不良贷款中房地产抵押物处置过程中存在的问题及风险防控措施探讨

罗全贵

摘 要 房地产抵押是一种最常见的借贷方式，随着国内经济下行压力加大，各种风险因素加大，不良贷款呈增多趋势，而在抵押物的处置中，会不同程度地给债权人带来损失和资金风险，如何防范化解风险、减少损失显得非常重要。

关键词 不良贷款 抵押物处置 资金风险

房地产抵押以其易于处置变现、升值空间大和处置方式灵活等优势，被公认为是一种安全系数较高的贷款模式，已成为最为直接和最常见的一种借贷方式。

在抵押物处置过程中，随着变现用时长、处置困难，加之人力、财力、物力等耗费，如何正确认识和防范、化解这些风险，把损失降低到最低程度是我们亟待探讨的重点。

一、抵押物处置过程中存在的问题

第一，债务人失联或不配合。当抵押贷款逾期且催收无果时，债权人只能通过法院裁决对抵押物进行处置，而债务人或抵押人往往以种种理由推脱、搪塞或者试图通过各种途径阻碍司法执行，拖延抵押物的处置。

第二，债务人或抵押人以唯一住房为借口，阻止法院对抵押物进行执行。对于一些旗县级城市来说，城区中心地段与周边房屋差价不大，通过置换方式不能覆盖债务总额。一旦债务人出现无力偿还债务时，就会以家庭生活安置为由来进行抗辩执行。

第三，抵押物估值过高，通过法院拍卖所得无法覆盖借款本息。债务人借款时会想尽办法通过提高抵押物评估值以达到期望的借款额度。在这种情况下，一旦债务人无法偿还借款本息时，最终受损的是债权人的信贷资金。

第四，抵押物价值高于债务过多，债权人通过抵押物变现所得收回债权短时间难以实现。现实生活中，我们总会认为用一个价值高于借款额度一半以上的抵押物作为抵押应该风险很小；其实不然，当债务人无力偿还借款本息时，只能通过法院拍卖所得来偿还，而一旦抵押物流拍，债权人只能以物抵债，拿出一定资金进行回购。

第五，抵债房产再次出售带来的损失。当债权人通过法院裁决收回抵债房产后，再次变现仍需缴纳各种税、费或降价出售，这时就有可能带来一定的亏损。

二、针对上述在抵押物变现过程中存在问题的风险防控措施

第一，加强贷后跟踪管理，由专人负责，一旦发现债务人不配合工作或避而不见、失去联系时，我们应重点关注债务人家人的活动轨迹，通过各种合理合法的途径用最短的时间与债务人建立联系，保留好与之联系的详单（包括电话录音、短信、微信等催收凭据和纸制催收函等），以确保自身权益不受到损害。

第二，在贷款发放过程中，客户经理首先要调查了解借款人的居住环境，应尽量避免用借款人唯一一套房产作为抵押；其次根据借款用途和借款人收入来源等情况，必要时可再增加保证人担保方式。

并不是说唯一一套住房抵押贷款出现不良时，债权人就无法收回债权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定：“对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的，唯一一套住房可以执行。”

第三，在房地产抵押贷款中，抵押物的评估价值是确定贷款额度的基本依据，更是控制信贷资金风险的终极保障措施，合理的评估价值对于构筑合理有效的风险防范屏障，进而有效防范信贷资金风险具有重要作用。

对于一些评估机构少、没有可选择性的城市来说，金融机构加强信贷审查人员的评估知识业务培训就显得尤为重要。

第四，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第492条规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第28条规定：“第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财產，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。”

依据上述两条规定，债权人在诉讼时就要做好抵押物处置一旦发生流拍情形相对应的措施。如依据规定可执行抵押物代保管，即由法院出具执行裁定书，裁定未拍卖成交的抵押物由债权人代为保管，抵押人以市场价对外出租抵押物，租金抵扣债务，从而可化解贷款风险。

第五，强化风险控制理念，完善风险预警机制。无论是商业银行还是一些从事信贷业务的金融机构，必须坚持以人为本。一是抓信贷人员自身业务素质和道德修养；二是完善风险防范体系，规范业务操作流程，确保信贷档案资料的真实、有效、完整；三是实施绩效量化考核，提高员工的积极性和创造性；四是清楚了解和掌握房地产市场价格走向，了解抵押房地产区域城市规划和拆迁、变动情况，防微杜渐，未雨绸缪，及时化解可能出现的贷款风险。

（作者单位为内蒙古二连浩特市发展和改革委员会）