业主建筑物区分所有权问题研究

董佳睿　董佳庆

摘 要 房地产事业的蒸蒸日上，掀起了购房热潮，也使得人们对自己购房后的权益有了更多的关注。本文首先介绍了建筑物区分所有权的基本内容，然后结合实务中比较常见的问题，从专有部分和共有部分两方面，进一步的作出分析和研究，旨在对现实生活中出现类似问题有一个初步的引导。

关键词 建筑物区分所有权 专有权 共有权

作者简介：董佳睿，东华理工大学法律硕士；董佳庆，武汉工程大学，执业律师，研究方向：民法。

中图分类号：D923.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.09.231

一、 建筑物区分所有权概述

（一）概念

我国《物权法》第七十条定义了建筑物区分所有权：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 建筑物区分所有权，更像是一种复合权利，集三种不同权利于一体。

（二）内容

1.专有部分的单独所有权

建筑物里面可以单独隔开无需依靠其他部分便能为个人所使用的独立空间，便是专有部分。它的特点是独立，即独立构造与独立使用两方面。

专有部分的单独所有权含有四大基本权能，也具备绝对的排他性。业主只要在不侵害他人的合法权益的前提下，可随意的使用。也正因此，业主的单独所有权，亦不难对其他业主的单独所有权造成妨碍。此外，因为建筑物构造复杂特殊，每个专有部分并不是绝对的“独立”，它们之间相互牵连。业主如果想进行改良使用时，需要考虑到是否影响其他业主，若有影响则需要经过其他业主的同意，不可自行为之。

业主若将房屋出租、借用给他人时，租借人等使用权人就承继了所有权人的大部分权利义务关系，若与业主另有约定的依照约定，但违反法律法规的强制性规定的除外。

实务中会遇到需要认定专有部分和建筑物总面积，业主人数和总人数等，这些最高法在司法解释中都作出了详细规定。专有部分以不动产登记簿为准；如果还没有办理过户的，以测量机构的实际测量面积为准；若连测量数据都没有，就以购房合同上记载的面积为准。建筑物总面积，即是将上述各项数据加总。业主人数，按每户一人计，若一个买受人有两户以上，仍然按一人计。房地产开发商还未售出及未交付的，均按一人计算。总人数，把上述各项数据加总即可。

2.共有部分的共有权

排除了专有部分，剩余的建筑物部分便是共有部分。共有部分主要包括两类：第一类是全体业主共同共有，第二类是部分业主共同共有。建筑物的基本结构、公共通行的道路，消防等安全设施还有设备间等就属第一种。各相邻房屋之间的承重墙，某一单元共用的楼梯、走廊等就属第二种。

共有分为按份共有和共同共有，通说认为建筑物区分所有权是一种“特殊的按份共有”。 要想一个整体权利中的部分权利能够不受阻碍地进行交易，则这一部分权利必须和整体有着较大程度上可分的可能性，这样一来就能使得它在被转让处分时，不会过多的影响到整体权利。这种特殊的按份共有如下特征：第一，不能被分割，因为有一个整体的目的，单独使用便无意义；第二，共有部分具备一定的从属性，当专有部分转让时，其对应的共有部分的权利和义务也一并被转让。例如，共有的娱乐休闲设备就类似于专有部分的从属物，如果签订抵押合同，抵押权的权利中将会包含对该设备的使用权益。

3.成员权

成员权又称共同管理权。指的是业主们是一个整体，他们聚集到一起，成立一个业主大会、管委会，来制规定约，然后委托物业公司对建筑物进行管理，通过这些方式达到对整体大环境的管理，进而行使这一权利的目的。成员们之间除了共同的财产关系还有管理关系。

二、专有部分问题研究与分析

（一） 关于专有部分的界定问题

《物权法》的第六章并没有对建筑区划内专有部分的具体范围做出界定。只是在第七十条概括表述为：“建筑物内的住宅、经营性用房等”。这里就体现了一个问题，首先这个概念的界定不够全面，其次涉及专有部分的属性特征也没能体现出来，而这就有可能会给具体的司法实践上带来一系列操作困难。实际上，专有部分并不是仅仅局限于住宅和经营性用房，还有很多其他的形态。

综上，对于专有部分的概念界定要把注意力集中到一个关键词“独立”。首先是空间结构上的独立，建筑物的各个专有部分是能在客观上分离出来的，这种分离既是和其他专有部分的分离也是和公共空间的分离。其次是使用价值的独立，这一般表现为业主对自己专有部分功能的不同利用，而且这种利用还不需要依赖小区或建筑物的其他部分的功能，如独立的部分可以作为住宅使用，也可打造一个休闲娱乐空间等。最后是法律地位上的独立。也就是说，通过办理登记、过户等，可以将此业主的所有权与彼业主的所有权区分开，也能将所有权与共有权、成员权区分开。

（二） 关于“住改商”问题

所谓“住改商”，是指改变原有的住房财产，用于餐饮、娱乐和其他商业活动，或者用于公司和企业等办公活动。这种行为统称为“住改商”。实际生活中，“住改商”存在多种形式，有的只是单纯改变房屋的使用性质，有的不仅改变使用性质，还变动了房屋原有的建筑结构。一般而言，《物权法》对于业主私下将住房改为商用的行为是不予支持的。同时，《物权法》还规定了一些例外，即业主可以进行“住改商”，前提是要符合有关法定程序，而且还必须征得其他利害关系人的同意。

通说，只要是原本的生活居住状况因为其他业主的“住改商”行为而被改变的业主，都应属于上述涉及的“有利害关系的业主”，而不是仅仅按照建筑构架表面的分布结构来界定。《建筑物区分所有权解释》中将“有利害关系的业主”解释为“本栋建筑物内的其他业主”，也就是将建筑区划内会受到影响的，但本身不是本栋建筑物业主的人，排除在外了。若是想主张权益，就需要该业主自己拿出证据证明其已受到的或可能受到的不利后果，如果不能证明则要承担败诉的责任。此外，有利害关系的业主的同意不适用默示，即所谓的在一定期限内不表示反对的情形，这里必须是明确的意思表示，并且是采用书面形式。此外，多数有利害关系的业主同意不能推定为同意，必须是全体业主的书面同意。根据相关司法解釋，受影响的业主有权将擅自进行“住改商”的业主诉至法院，请求消除危险、排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。 这就给了被私下“住改商”行为影响的业主司法救济的渠道。

此外，有关“商改住”的处理办法并未在《物权法》中作出规定。对此，笔者认为可以比照《物权法》中对“住改商”的规定来处理，以体现出私法领域范畴下的公平性。

三、共有部分问题研究与分析

（一） 关于共有部分收益、费用如何分配的问题

1.收益分配

《物权法》第八十条规定了共有部分收益的分配原则。即以当事人的意思表示为先，有约依约，若无约定或约定不明，则按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

在此要注意一个问题，假设某小区的某一棟某一个房间有人在外面做了广告，所获利益是在该楼还是全小区的业主之间分配呢？对此，最高法院给出指导意见：如果小区内只有一栋楼，则直接按照上述第八十条的规定处理；如果是构架完整的住宅区，则该建筑物的公共部分所产生的收入应该由此住宅区内的全体所有人共同分享。

2.费用分摊

同理，借鉴上述的收益分配的原则，费用处理的一般规则就是分摊。全体共有的就由全体业主按各自比例分摊，部分共有的就由部分业主按持有份额分摊。根据《物权法》的规定，这些费用除了常见的修缮、管理、维护等费用，还有翻修马路、墙面，更换安全设施、娱乐休闲设备等的开销，以及管理事务的开支、税收等。

一般来说，权利与义务是相对的，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，放弃权利意味着可以不履行义务。但《物权法》第七十二条是个例外，即不得以放弃权利为由拒不履行义务。这就是说，对共有部分，以不享受权利来进行排除义务的抗辩是无效的。举个例子，业主对小区内外墙面、管道等共有财产享有权利，有的业主通过在外墙做广告挣得的收益，部分共有人有权分一杯羹，但如果此时外墙或出现损坏，共有人不得以抛弃对外墙面权益为由而拒不承担维修义务。

（二）关于车位、车库的归属问题

《物权法》第七十四条规定小区车位、车库应当首先满足业主的需要。这是一个颇具争议的法条。对于该条的理解应注意以下问题：

第一，关于“首先”的理解。首先不等于优先，所以业主对车库和车位享有的并不是优先购买权。优先购买权有一个前提即“同等条件下”，假设有其他非业主的第三人支付了更高价格，就能够购买到车位、车库，而这显然与《物权法》第七十四条的立法目的相违背，对业主权益的保护也是不利的。因此，这里的首先是指要求开发商必须把业主的需求放在首位，可以考虑在签订购房合同时对业主们的车位、车库需求做一个调查，然后把数据整理出来，要给业主预留出足够的购买空间。

第二，关于满足业主的需要，这个满足的程度是什么。这是一个争议比较大的问题。观点一，只要业主能支付相应的对价，其愿意买多少就买多少，对此不应该加以限制。观点二，满足业主的需要是有限制的，对这需要须加以限制既有时间限制，也有数量限制。王利明教授也是持此种观点，其认为这里的需要须进行限缩解释，必须是合理的需要，不可无节制的购买车位。因为实际生活中有的业主购买力较大，购买许多车库然后出租给没有购买到可用车位的业主，来赚取租金，这显然是不可取的。

第三，关于开发商擅自将车位、车库转让给他人，业主的需求得不到满足是否享有撤销权。首先，这违背了《物权法》第七十条的强行性规定，该民事行为当然无效。其次，开发商建成的车库、车位，业主具有共有权，开发商是无权擅自处分的。

此前，《建筑物区分所有权解释》征求意见稿规定过，此种情形下业主享有撤销权，可以请求法院确认该合同无效。还规定了其他业主超额购买车库、车位，导致部分业主的停车需求不能实现时，未分配到车库、车位的业主，可以请求合同超出部分无效。 虽然《建筑物区分所有权解释》正式文本删除了上述规定。但在新的规范出台前，如遇到此种情形，建议可以参考征求意见稿的规定处理。

注释：

于芳. 共有用益物权的侵权构成及法律责任探究.中国海洋大学.2009.

龚玲.论业主权利的有效实现.华东政法大学.2013.

王维宇.住宅小区建筑设施所有权归属研究.西南政法大学.2012.

闵敢. 车位、车库没有“首先满足业主的需要”法律责任相关问题.政治与法律.2010（6）.157-163.

参考文献：

[1]韩娟、刘璐.论小区车位、车库权利归属的法律问题.法制博览（中旬刊）.2014（11）.

[2]许念、杨正礼、严华.浅析小区车库、车位的权属.湖北警官学院学报.2012（3）.