房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制

马睿

摘 要：随着我国建筑行业的快速发展，房地产工程项目的施工规模不断扩大，房地产工程项目的施工难度也不断提升，这些都在很大程度上扩大了投资额度。作为投资数量大、施工过程复杂的基础性工程，实施房地产工程项目的管理、控制房地产工程项目的造价是工程管理和工程造价共同指向的目标。因此，在房地产工程项目实施阶段，应该全面加强工程造价管理和控制，综合性优化房地产工程项目的造价管理水平。

关键词：房地产工程项目；实施阶段；工程造价；有效控制

中图分类号：F127；TU723.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2018）20-0161-02

房地产项目是建筑行业中的主流项目，具有投资额度高、施工周期长、造价控制复杂等多方面的特点。尤其是在房地产工程项目的实施阶段，它自身的造价控制与管理容易受到多方面因素的影响。为有效优化房地产工程项目的造价控制水平，加强房地产工程项目的造价管理能力，应该结合房地产工程项目实施阶段的工程造价影响因素，采取科学有效的控制措施，全方位提升工程造价的整体管理水平，科学有效提升房地产工程项目的经济效益。

一、房地产工程项目实施阶段工程造价影响因素分析

房地产工程项目的实施阶段，并不是单纯指施工阶段。房地产工程项目的造价管理与控制，也不单纯指施工阶段，而是指从房地产工程项目的设计阶段到其竣工阶段等全过程。房地产工程项目投资额度非常高，少则数千万，多则数十亿数百亿。科学做好房地产工程项目的造价管理与控制，不仅能够减少不必要的资金消耗，同时还能够在很大程度上提升建设单位的经济效益。当前，房地产工程项目实施阶段工程造价的影响因素是比较多元化的，具体包括如下方面。

（一）政府政策对工程造价的影响

房地产工程项目施工周期长，对于土地的需求比较大，若地价比较高，则房地产工程项目的成本也会有所增长。因此，房地产工程项目在项目立项开始之初一直到项目竣工验收结束都要受到政府的监督以及管理，同时还需要支付相应的费用，这些对于工程项目的造价都会有一定的影响。如在建设安全管理方面，建设单位为获得政府部门的审批，需要通知施工单位严格落实政府关于安全施工的标准和流程。施工单位在落实安全标准的过程中，需要投入一定的设备、资金和人力等，这本身就是一笔巨大的开支。同时，监督部门对于建筑项目的用地要做规划，规定某块地皮的建设密度，这样对于用地的使用费用都会产生一定的影响。总之，房地产工程项目在实施阶段，受政府部门的监管和管理等影响比较大，这在一定程度上容易增加房地产工程项目的造价和投入。

（二）外部环境对工程造价的影响

房地产工程项目在实施阶段的造价管理是非常关键的，但它的造价管理与控制也容易受到外部环境的影响。外部环境是一个广义性的概念，既包括房地产工程项目实施过程中受遭受的社会环境，也包括房地产工程项目实施区域的自然环境。一方面，社会环境对工程造价的影响。房地产工程项目是比较大型的工程项目，它施工周期长，对于施工机械设备、施工人员、施工材料等需求量比较大。一旦施工人员的成本有所增加，或施工材料的费用有所改变，就可能会影响房地产工程项目的整体造价控制水平。比如，混凝土价格上涨，就容易增加工程项目的整体成本。另一方面，自然环境对于房地产工程项目的造价影响也比较大。房地产工程项目基本都是室外进行的大型项目，受天气状况、水文条件、地质情况等影響比较大。若房地产工程项目的施工区域为软土地基，在项目施工前还需要投入一定的成本进行软土地基的处理和夯实。再比如，房地产工程项目施工阶段若遭遇恶劣天气状况，就可能需要停工等待，这便会对工程工期产生一定的影响，进而增加工程造价。

（三）设计施工对工程造价的影响

在房地产工程项目施工前，需要设计单位按照建设单位的意图和目标来进行项目规划和设计，并出具设计方案。在设计过程中需要明确和体现建设标准、建筑规模等，只有这样才能有效提升建筑设计的整体水平与质量。在房地产工程项目实施阶段，设计费用本身就是一笔较大的投入。若建设单位没有注重设计成本的考量，就容易增加房地产工程项目的整体造价。与此同时，在设计过程中，若设计方案不够精准，存在质量问题，可能就涉及设计变更，工程成本增加，或者工程变更，工程量增加等。此外，在房地产工程项目实施阶段，施工组织设计以及施工技术的应用，都会是房地产工程项目造价计算的重要依据。特别是当新型技术出现时，施工单位应该持审慎的态度，先对施工技术进行小范围的实验，待施工技术的确取得良好的效益时，再进行推广应用。同时，还需要做好成本核算，分析新型施工技术的投入与产出之间的平衡性。

二、房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制

在房地产工程项目实施阶段，影响工程造价管理与控制的因素是比较多元化的。为优化房地产工程项目的经济效益和社会效益、优化建设单位的经营收益，以较小的资金投入获得较大的经济效益，应该全面加强房地产工程项目的工程造价管理和控制，实施全过程造价管理，整体把握影响造价的诸多因素，更加科学有效地推动房地产行业的健康可持续发展。

（一）招投标阶段的造价控制

房地产工程项目实施阶段的造价管理与控制，并不是指房地产工程项目的施工阶段，而是涵盖房地产工程项目立项、招投标、设计、施工、竣工等全过程。因此，加强房地产工程项目的造价控制，应该率先做好招投标阶段的造价控制。一方面，建设单位应该科学制定招标文件，配合管理部门科学审核投标文件，保证整个招投标环节的公正与规范。部分建设单位之所以会出现工程造价攀升、工程造价增加等问题，一部分原因在于缺乏对招投标环节的管理和规范。负责建设单位招投标工作的相关人员可能与投标企业存在利益媾和的问题，置建设单位整体利益于不顾，盲目选择不具备投标资格或者价格优势不明显的投标企业。鉴于此，加强房地产工程项目的造价管理，应该重点规范好招投标环节。另一方面，当前房地产工程项目的实施具有新的特点，施工单位往往需要带资施工，通俗理解就是施工单位获得房地产工程项目的施工权限后，可能需要垫资施工。因此，作为施工企业在参加投标过程中，需要明确招标文件的内容，详细了解和掌握施工现场的地理环境、地质情况等对工程建设成本投入造成的影响，最大限度避免外部因素对工程施工工期、质量、安全等的影响，为工程造价的控制奠定良好的基础。此外，建设单位还需要重点审核施工单位的资质、信誉、市场竞争力等因素，选择具备价格竞争优势的施工企业，在保证施工质量的同时，有效降低工程造价。

（二）优化和加强合同管理

房地产工程项目施工周期长，施工规模大，后期验收和竣工结算的依据是合同。加强房地产工程项目造价管理，必须优化和加强合同管理，明确合同的内容，约定双方的权益，更好地提升房地产工程项目的整体造价控制水平。一方面，在房地产工程项目的合同中，应该明确建设单位、施工单位的权利和义务。建设单位应该通过合同明确要求施工单位的工程质量与安全，施工标准与规范，还必须明确施工工期以及交付日期。施工单位应该通过合同明确自身的合法权益和施工职责。另一方面，在房地产工程项目合同管理中，还应该细化合同内容，如工程计价条款、材料费计算、变更签证的签署、索赔的时效性、风险出现时的管控等等。此外，为了提升合同的效益，为了确保合同中规定的内容能够真正落到实处，在房地产工程项目实施阶段，应该通过科学明确的制度予以确定。通过系统完善的制度来约束建设单位、施工单位的各自工作职责，有效提升合同的约束力。

（三）优化施工组织设计工作

房地产工程项目实施过程中，科学的设计方案是前提与关键，也是房地产工程项目实施阶段的首个成本消耗环节。为优化房地产工程项目的整体设计水平，加强工程项目的造价管理，需要科学优化设计方案、合理规范设计投入。首先，在房地产工程项目的设计过程中，应该科学选择设计单位，加强对设计单位设计人员素养、设计单位自身运营资质等审核。运用成本对比法来选择设计单位，在保证设计水平的基础上，尽可能减少设计成本的投入，从源头上来减少工程造价。其次，在设计过程中可以采用定额设计的方式。所谓定额设计，就是明确规定设计方案的总体投入，引导设计单位结合房地产工程项目的实际特点，合理分配不同环节的设计成本。再次，加强施工组织管理。房地产工程项目是一项复杂化的工程，为合理配置人力资源，合理应用机械设备，充分保证施工工期，需要依托于科学完善的施工组织方案。最后，合理应用新型施工技术。在房地产工程项目实施阶段，新型施工技术的确能够提升施工效率，缩减施工工期，但也容易增加技术投入，因此，有必要加强施工技术投入与产出的对比分析。

（四）加强施工材料的管理

在房地产工程项目实施阶段，工程材料是物质载体。若工程材料费用有所增加，那么房地产工程项目的整体施工成本也会有所提升。因此，在房地产工程项目实施过程中，需要加强施工材料的管理。一方面，运用供货商制度来合理采购施工材料，规避市场环境变动对材料成本的影响；另一方面，加强施工材料的入场审核与库存管理，尤其是要规避保管不当而产生的人为破损。

（五）严格竣工结算审核

在房地产工程项目实施阶段，加强工程造价管理与控制，应该严格竣工结算审核。一方面，严格按照合同来进行工程量的审核，规避施工单位虚增工程量，瞒报工程量的情况。建设单位应该按照合同来严格进行工程验收，及时发现施工中存在的质量问题，并要求施工单位及时整改；施工单位应该按照合同要求建设单位完成工程款项的结算。另一方面，着重提升工程项目审核人员的专业素养，为房地产工程造价管理提供科学的基础。

结语

房地产工程项目施工规模大、施工周期长、施工成本投入高，为有效加强房地产工程项目实施阶段的工程造价控制，需要科学分析影响工程项目造价的诸多因素，采用科学有效的工程造价控制方式，实施全过程造价管理与控制。

參考文献：

[1] 郭晓光.房地产工程项目实施阶段工程造价的有效控制[J].科技与企业，2016，（10）：72.

[2] 陈斌.浅议房地产项目实施阶段工程造价的有效控制[J].门窗，2014，（7）：330.

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