试析房地产企业会计成本核算与管控

张军

【摘 要】房地产业作为我国的支柱产业，市场竞爭愈来愈激烈，并且国家对房地产的调控政策直接影响其发展方向，如何能在激烈的竞争中生存与发展，是目前很多房地产企业所需研究的问题。本文将从成本核算与控制方面阐述其对房地产发展所带来的影响。规范有效的成本核算与控制有助于房地产企业的成本管控和降低企业税负，起到节余成本、减少费用支出和降低税负，达到企业利润最大化的目的。

【关键词】房地产企业；成本核算与管控

2017年以来，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，国家的调控政策不断出台。在激烈的竞争中房地产企业要生存与发展其成本核算与管控显得尤为重要，只有加强开发项目的成本核算与管控，方能提高企业的生存与发展能力。

一、房地产企业成本构成及其特点

1.房地产企业成本构成

开发产品成本内容繁多，一般核算时根据企业开发产品的具体情况设置成本项目，一般情况下房地产企业的开发项目应包括下列六大项：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费。

2.房地产企业成本特点

（1）开发产品成本的归集可根据项目规模不同进行不同方法核算。对于规模比较小的项目，如开发独幢或几幢房屋的项目，可以将全部开发量作为成本归集对象，设立一个成本核算单位。但是对大规模的项目，就必须科学地进行成本归集。

（2）开发成本的分配方法不同对企业的税负影响较大。成本分配方法的选择对于土地增值税的增值率影响较大，特别是开发项目存在普通住宅的情况下，选择合理的成本分配方法有可能减免土地增值税，为企业降低税负。

（3）正确地进行成本费用核算，能更好的了解开发产品的实际功能和去向。有利于控制企业的各项费用支出，降低成本提高经济效益，增强企业的市场竞争能力。

（4）房地产企业成本核算是房地产开发企业会计核算的中心环节。反映了企业主要成本的发生情况，对企业的利润产生至关重要的作用。

二、房地产企业成本管控现状及存在的问题

1.缺乏房成本核算与管控结合意识

房地产企业成本核算与管控在很多企业并没有进行有效的结合，财务只是进行简单的财务核算，成本管控的职能并没有得到充分发挥。一方面，企业内部管理人员成本管控观念落后，在房地产市场快速发展阶段，只要快拿地、快销售就能带来可观的利润；另一方面，房地产企业成本核算与管控不能全称有效结合，很多企业的管控只是事后管控很难达到管控的目的。

2.不能有效利用财务软件

虽然很多企业有意识进行成本核算与管控的有效结合，但是不能做到随着业务的发生进行时时控制。房产财务由于各种原因不能利用先进的财务软件，大量的数据需要进行手工处理，开发成本的名目繁多，进行有效的分类处理已经浪费了大量的人力物力，如果再进行成本管控的时时监控势必造成财务巨大的压力，数据经常存在误差，不能很好起到管控的效果。

3.缺乏税收筹划全程管控

房地产企业税负高是大家一致认可的，因此如何降低企业税负是每个房地产企业应该关注的问题。但是很多企业忽视了税收筹划这一点，不能很好的利用税收政策，不能在项目前期做好税收测算进行相应税收筹划，针对不同税种进行分别测算，找到最低税负管控点，从而影响饿了企业的竞争力。

4.缺乏高素质的成本核算管控人才

要做好成本管控需要复合型人才，需要懂财务又要懂业务还要具备一定的税收筹划能力，但是目前具备这些能力的人很少，要不就是只懂财务不懂业务，要不就是制动业务不懂财务。在很大程度上人才制约了企业成本核算与管控的有机结合和发展，在一定程度上制约了的发展。

三、影响房地产企业成本管控的因素分析

1.思想意识因素

成本管控是否到位直接受企业高层领导的重视程度影响，一般房地产企业的领导层比较重视销售、设计、施工、结算等控制，对成本规范性管理不够重视，直接影响到了成本管理的完善性。另外一些房地产企业领导没有清楚的掌握成本管控工作该如何实施，将成本管控工作直接交给财务部或成本管理部来完成，并没有认识到成本管控需要各个部门互相配合才能够完成，从而导致成本管控不完善。因此，房地产企业对成本管控的意识还有待于提高。

2.制度因素

成本管控实施需要制度予以保障，很多房地产企业缺乏健全的成本管控制度，即使一些房地产企业的成本管控制度相对健全，但是由于房地产企业管控的重点放在销售和开发进度上，导致成本管控制度的执行上缺乏力度，出现应付了事的现象，直接导致了成本管控不能发挥出自身的重要性作用。同时有的房地产企业并没有明确成本管控工作中的责任和权利，干的好与不好都是一个样，不能充分发挥员工在成本管控工作的积极性，不能够保证成本管控工作的顺利实施，制度制定、执行不到位势必会给房地产开发企业发展产生不良影响。

3.方法因素

实际工作中很多企业也进行有关成本管控，但是由于采用传统的手工核算的管控方法，导致工作人员工作量不断增加，很多员工不愿意增加工作量从而管控的效果大打折扣。如何能购采用最新的科技手段，利用先进的成本管控软件将会大大提高管控的效率并且不增加企业员工的工作量。只有不断完善成本管控的方法才能将管控落到实处，才能有利于房地产企业成本管控的创新升级。

4.人员因素

成本管控的效果如何，人的因素发挥着重要的影响。首先，要提高管理者的成本管控意识，使其认识到成本管控的重要性，只有公司高层提高认识才能在企业中很好的将成本管控落地。其次，对成本管控人员进行培训，让其掌握成本管控的工作方法，提高其的成本管控业务技能，只有这样才能将成本管控在企业中得到有效实施。

四、改善房地产企业成本核算与管控效果的对策

1.加强财务管理全程管控意识

要想财务在开发过程中充分发挥作用，就要求财务自项目开始前到项目结束进行全程参与、监督、管控、提出合理化建议。在项目拿地前投资阶段与各部门配合对项目进行估算，通过测算数据为领导决策依据；在设计阶段对设计的各种方案提出建议，做好目标成本测算，特别是涉及增值税、土地增值税方面，提供单户建筑面积大小建议，是否应该精装修以及装修成本投入大小方案等；在开发阶段灵活运用最新税收政策，对收入成本进行实时监控和合理化归集，及时进行项目数据测算，时时对方案提出修订建议；在竣工结算阶段进行成本数据的精准归集与分配，及时总结开发过程经验，做好后评估工作，为后期新项目开发积累经验。

2.充分利用先进的财务软件

随着时代的发展，财务工作由最初的手工记账逐步被电脑所替代，但是目前很多企业并没有重视财务软件在公司管理中所起的作用，任然停留在初级利用财务软件的阶段，大量的数据分析还要靠人工去完成，不仅不能做到对成本费用进行时时监控，而且财务人员一直处于疲惫被动的局面。房地产企业要想做好成本核算与管控的有机结合需要引进先进的财务软件，将大量数据处理工作由软件来完成，财务人员只完成前端和最终的数据分析决策，过程数据的监控比对由软件完成，只有这样财务管理部门才能从繁多的基础工作中解放出来，为房产企业的发展提供及时有效的决策数据。

3.做好税收筹划全程管控

随着营改增政策的全面实施，房地产的税收管理也越来越规范，对房地产财务人员也提出了更高的要求，对于新项目一般纳税人一定要做好增值税的管理，营改增后甲供材还是乙供五笔做好筹划工作。从前期拿地阶段介入做好税收筹划工作，直到项目结束税收筹划要全程跟踪。过程中合同的签订、供应商的选择、增值税发票的约定等财务都要参与，为降低公司税负提出合理合理化建议。

4.培养复合型财务人才

企业不仅要善于用人，还要对财务人员进行再教育，让他们更多的了解非财务相关知识。培训时要结合财务专业知识，并拓展到相关专业能力的培训。尤其强调财务人员的基础专业知识不仅是财务专业，还要具备与财务相关的非财务知识及经济环境和管理理念等方面知识。只有提高财务人员的整体专业素质，才能使財务人员真正成为复合型人才。为培养财务复合型人才，必须不断完善财务学员的财务专业知识结构，拓展相关专业知识面，培养学员的创新精神，提高财务学生的综合能力和素质水平。只有这样才能是财务人员做到业财融合，将财务核算与管控落到实处。

五、结束语

房地产企业的要想在激烈的市场中生存与发展，成本管控是一项非常重要的工作，成本管控又与成本核算密切相关，只有加强成本核算的过程中对成本进行管控，在成本核算中进行有效管控就要加强公司成本管控意识，提高财务人员综合素质，利用先进的财务软件，全程参与税收筹划，才能使房地产企业具备较强的市场竞争力。

参考文献：

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