难度大的挑战、消费者传统观念挑战等，而基于其面临的挑战，推动租售同权的实施需要从多方面来努力。

租售同权政策的提出面对的是我国发展滞后的租房市场。我国租房市场房源供给少，租赁供应主体个人居多机构较少，租房市场信息不对称严重，租购比严重失衡，租房相关制度法律建设不完善，承租方各种权利得不到保障等問题严重。据链家研究院研究显示发达国家往往具有30%左右的租赁人口比，而中国在2017年初租赁人口占比仅为11.64%。有学者认为在推动租房发展上，应充分借鉴国外的经验。从国际经验来看，英、日、德、美、法这些国家均做到了承租人和产权人的无差别对待，无论是从居民享有的权利种类、配套社会福利还是享受保障的质量，而租售同权政策将较好的推动这种同等对待，从而促进租房的发展。从国外立法上看，房屋自有率很低的德国，其租房市场法律健全，重点保障租客的安全感和稳定感，对于我国租房立法具有借鉴意义[21]。谢鸿飞与张国栋等人认为可以通过规范性文件切实赋予承租人与购房者同等的权利，同时扩大房源来推动租售同权的实行[22-23]

在我国历史中形成了不同于发达国家的城乡二元制度、其所衍生的户籍制度与产权挂钩等，也成为了现今阻碍租售同权政策实现的一大挑战，主要体现在权利分配不平等上，公共服务与户籍制度挂钩，而户籍制度与产权挂钩，成为当前租赁与买房产生巨大权益差异的原因。何芳认为若想实现公共服务方面同权必须对户籍制度进行改革。除此之外，“权”主要指公共服务，但是我国人口众多，公共资源稀缺，优质公共资源更为紧缺，与发达国家现状相差甚远，达到发达国家的同权可能性较小。但是同权方向正确，这要求国家增加公共资源的供给来推动租售同权，通过资源配置制度的顶层设计来推动租售同权[24]，优化住房制度的顶层设计防范化解市场风险，从根本上促进房地产市场平稳健康发展。

其次关于中央频频下发的房地产调控政策，地方政府由于自身利益（GDP指标、事权与财权分离），对其执行力度不大造成了房地产市场的屡次调节，越调越高的局面，这也成为租售同权政策真正落实的一大挑战。若想真正实现租售同权，地方政府应摆脱对土地财政的依赖，经济上实现去房地产化，这要求中央上对于上层制度构建进一步完善。

实施租售同权对开发商的挑战同样较大。相比于出售，租赁对开发商提出了更高的要求，要求其长期持有经营、管理。对此政府应对实施租赁的开发商进行相应的鼓励措施，朱启兵认为应发挥国企在租房市场中的主导作用。除此之外，当今消费者传统的买房观念也成为租售同权政策推行的一大挑战。这一观念的转变需要多管齐下，除了加强宣传外，还应切实加强租房立法，使租房真正方便大众生活、同时积极抵制社会中的炒房、投机风气，多种方式同时推行最终使大众接受租房的新方式。

对于租售同权的政策的完善，除以上几个主要方面还有学者有其他思考：胡旭认为应着重于提升租房品质，由于该政策受众主要是青年[24]；马光远认为解决租赁问题主要靠市场而不是政府[25]；刘洪玉认为政策的实现需要多管齐下：打造良好的租赁市场环境，改善住房租赁市场的供给与服务，发展专业化的机构，完善相关立法，提高租赁市场透明度等[26]；黄志龙认为应该通过供需双方来影响房地产市场[27]；王红玲认为应通过立法、扩投资、征收房地产税、扩大住房供给来完善租售同权政策[28]；严荣主张通过房地产税来推动租售同权等[29]。

五、总结与展望

从我国现状来看租售同权政策虽面临较大挑战，但是其提出具有创新意义，是我国户籍制度和产权制度的重大创新和突破，有助于促进我国房地产市场稳定健康的发展。2017年中旬开始陆续有租售同权相关文章，至今共60余篇，已有文献全部为政策解读性质文章，重点分析了立法与该政策对房价的影响，不同学者从不同角度对租售同权政策进行了分析，包括租售同权政策的目的、权的内涵、政策效果、实现方法等方面。但是当前文献研究全部为理论分析，对租售同权政策实施效果的实证分析较为缺失、对政策实施绩效评价等研究缺失。租售同权政策作为一项新政，其政策绩效的高低决定了该政策是否能较好的发挥其政策目的，未来对租售同权政策的研究可以从实证分析入手，探寻该政策受众群体的政策诉求等方面，根据政策诉求有针对性的对政策提出完善意见，来切实提升该政策的政策绩效，使该政策切实发挥其作用。除此之外，总结前人研究，未来对租售同权政策的研究可以对权的内涵进行重点研究，寻找买房与租房中“同权”的平衡点；另外现有研究对租售同权政策绩效评价缺失，未来研究可以通过绩效评价来发现该政策的现存问题由此来提出针对性意见并进行

完善。

参考文献：

[1] 张金艳.长效机制下的我国房地产宏观调控：现状、困境与出路[J].税务与经济，2018（01）：8-15.

[2] 刘中显，荣晨.房地产市场调控长效机制的建立与完善[J].宏观经济研究，2017（12）：92-105+128.

[3] 黄小珂.小议“租售同权”对学区房的影响[J].经贸实践，2017（20）：60.

作者简介：李梦微（1997-），女，籍贯（河北省保定市），土地资源管理专业本科生，在读学士，