试论“营改增”对商业地产企业的影响及建议

李惠

摘要：在日益发展的现代社会中，单一的居住房地产已不再满足人们的生活需求，商业地产应运而生，而商业地产企业也逐渐成为社会经济的中坚产业。但是在2016年5月，我国全面推行“营改增”政策后正在给蓬勃发展的商业地产企业带来诸多影响。如何更好地利用政策改革开展商业地产企业税务筹划和财务管理工作，消除改革带来的不利影响是每个企业亟待解决的难题。文章通过“营改增”对商业地产企业的影响分析，提出了关于做好税务筹划工作的一些建议，希望能给商业地产企业提供参考。

关键词：“营改增”；商业地产；建议

一、“营改增”对商业地产企业的影响与问题

（一）对财务会计核算工作要求更高

众所周知，由于商业地产企业规模一般较大、资金链比较长，具有很多复杂的应征税的项目，所以税务核算工作负担较重。商业地产企业的增值税税务工作不仅是核算应缴纳税务额度，而且包括层层递交的缴纳申请、计算收入额度等。对于企业计算能力要求更加严苛。而且一般来说，企业的财务管理人员不仅是税务管理人员，他们常常被赋予企业预算、财务入账、财务支出确认等多项工作。另外，在以往营业税的清算工作时，商业地产企业只需将计算成本和营业收入并结合税率核算税务额度即可，但是在征收增值税时企业会计人员却需要在计算营业收入的基础上，核对应征收增值税的收入部分，这就给本就复杂的会计工作又带来了更大的压力。同时，新的政策下许多企业仍沿用旧体制下的人员分配、资金管理、税务筹划方法，这自然是行不通的。为使商业地产企业跟上时代的脚步，企业财务必须进行大幅度调整，结合外部环境特点重塑财务体系，这种变化也会使得财务预算与管理复杂化，需要更高的会计核算技术和能力。

（二）财务管理体系受到冲击

财务管理体系是商业地产进行财务管理工作的骨架，财务预算、资产管理、税务筹划的内容均包括在财务管理体系内。在以往税收制度尚未改革时财务体系已经发挥了重要作用，但在政策改革改收增值税后，财务体系却受到了一定的冲击。一方面，为减少负债率，财务管理负责人会选择增加存货的方式以增加进项税额，可这样却会导致资产堆积，不仅使得商业地产的营运能力降低，而且给财务管理中的账目核算带来麻烦。最重要的是，在资产变现率低下时进行税制变更会加重企业财务管理负担。另一方面，商业地产在进行“营改增”之前营业税的税率为5%，而在征收增值税后增值税的税率为11%，如果企业的营业总收入不变的话，那么商业地产的营利收入是会比以前下降的。同时在商业地产的许多项目中，大型机械不一定都是企业购买的，也可能是租赁而来，而这些租赁设备很难取得相关进项税抵扣凭证，所以在一定程度上增加了企业营业成本。成本增加而收入减少，企业的财务管理难度系数也随之增高。

（三）难以获得有效的抵扣凭证

商业地产企业增值税的会计凭证是指在购置物品等支出款项的发票、收据等凭证，这些凭证是进行报销时的主要证明材料，其重要性毋庸置疑。有效的抵扣凭证能在一定程度上减轻商业地产企业税务负担，但是许多企业在这方面工作的进展却并不完善。一方面，许多地产企业为降低成本会选择在小型原料商手中购买一定的原料，通常这种情况是无法开具发票的，若是征收营业税可能不会对税务很大的影响，但是在缴纳增值税时无发票自然不能抵扣进项税额。这种情况也会增加企业税务。另一方面，在发票信息填写时，发票监制章、发票专用章缺印、漏印等情况已并非个例，导致会计凭证的真实性有待考量。或者在進行一项购置物品的任务过程中，会有许多不同的发票，若负责人未能妥善保管导致发票缺失，或者发票开票人、审核人信息不全，造成发票完整性不足，就会导致增值税的会计凭证质量偏低。

（四）对大型商业地产各个公司的不利影响

由于地产行业自身的特点：投资周期长、灵活性不高、前期投入大。许多大型商业地产会发展多个单位或子公司。在项目竞标过程中，为了提高胜算，许多项目都由总公司的名义单独竞标，中标后再将具体项目分配给不同的子公司，这样也可以增加资源分配的效率。在征收营业税的旧式税务下，建筑物资和资金都由总公司提供，子公司只需要根据需要选择资源，税收也由总公司承担。但在“营改增”后，购入物资的增值进项税额只能用于抵扣总公司的消费，子公司没有办法报销，因此子公司税务负担加重。“营改增”的初衷是为了帮助各企业避免重复纳税，减轻税负。但这却限制了子公司的发展，增加了子公司负债率，因此，寻找合适的方法扩大减税空间、增加发展的可能性是十分重要的。

二、对于商业地产企业在新体制下财务工作的建议

（一）调整增值税会计核算工作

对于多数企业来说，已经从“营改增”政策的过渡期调整过来了，而各行各业所做的努力都是围绕税务核算工作出发，逐步改革企业内部管理模式，商业地产企业也不例外。无论是税务管理还是核算，都是在人工操作指挥下完成的。所以商业地产企业所做的第一步就是应该招收培养相关会计核算人才，完善人员招收考核工作，在招收人才时不单单要考察人员的核算能力，更要了解人员对财务或者税收管理的敏感度，同时极力避免“走后门”的人员进入企业。其次可定期组织相关人员培训，工作时间和资历较久的会计人员可能拥有丰富的核算经验，但缺乏新的想法，而年轻的会计人员可能对会计核算工作有许多不同的看法，却没有针对不同税务筹划工作的经验，所以培训也是为后面繁琐复杂的会计工作做准备。最后，企业也应协调好与合作方的税务分摊工作，这项内容应在与合作者的合同书上体现，从而避免重复缴税或在不知情的情况下漏税的情况产生。当然，新时代新的会计体系的构建并非个别人或个别单位就能完成的，企业应在现有的会计核算工作上寻找切实可行的新方案，以便提高纳税筹划效率。

（二）优化财务管理体系

为尽可能优化商业地产企业的财务管理体系，企业管理者应尽可能做到以下内容。一方面，企业应尽可能调整内部管理结构，进行合理的税务筹划，提高自身管理实力，而不是以增加资产存量的方式增加进项税抵扣额，给后续处理工作带来麻烦。另一方面，在进行租赁器材的工作时，应尽量与大型有齐全抵扣凭证的企业合作，如果合作方真的无法开具相关发票，可以委托相关税务机关进行代开。这样也可能降低商业地产企业工作时的材料成本和费用成本，同时也给税务筹划工作带来便利，企业财务管理的重心也可转移到其他财务预算、资金管理工作上。

（三）加强增值税抵扣凭证管理

为更好地进行发票管理工作，商业地产企业人员首先要增强对发票的重视度，并积极引导员工参与发票保存与管理任务。一方面，在采购原料时，企业应尽量避免与无发票厂家合作，或者对某些原料需求较高时，可以选择与别的大型企业合作购买，这样不仅可以增加进项税抵扣额度，而且购买量大也可以降低一些成本；另一方面，在取得发票时，一定要确保发票的真实性和完整性。发票上应具有清晰的发票专用章，发票上付款人、审核人、收款人姓名信息要齐全，同时在开展项目时，肯定会有不止一张的发票，在这些发票上应该体现完整的工作流程，不能有发票的遗失。

（四）提高税务筹划质量

若要降低商业地产企业分公司的税务负担，企业应大力发展经济，提高各个单位营运能力，扩大子公司规模，使子公司拥有与其他企业竞价投标的能力与资质，这样在进行工作时就更易取得进项税的抵扣凭证。与此同时，企业更要做好基本的税务筹划工作，对企业的内外部环境进行分析，降低税务风险，从成本的角度帮助子公司发展经济，将“营改增”政策后的不利影响降到最低。

三、结语

总之，“营改增”政策是一把双刃剑，它给商业地产企业带来减税空间和机遇的同时，也无可避免的带来许多不利影响。如何尽可能的利用政策变化发展企业经济并消除不利因素是每个企业需要思考的问题。商业地产企业可根据本文所述建议调整增值税会计核算工作、优化财务结构、加强发票管理等来促进税务筹划工作与政策同步发展，助力企业实现盈利目标。

参考文献：

[1]路畅，武建新.“营改增”对房地产企业的影响分析[J].特区经济，2017（07）.

[2]李涵.浅议“营改增”对商业地产财税的影响[J].会计师，2017（16）.

（作者单位：湖南宇成投资集团有限责任公司）