论不动产登记中的强制公证

曲政东

摘 要：在不动产物权登记中引入公证制度是一种新的发展趋势，强制公证制度可以弥补我国现行不动产行政登记制度的缺陷和不足[1]。目前，对于不动产登记制度中引入强制公证的方式受到越来越多人的关注，基于此，本文从我国不动产登记制度的不足之处，不动产登记中强制公证的重要性，不动产登记中强制公证的原则以及不动产登记中需引入强制公证的事项等方面展开讨论。

关键词：不动产登记；强制公证；实质审查；形式审查

引言

强制公证也被称为法定公证，当存在需要公证的事实或文书等时，公民或法人需要办理公证，然后公证机构依法进行公证。当前，我国的不动产登记制度已經慢慢确立起来了，有关不动产登记中的强制公证问题受到了越来越多人的重视。下面我们进行具体的分析。

一、 我国不动产登记制度的不足之处

（一）我国不动产登记制度中的登记程序不统一

目前我国不动产登记制度较为复杂，和不动产登记有关的法律法规达到了数十部，这些法律依据分散在各种民事法律法规之中，涵盖了土地、草原、房屋、森林、海洋、林木等多种形式的不动产。这就导致它们的登记管辖范围是分属于不同行政部门的，因此对登记程序的规定也不尽相同。不动产登记制度受多个部门的管辖，在处理问题时比较容易出现部门之间互相推卸责任的现象，大大降低了办事效率。

（二）我国不动产登记制度中的审查制度不完善

当前我国对不动产的登记所采用的的审查方式是实质审查，也就是登记机构对交易中当事人所表达的内容的真实情况进行审查。《物权法》规范了不动产登记对申请人提交的资料的审查、申请人提供的权属证明的审查、签字盖章的真实性还有其他必要的材料是否齐全等方面进行有效登记的过程[2]。但是因为当前不动产物权变动的数量不断地在增加，登记工作人员人手已经远远不够，很难对所有的登记都进行实际的调查，导致实际操作性很低。但是目前我国不动产登记审查制度还不够完善，这一问题迟迟没有解决。

（三）我国不动产登记制度中存在多个登记机关

相关法律规定，我国的不动产登记机关包括房屋管理部门和土地管理部门等不同部门。因为这些部门处在不同立法部门和效力位阶，所以部门之间很少进行交流。这就导致在有关不动产的规定上会出现一些重合部分，遗漏部分，或者模糊不清的部分，给不动产的登记带来了一定的麻烦。拿规定重合来说，在《担保法》和《房管法》中都有条款规定，城市房产抵押，应向县级以上地方人民政府规定部门办理抵押登记。

二、 不动产登记中强制公证的重要性

由于登记簿的公信力和登记机构审查能力与审查权限有限性之间存在矛盾，所以在不动产登记过程中应当规定强制公证。我国的不动产簿具有公信力，只要依法登记完成之后就会产生绝对的效力，就算登记簿上所登记的权利并不存在，或者登记的内容与事实情况并不是一致的，登记簿仍具有法律效力[3]。登记簿的公信力要求在登记的过程中必须对所登记的事项进行严格的实质审查，不仅要对当事人所提交的材料进行审查，还应该审查材料是否符合事实，是否是合法有效的。

《物权法》规定，登记机构原则上只能进行形式审查，也就是只能对当事人所提交的材料进行审查，检验这些材料本身是否真实有效，材料是否完整，材料内容的格式是否符合要求等。但是对于材料内容是否真实，所反映的法律关系是否合法，是不由登记机构进行审查的。也就是说，一般情况下登记机构检验的仅仅是材料本身的真实性，而非材料所反映的内容的真实性，只有在特定的情况下，登记机构才需要进行实地查看。

不动产登记中要求相关事项进行与真实情况一致的审查，登记机构受自身能力与权力的限制，难以完成实质审查。实质审查涉及到合同效力的审查，如果房屋买卖的合同或者其他合同已经被撤销或者无效，那么不动产登记中的内容也就是不真实的，即成为了错误登记[4]。而对于不动产的实质审查，在法院或仲裁机构确定合同无效后，才可以由行政单位行使监督权，行政机关本身是没有权利确定合同的效力的，因此，登记机构的实质性检查也就无从谈起。这就需要在不动产登记时引入强制公证。对于不动产登记中的强制公证，首先需要公证机构进行实质审查，然后再由登记机构对公证文书进行形式审查，使不动产登记能够顺利的进行。

三、 不动产登记中强制公证的原则

（一）必要性原则

在进行不动产登记时，并不是都需要进行强制公证，而是要控制使用强制公证范围，只有在必要时才引入强制公证，以免加重当事人的负担。在确定是否引进强制公证时，要以登记机构的审查权限和审查能力为基础，对于那些登记机关有能力和权利进行审查的事项，就没有必要引入强制公证进行实质审查。比如对于不动产变动的合同，就不需要引入强制公证。而对于一些登记机构确实没有能力或者没有权利进行审查的事项，就必须引入强制公证进行实质审查了。

（二）公平性原则

登记行为本身是需要一定的成本支出的，并且一旦发生登记错误，又会引起赔偿责任。通常情况下，对于申请人通常都需要提交的材料，政府本着为人民服务的原则，应在有能力、有权利审查的情况下对登记材料进行审查，在这个过程中，政府花费一定的费用、承担一定的风险都是没有什么不合适的。但是对于那些申请人因自己特殊申请，需要登记机构给予另行审查，并同时承担另外的风险，本着公平的原则，申请人需支付相应的成本。

（三）吸取实践经验原则

关于在不动产登记中进行强制公证的规定主要来源于《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，此外《公证法》中也对强制公证进行了有关的规定。在不动产登记中引入强制公证的实践中，这些法律法规起到了非常重要的作用[5]。在法律法规的基础上，还应该总结实践经验，充分考虑不动产登记中出现的问题，对不动产登记中强制公证的有关事项设置更合理的规定。

四、不动产登记中需引入强制公证的事项

结合上面的分析，笔者认为不动产登记中须引入强制公证的事项应该包括下面这些情况。（1）对于申请登记的不动产享有继承权或接受遗赠的证明；（2）委托他人代办异议登记、预告登记、变更登记、处分登记等，并可能因此导致利益损失时的授权委托书；（3）父母之外的人员对限制行为能力或无行为能力人享有监护权的证明；（4）法律要求出具书面同意的自然人不能亲自到登记机构出具书面同意的情况等。

结论：我国的不动产登记制度对当事人的物权进行了界定与确认，有效地维护了不动产市场交易的合法性与安全性，提高了不动产市场的交易效率，使不动产交易能够顺利的进行。如果在交易中不能得到法律的维护与支持，不动产交易中当事人的合法权益就很难得到有效的保障。强制公证对不动产登记制度的完善具有非常重要的意义与价值，能够有效保证不动产交易中当事人的合法权益，所以在不动产登记中引入强制公证是非常有必要的，有利于保障不动产交易的顺利进行。

[参考文献]

[1]高发.房屋继承登记强制公证于法无据——从最高人民法院公报的一起案例看不动产登记程序需注意的环节[J].国土资源，2016（01）：42-43.

[2]朱惠荧. 论不动产登记中的强制公证[D].清华大学，2015.

[3]王亚男.强制、自愿抑或其他：论不动产登记中的公证形式[J].法制与社会，2013（30）：238-239.

[4]赵澜波.关于不动产登记强制公证的思考[J].法制博览（中旬刊），2013（10）：196.

[5]李倩.论不动产登记中的强制公证[J].暨南学报（哲学社会科学版），2011，33（03）：53-60.

（作者单位： 龙口市公证处，山东 龙口 265700 ）