浅析我国房地产行业的“不稳定性”以及政府引导的必要性

摘 要：众所周知，房地产行业有其特殊性的行业，而且还受到着诸多的不确定因素的影响。如资金的使用量较大，回报时间长，开发和经营周期久，并且受政策面的影响较大。这些因素都加大了房地产行业的风险和内在不确定性，同时导致了该行业的“不稳定性“。在本篇文章里，我将会以房地产行业的风险和内在的“不稳定性”为出发点，深入研究和分析导致房地产行业的不稳定的因素，并将分析在国家政策面的引导下， 如何把握和引导房地产行业有序的发展。

关键词：房地产业 不稳定性 金融风险 政策引导

近十几年来随着我国经济的快速发展，货币政策和财政政策的双重宽松使得我国房地产等行业也得到了快速和迅猛的发展。同时，货币政策的宽松在一定程度上导致了房地产市场的过热，对实体经济融资难，资金由实体经济向虚拟经济流动等一系列的问题。因此，我国政府为了更为稳定的经济环境和未来体制的长效、稳定的发展，在充分认识到房地产行业过热所导致的一系列问题及连锁反应的情况下，也作出了相应的调整，例如限制房价和限制购买套数等措施的出台和实施，使得楼市的价格开始稳定下来。不仅如此，房地产市场政策的调控，导致了一二线城市的房地产价格逐步趋稳，甚至还出现了稳中微调的情况。政府出手去稳定楼市，就是為了防止泡沫的被刺破，避免出现有楼市价格飞涨而引发出一系列的问题。从根本上来说，房地产行业的不稳定性[1]是内生的，所以要需要政府的调控和引导，促进其合理、有序、长效的发展。

有别于其他的行业，房地产行业体现出了其特殊性，即存在着内部的“不稳定性”。这主要表现在其资金使用量大，回报时间长，经营周期久，杠杆值过高，受政策方面的影响较大等因素。随着这些因素的相互叠加和相互作用，就会使得房地产行业的“不稳定性”被成倍的放大，从而加大了该行业的风险。众所周知，房地产企业往往会运用经营杠杆，加大自身企业的负债，并通过利用银行的贷款来囤积更多的土地，表面上看企业的经营负债在连续不断的加大，但是从企业的角度来看，大量囤积的土地会成为房地产企业的资产，在房价只涨不跌的预期下，会给房地产企业带来更高的利润和更好的发展前景。

从 2013年起至2016年，是我国房地产行业上升期和飞速发展期。房地产行业在这四年间的飞速发展得益于政府政策的积极导向、金融市场的繁荣、和鼓励信贷和杠杆，即受益于财政政策和货币政策二者皆宽松的时代背景。不仅如此，20世纪初的福利分房，也只是满足简单的居住需求，居住环境有待改善，而且随着我国70后、80后这代婴儿潮居民的成长和资金的积累，这代人的共性不仅追求更好的居住环境，而且还追求更高的生活品质，因此改善性的住房需求已是迫在眉睫。随着2014年9月30日，楼市出台新政，解绑房地产市场，这是标志着房地产行业放开的信号。“930新政”的核心内容主要包含以下两个方面：一是降低首套房认定的标准。从以前的“既认房又认贷”变为“只认贷”。二是鼓励银行放贷给房地产企业的合理融资需求。同时“930新政”的出台在一定程度上迎合了改善性的住房需求，也就是所谓的刚需的释放。

改善性需求的释放，使得人们对于房子的购买热情高涨，而且货币政策的宽松也使得个人住房贷款的需求与日俱增。购买者也更多的涌入房地产市场，通过利用银行贷款来加杠杆，并以相对较低的首付形式，撬动价值较高的房产。但是随着场外资金越来越多的涌入房地产市场，该市场开始出现过热的情况，越来越多的人通过不断地加杠杆来获取更多地超额利润，这种行为让“有心人”觉得挣钱的容易，逐渐脱离脚踏实地的挣钱方法。资金追逐利润的本质，会使得大量资金转向虚拟经济，资产的泡沫越积越多、越吹越大，实体经济的资金链开始吃紧，真正脚踏实地干活和从事实体经济的人，倒不如通过加杠杆“炒房”来获取的高额利润。最终这些行为都导致了房地产价格的飞涨，并且背离了房子是用来住的本质。不仅如此，房地产行业的特殊性和不确定性也加大了该行业的风险，还陷入了一种恶性循环。

我国的房地产企业应看到美国的此贷危机[2]的警示作用。美国“此贷危机”是利用宽松的货币政策，和低利率的住房贷款，使得大量资金迅速流入房地产市场，次级房贷的贷款额度连年增加，甚至占到了全部住房抵押贷款20%的比例的。信贷的增长会随着经济向上发展的趋势而增加。但是当经济的发展开始显现出下降得趋势是，信贷就会进行调控、收集。美国“次贷危机”就是随着房地产市场的价格发生逆转，引发了投资参与者的恐慌，并抛售房地产，最终导致了此贷危机的爆发。

近些年随着我国房地产市场的蓬勃发展，楼市价格日趋高涨，通货膨胀也日趋严重，大量资金开始流向房地产行业，地产的泡沫在不断的累积，这些因素也随之加大了以银行业为核心的金融系统的风险，这与美国此贷危机前的房地产泡沫有着相似之处。信贷和经济这种顺向发展的趋势，造成了金融体系的内在不稳定性，而且金融体系的脆弱性又导致了风险。所以一旦出现资金链断裂的可能，就会酿成经济危机的爆发和金融体系的动荡。

本文以房地产行业的风险和内在的“不稳定性”为出发点，通过结合我国房地产企业的实际情况，深入研究和分析导致房地产行业的不稳定的因素，并得出了我国房地产行业应该在国家政策面的引导下， 稳定和有序的促进房地产行业的长效、有序的发展。 其实从一开始，我本来是把我国房地产行业的“不稳定性”和“不确定性[3]”放在一起来分析的，因为在我看来，我国房地产的开发、经营过程中有诸多的因素相互影响、相互作用，从而造成了房地产业的“不稳定性”，而不稳定性又往往和不确定性联系起来， 但最终并没有把二者放在一起作为该行业的特点。这是因为美国经济学家F-H-奈特在《风险、不确定性和利润》的一书中，明确界定了风险和不确定性是有所差异的，并进行了重要的区分。奈特认为：风险是“可以测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的“不确定性”。因此可以从此处引申出来，房地产行业是不稳定的，而且在房地产业的运行中存在着风险，但房地产业内部的风险还没有达到真正意义上的不确定性。

任何行业都存在着一定程度的不稳定性，实体行业的不稳定性相对弱一些，而与之有显著对比的则是房地产行业。我国房地产业的不稳性是其天然的、内生的。因而其造成的風险也是不可避免的。所以政府对房地产市场的引导也是必须的，因为政府可以给与该行业强有力的依靠，即保持“稳定性”。随着近些年房地产市场的飞速发展，房地产企业已经有了非常大变化，市场占有量和对我国经济的贡献也都是巨大的，而且房地产行业是有着其较明显的特质：不仅资金的使用量较大，回报时间较长，杠杆值过高，而且开发和经营周期过久。除此之外，还会受政策面的影响较大等因素的影响。因此，总结来说这些因素都加大了房地产行业的风险，及其内在的不稳定性。

开发和建设周期长、筹措资金量大

我国房地产企业的开发和建设的周期性较长，这是因为房地产企业的开发和建设过程大致有如下的步骤：先立项，在审批、建设，然后预售、验收[4]，再到最后的交付使用。这一时间周期，通常需要两年至五年的时间来完成，而有的项目则需要更长的周期。而这一过程都是由一家房地产企业独立建造并完成的，所以说这是房地产企业所特有的性质。不仅如此，房地产的开发和建设的诸多环节，如征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用，都要求房地产企业在开发和经营的过程中，需要有巨额资金的不断的投入。不仅如此，高额的土地价格、房屋工程的修建费用也都需要更多资金的投入和追加。

房地产企业对于资金和土地过于依赖，土地和资金是地产企业的命脉。使用的好就能提高企业的盈利，并且能减低企业的风险。土地不仅是房地产企业的生产原料，而且是企业最为重要的利润来源。更关系着房地产企业的未来发展。

杠杆值过高

房地产企业的杠杆的使用是衡量企业和风险和效用的重要指标。杠杆值过高或者过度的“加杠杆”会加大房地产企业的风险，从而危及企业的经营状况和自身发展。但是杠杆值过低则说明企业的盈利能力没有充分发挥出来，因此要确定合理的杠杆值域，不仅要在追求利润最大化的同时，还要控制好风险。总结来说，“杠杆值在合理值域内的公司经营风险和财务风险比较合理，公司发展前景较好，杠杆值在合理值域以外的公司经营业绩波动较大，面临某种程度的危机，但同时也存在着机遇。”

政策面影响较大

房地产行业的发展，乃至房价的变化都和我国的财政政策和货币政策息息相关的。为了维护房地产行业的稳定，抑制房价的过快上涨趋势，房地产的调控一直在不断地推进和完善中。“限价”、“限贷”，以及楼市的调控手段和调控力度都在不断创新和加码，我国房地产税的立法草案也已放到审议日程之上，预计今年年底前会有基本草案公布，而且房地产长效机制也将会更快的得以实施。在2018年7月31日召开的中共中央政治局的会议上，明确的指出：要解决房地产市场的问题，特别要注意的是此次的表述是“遏制房价上涨”，相比以往少了“过快”两字，这不仅说明了中央政府维护房地产市场稳的决心，而且对于房地产市场调控的决心也不容小窥。既要做到防范市场风险，也要保障民生的客观需求。

参考文献：

[1] 王东风，汪德军.海曼·明斯基的金融不稳定假说之评析[J].沈阳师范大学学报，2007（2）：136—143.

[2] 杨春旺.美国金融危机的深层原因及启示[D].青岛：中国海洋大学，2009.

[3] 安佳. 风险、不确定性与利润以及企业组织——奈特理论介评[J].经济论坛，2006（1）：15—17.

[4] 柳上莺.国有房地产开发企业财务管理有关问题的探讨.中国集体经济，2011（27）：173-173.

作者简介：栾军（1983--），女，中国人民大学经济学研究生，研究方向为国民经济学。