秦皇岛市中心城区居住用地发展协调性研究

崔 清 远

(秦皇岛市规划设计研究院，河北 秦皇岛 066001)

从1998年住房制度改革以来，我国房地产业迅速崛起，城市居住环境得到明显改善，城市建设空前繁荣。为了更好地研究居住用地投放的合理性，笔者收集了秦皇岛中心城区2008年—2014年的人口和用地数据，按照城区派出所管辖范围，构建了31个人口数据与用地范围相吻合的分布单元，收集人口和居住用地数据，分别从人口密度、人口与居住用地增长协调性、人口增长潜力三个角度分析中心城区内各单元人口和用地分布特征，并就不同片区居住用地开发改造提出具体建议，指导未来城市更新和新区建设。

1 人口密度分析——以居住用地规模与人口的静态协调为导向

考虑到辖区人口毛密度受辖区功能的影响较多，不能真实反映辖区的居住用地需求，所以本次评估采用人口毛密度与净密度双重标准(见图1)，分析人口与居住用地规模的静态供需关系。

数据说明：数据采用2014年数据；人口毛密度采用常住人口数与辖区面积的比值，人口净密度采用常住人口数与辖区内现状居住用地面积的比值；横轴为各单元所属各派出所名称。

通过人口毛密度与净密度结合分析得出，人口分布最密集的仍是位于海港组团中心片区的北环路、港城大街、建设大街三个辖区，人口毛密度都超过200人/hm2，净密度也都超过420人/hm2，该类区域都属于城市核心区，居住用地开发强度和入住率都比较高，道路交通等各项设施都承受较大压力，在城市更新过程中，要进一步完善设施建设，提升设施承载力，同时要控制居住用地规模和开发强度，优化人居环境。

人口密度和居住用地人口密度分布都比较低(人口毛密度小于50人/hm2，人口净密度小于120人/hm2)的是海港区北部园区、开发区长江道和北戴河车站辖区，这三个辖区都属于城市新拓展区域，近几年来新增大量居住用地，而实际居住人口较少，房屋使用率相对较低，建议在该类区域人口净密度超过250人/hm2(即人均居住用地小于40 m2)以前，不再投放居住用地。

2 平均增长率分析——以居住用地规模与人口的动态协调为导向

该分析主要借鉴尹宏玲、吴梦怡等人的研究成果[1]，从居住用地规模和人口规模平均增长率的离差系数分析[2]入手(见表1)，研究2008年—2014年之间秦皇岛城区人口增长和居住用地投放的动态关系(见表2)。

表1 城市人口与居住用地协调等级分类

表2 2008年—2014年人口与居住用地增长速度协调性分析

按照公安部门的统计数据，2008年—2020年间，海港区东港辖区和山海关船厂路辖区的统计人口均出现了负增长，同时，居住用地却不减反增，造成了人口与居住用地增长速度极度不协调。海港区的北港、燕山大街(含站前)和白塔岭辖区，北戴河的海宁路、车站辖区以及山海关的南关辖区的居住用地增长过快，造成了人口与居住用地增长速度严重或高度不协调。同样居住用地增长过快的还包括海港区的北部园区、海阳、长江道、西张庄辖区和山海关的西大街辖区，属于人口与居住用地增长速度中度不协调区域。建议该类区域在各层次规划调整中严控居住用地规模，针对尚未建设的规划居住用地，可适当调整为公共服务设施用地或产业用地，提高片区的综合服务能力，增加就业岗位，吸纳外来人口。

受规划和现状条件制约，北戴河组团的西山辖区、山海关的东大街辖区和海港区的太阳城辖区，无法增加或只增加少量居住用地，滞后于人口的增长，属于极度或严重不协调区域，北戴河西山辖区、东山辖区、联峰山辖区和山海关东大街由于功能特殊，居住容量有限，需要适当向外疏解常住人口，而不能增加居住用地。而海港区的太阳城辖区、河东辖区在城市更新改造过程中建议适当增加居住用地规模。

3 居住用地需求分析——以居住用地规模与就业岗位需求相协调为导向

随着城市交通成本的不断上升，城市居民把靠近工作地点作为选择居住地点的首要条件[3]，特别是没有轨道交通的三线城市，就业分布最密集的区域一般也是城市房地产投资最热衷的区域，想要以职住平衡的理念来缓解社会问题，则需要从就业需求入手，分析各单元居住用地需求。因此，笔者引入就近择业指数的概念，即通过每个辖区招聘需求数与常住人口数的比值，来分析辖区人口数量与可提供就业岗位的协调性(见图2)，就近择业指数越高，说明该辖区就业辐射能力越强，未来吸引更多就业人口，人口增长潜力大，居住用地需求也越高。反之说明辖区内部就业岗位相对较少，更多居民要到其他辖区就业，居住用地需求也较低。

经分析，除海港区的太阳城、珠江道、红旗路辖区，山海关的南关和北戴河的联峰山辖区就近择业指数最高，就业辐射能力最强，是中心城区和各组团现状的综合服务中心，随着城市更新改造，可以适当增加该辖区的居住用地或提高居住用地开发强度。

海港区的河东、北港、北部园区、海滨路、海港辖区，北戴河的海宁路辖区、东山辖区以及山海关的西大街辖区就近择业指数最低，本着产城协调的理念，应控制或缩减该辖区的居住用地规模。

4 结语

结合上述的“三个协调”分析结果，并结合现状实际情况，综合平衡，在中观层面对居住用地的规模和布局给出分类调整建议。

4.1 控制增量区

包括建设大街、北部园区、港城大街、北环路、长江道和北戴河车站辖区。建设大街、港城大街、北环路辖区人口密度较高，未来的城市更新应以完善设施、提升环境为主，控制人口规模增长。而北部园区、长江道和北戴河车站辖区现状人口密度较低，居住用地增长过快，就业需求没有明显优势，因此要控制该区域居住用地的继续投放，旧城改造要提高货币安置比例，适当增加产业用地，提供更多就业岗位，充实区域人口。

4.2 鼓励增量区

包括太阳城、红旗路、珠江道辖区。该区域就业需求量优势明显，且现状人口密度也有提升空间，近年来居住用地增长相对缓慢，建议在今后的规划调整和城市更新过程中，适当增加居住用地的投放量。

4.3 特殊功能区

包括山海关东大街辖区和北戴河东山、西山、联峰山辖区。尽管该区域居住用地增长速度滞后于人口增长，但由于该区域以旅游度假功能为主导，按照相关规划要求，需要适当疏解区域内常住人口，完善旅游服务功能。

4.4 其他区域

除控制增长区、鼓励增量区、特殊功能区以外的区域。考虑到2015年秦皇岛市中心城区人均居住用地已经达到40 m2/人，超过国家标准，所以该类区域的规划居住用地也要按照城市总体规划确定的增量进行有计划投放，并结合城市人口增长和房地产市场变化情况适时调整供应策略。