烟台老旧小区管理与改造

■ 刘 平

老旧小区由于建设标准不高、使用功能不全、配套设施不齐、缺乏物业服务等原因，无法满足人们正常生活需求。近年来，烟台市扎实开展老旧小区整治改造，取得了阶段性成效。

一、老旧小区改造初见成效

（一）始终坚持尊重民意的理念，建立做好群众工作的保障制度。改造前，通过设立公开热线、入户走访等形式，广泛征集民意；施工过程中，建立群众监督机制，在每个改造社区公开选聘不少于10个居民监督员或志愿者代表，对于居民提出的诉求及时深入勘查论证，尽可能地协调解决，不能解决的联合办事处做好群众沟通解释工作；改造完成后，全面组织开展“回头看”，落实由人大代表、居民代表等多方参与的验收机制。老旧小区改造工作开展以来，没有发生一起居民阻挠施工及上访事件。

（二）实施三措并举，解决停车难问题。一是抓僵尸车清理，老旧小区改造牵头部门与交警部门配合联动，开展声势浩大的僵尸车集中整治行动，2017年累计清理僵尸车1600余辆。二是抓停车位设置，2017年新增停车位5000余个。三是抓社区交通微循环建设，在部分有条件的老旧社区推行交通微循环，设置“单行线”和路边顺向停车位，实现“人车分流”和“交通渠化”。

（三）构建无缝覆盖的视频监控网络，实现智慧化城市管理。组织技术专家、办事处、社区等进行反复摸排，2017年在老旧小区共安装具有智能识别功能的监控摄像头8000余个，成立8个分控中心，在每个社区、派出所配套视频监控室，与公安“天网工程”、城管数字化指挥中心联网并行，一方面实现了老城区监控无缝全覆盖，社区治安状况明显好转；另一方面实现了数字化城管向智慧城管的转变，监控网络由各部门共建共享，城市管理水平全面提升。

（四）深入挖掘社区文化底蕴，重塑社区精神家园。在对老旧社区进行基础改造的同时，注重挖掘历史文化内涵，依据社区特点，打造了一批彰显不同特色的特色社区。同时，因地制宜高标准规划设计了10余个各具特色和主题的社区游园，利用街角、空地打造了20余处“口袋公园”，并注入健康、法制、文化等元素，为居民提供休闲场所，增加公园教育普及功能。

（五）贯穿海绵城市建设理念，解决城市内涝问题。以老旧社区整治改造工程为契机，利用海绵城市设计原理，将楼前积水地面更换透水砖及透水混凝土垫层，实现了“小雨地面无水，中雨快速下渗，大雨基本解决内涝问题”。

二、面临的问题

交小区所在街道、社区物业服务企业负责后期管理维护工作。但一些老旧小区管理后劲不足导致整治效果难以长久维持，老旧小区长效监督管理机制亟待建立和完善。

三、相关建议

（一）改造资金有限，社会期望值过高。烟台市2017年度老旧小区改造群众满意度调查结果显示，85%以上的居民对政府开展老旧小区改造工作表示感谢，对工程质量表示满意，但60%以上居民对改造内容表示不满意，如社区私搭乱建清理、地下管网老化破损问题解决不彻底等，整体拉低了老旧小区改造工作群众满意度。

（二）缺乏高层次、综合性的统一领导机构，改造涉及部门多，协调难度大。目前老旧小区改造工作各地方大多都由住建或城管部门牵头，从省到市再到县市区，少有建立专门的高层次、综合性统一领导机构，不可避免地会出现部门配合不力、重复施工、工作推进困难等问题。

（三）有偿服务难以实现，管理后劲不足，整治效果难以长久维持。目前，各地方老旧小区大多是以政府购买服务的形式引入物业公司进驻，小区改造完成并通过验收后，移

（一）拓宽融资渠道，探索持续更新机制。在加大财政资金投入力度的同时，积极探索老旧小区的投资链与收益链，以“市场之手”寻找老旧小区综合改造的效益和商机，合理利用小区闲置土地和简陋房屋进行再开发，设立城市更新基金，拓宽老旧小区改造资金渠道，调动社会各方力量共同参与老旧小区改造。

（二）建立省市区统一协调、层级联动、科学高效的管理格局和运行机制。一是建立和完善政府主导、统筹协调机制。二是开展老旧小区改造工作的系统研究和立法工作，让老旧小区改造各项工作有法可依、有规可循。三是进一步缩减审批手续，形成规范化、标准化和科学化的改造管理模式，保障老旧小区改造工程顺利有效实施。

（三）建立老旧小区长效管理机制，重塑和谐邻里氛围。一是要探索建立老旧小区长效管理机制，推行“网格化”管理模式。二是在改造老旧小区“硬件”的同时，注重“软件”的提升，引导居民自觉维护整治成效，逐步提高有偿服务意识。三是加快出台老旧小区物业管理的相应政策和法规，加大政府对物业管理的补贴力度，严把物业企业准入关，督导其认真履行物业管理职责，逐步实现老旧小区物业管理由政府补贴向市场化管理转变。