康叔“以房养老”的日子

刘砚青 刘松

“以房养老”大幅降低了投保老年人生活上的后顾之忧

刚从北欧四国旅行回来的康叔（化名）。又在和妻子计划着下一次出境游的目的地了。

自从投保了老年人住房反向抵押贷款养老保险，在北京拥有住房的康叔和妻子每月都能从保险公司领取9000多元的养老金，加上每个月的退休工资，老两口一个月的收入将近17000元。这让他们的退休生活过得还算宽裕。

被人们习惯地称为“以房养老”的老年人住房反向抵押贷款，是一种新型商业养老保险产品。年龄在60～85岁之间、拥有房屋完全产权的老年人.可以将房产抵押给保险公司，在继续享有房屋占有权和使用权的情况下，每月从保险公司领取一定金额的养老金。老人身故后，其生前指定的继承人可以对房屋进行处置，处置所得需优先用于偿还保险公司支付给老人的养老保险相关费用。

2018年8月，银保监会发出通知，提出将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。在中国，或许会有更多的老人过上像康叔一样的退休生活。

第一个“吃螃蟹”的人

75岁的康叔夫妇是全国第一对办理“以房养老”保险的老人。

十年前，康叔的独生女因病去世。除了每月固定的退休工资，夫妻俩最大的资产就是北京五环外的一套三居室住宅。

“过去我们俩每个月收入加在一起只有6000多块钱，要说维持日常生活肯定够用，但随着年纪越来越大，一旦将来需要请保姆照护或住进养老院，这些钱显然不够。”康叔告诉《瞭望东方周刊》，老两口最大心愿就是度过一个平静、幸福的晚年，为此他这些年一直在寻找适合自己的投资或养老方式。

2014年6月，原保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，决定从2014年7月起在北京、上海、广州、武汉四座城市率先开展“以房养老”保险试点。

2015年年初，康叔在社区服务中心的介绍下，听了一场关于“以房养老”保险产品的项目推介会，他当场决定参加，头一个在报名表上签了名。

同年3月，原保监会正式批复幸福人寿保险公司提交的《关于保险条款和保险费率审批的请示》，国内首个“以房养老”保险产品正式问世。

在明确房屋产权归属和认可房屋评估价值后，康叔两口子在2015年4月28日成功签约，正式投保老年人住房反向抵押养老保险。

康叔笑称自己是全国第一个“吃螃蟹”的人。他这套建筑面积80多平方米的房屋经评估价值305萬元，在扣除了房屋折旧和未来变现成本等相关因素后，这套房子的有效保险价值为274.5万元。由于是夫妻共同投保，康叔夫妻俩各占一半的份额，即每人的有效保险价值为137.25万元。

依照原保监会发布的《中国人身保险业经验生命表》，由于老两口的预期寿命有所不同，因此两人每月所能领取的养老金也不完全相同。本刊记者从幸福人寿了解到，康叔和妻子每月分别可以领到养老金5126.78元和3980.33元。

告别“战战兢兢”的日子

“女儿走了以后，我们再没了别的牵挂，只希望自己的生活能够尽量舒适一些，从容一些。”康叔告诉《瞭望东方周刊》。

过去.老两口的花钱习惯是“抠抠索索”，因为年纪大了，总惦记着“要给医院存点儿钱”；但自从投了“以房养老”保险产品后，老两口的生活开始发生变化。

“因为手头宽裕了，我们不需要再像原来那样‘战战兢兢过日子了。如今不仅出门的时候有底气打车，平时也敢逛逛商场、买买保健品了。”康叔对本刊记者表示，过去老两口吃饭都是去菜市场挑些最便宜的菜品回来自己做，如今则是联系了一家送餐机构，每天中午会按时配送两荤两素四个热菜，还配有各种杂粮、主食，“把夫人彻底从厨房解放出来”。

除了一日三餐的水准提升，康叔这几年也把家用电器置换一新：用了十几年的单开门小冰箱换成三开门大冰箱，客厅添置一台49寸的大彩电，书房里也买了一套高配置的电脑。

康叔说，考虑到将来的医疗和照护问题，他和妻子这段时间走访了不少养老机构，也试住体验了一些。老两口打算将来住进专门接收失独老人的公立养老院，每人每月的床位费大约在2500元左右。

老爷子算得很清楚，将来住进养老院，就把房子租出去，每个月的租金正好可以用来缴纳两口子养老院的床位费。剩下的钱足够用于医疗照护和日常开支。

经济问题解决了，康叔面对生活态度都跟原来大不一样。老两口这些年从港澳游开始“试水”，每年都会安排至少一次的出境旅行，为了记录旅途的美好时光，康叔夫妇还更换了手机和平板电脑。

“既然现在有这个经济实力，我们就希望趁身体好的时候多出去走走，好好享受生活。”康叔说，“以房养老”保险产品彻底解决了他牵挂多年的养老之忧。

房价上涨不分享利润，房价下跌分担风险

虽然现在康叔两口子日子过得不错，但最开始打算投保的时候，他们也遭遇了不小的压力，身边的亲戚朋友都劝他们要慎重考虑。

“很多人都怕我被骗，让我不要办。但政府已经明确发文要开展老年人住房反向抵押养老保险，而且整个办理过程中各项手续都很齐备。”康叔指着桌子上的保险合同、公证书和房屋所有权证说，“我一点儿都不担心被骗，我相信国家鼓励开展的养老保险是不会骗人的。”

《瞭望东方周刊》记者在采访中了解到，投保“以房养老”保险产品的整个过程公开透明：当老人明确投保意向后，保险公司会先安排老人选择的评估机构上门评估房屋价值，并联系律师对老人的房产和家庭情况做法律尽职调查。只有当老人认可评估价值，且房屋产权明晰后，双方才会正式签署保险合同。此外。保险公司还会陪同老人对房屋进行抵押登记，并由公证处就相关法律文本和继承情况予以公证。

对于房产现值的评估，本着公平公正原则，保险公司会筛选出一批具有国家一级房屋评估资质的评估公司，投保老人可以从中自主选择机构对房屋进行评估。

目前评估机构对房屋的价值评估主要采取市场法和比较法，即选取同一地区最近一段时间内的三例房屋成交价，根据房屋具体情况，如面积、朝向、楼层、位置等因素加权平均，最终计算出老人这套房子的評估价值；如果老人对评估出来的价格持有异议，也可以再选其他公司进行评估。

幸福人寿反向抵押养老保险试点工作负责人赵水龙告诉《瞭望东方周刊》，保险公司跟一些评估机构、律师事务所和公证处都有合作，会给予特惠价格。以北京为例，房产评估、律师调查、抵押和公证这四项业务加在一起的优惠价格在8000元左右，目前保险公司为了降低老人负担，这四项服务的费用会与老人各承担50%。

作为目前市场上仅有的老年人住房反向抵押养老保险，幸福人寿“房来宝”是一款非分享型产品，即房价上涨时保险公司不分享利润，但房价下跌时则要承担相应风险；保险公司所赚取的收益是：支付给老人的养老金按年利率5.5%复利计息。

除此之外，为保护老年人的权益，相较于一股保险产品10～15天的犹豫期，老年人住房反向抵押养老保险的犹豫期为30天；老人或继承人还可以随时退保赎回房屋，终止保险合同，不过，这样的话需要承担一定的手续费用。

“我给父母买保险”

本刊记者在采访中了解到，目前办理“房来宝”的客户有近一半都是像康叔这样的孤寡失独老人，不少老人虽然自己有兴趣投保，但却遭到了子女的反对，甚至还有老人因为家庭阻力太大而中途退保。

在银保监会相关负责人看来.虽然“以房养老”保险产品提供了新的养老解决方案，满足了老人希望居家养老、增加养老收入、长朝终身领取养老金的三大核心需求，但在中国“养儿防老”的传统观念影响下，依然有不少人难以接受“以房养老”这个观念。

家住上海的杜先生2017年听说了老年人住房反向抵押养老保险后，认为这种有抵押、有公证的“以房养老”保险产品令人放心，于是主动上门联系保险公司。

“当时那个业务经理跟我说，他们开展这项业务将近两年，之前接待的所有客户都是老人，我是头一个主动过来替父母了解情况的。”杜先生告诉《瞭望东方周刊》，他的父母已年过八旬，老两口每月退休工资加在一起不到8000元，虽然两人都能自理，但母亲之前做过两次手术，日常生活还是希望有人关照。

杜先生说，老两口之前因为身体需要照料，曾在养老院里住过一段时间，每个月要花掉一万多元。因为不想给子女增添负担，又怕花光了积蓄以后生病时为难，所以只住了几个月就从养老院搬了出来。

即便如此，杜先生的父母起初还是对“以房养老”有所疑虑，老两口总觉得应该把房子留给孩子。但杜先生坚决表示，既然现在可以通过房子解决老人的经济问题，那么理当让他们优先享受更好的生活，而不是过分考虑子女利益。

最终通过抵押房产，杜先生的父母每个月可以多领取一万元左右的养老金。因为手头宽裕了，老两口就请了个阿姨负责生活照料，每个月花费约在5000元左右。

“投保之前，身边有不少人都说这个事不划算。他们认为与其现在把房子抵押给保险公司，不如子女每个月补贴给老人些钱，将夹踏踏实实继承房子。”杜先生说，即便如今已经成功投保，还是有人认为他“傻”。但在杜先生看来，子女最大的责任是尽可能帮助父母在有生之年过得祥和安乐。

“我没有时间每天守在他们身边照顾，也没有能力每个月拿出一万块钱帮助他们养老。投保‘以房养老之后，不光老人的日子过得踏实.我的生活和心态也都跟着安定了下来。”杜先生说。