房产赠与 不是想给谁就给谁

□张兆利 王晓芹

现实生活中，房屋的赠与行为时常发生。但是，房屋赠与有别于一般动产赠与，需要满足特殊的条件才能达到有效赠与的目的，否则这一行为对双方当事人都可能存在重大的法律风险。

夫妻共有房产 单方处分无效

【案例】许老汉的老伴在十几年前因病去世，留下他和儿子、儿媳住在一套两居室里。老人的女儿离异后再婚，很少来看望。2005年，许老汉儿子去外地打工，儿媳独自承担起照料公公的责任。日子久了，老汉对儿媳很是感激，决定将名下的房产赠与儿媳。为防止儿女们反对，许老汉和儿媳于2015年偷偷地签订了房产赠与合同。2017年7月，许老汉的儿子提出与儿媳离婚，在分割夫妻共同财产时，发现了房子赠与的事情。他认为，房产应为父母的共有财产，母亲去世后，自己和妹妹享有对房产的继承权。几番折腾，许老汉的儿子、女儿将老汉和儿媳诉至法院，要求确认赠与合同无效。法院经审理，认定两被告签订的赠与合同无效。

【点评】赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。我国《物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，讼争房产系许老汉与其妻在婚姻关系存续期间购得，应为二人的共同财产。老伴去世后，许老汉与子女作为法定继承人，有权继承其遗产。因各继承人未对包括房屋在内的遗产进行析产继承，故该房屋应为三人共同共有财产。根据上述规定，许老汉未经子女二人同意，擅自将共有财产赠与儿媳的行为，属于无权处分行为，故法院认定为无效。

老人爱上保姆 欲赠房产难遂愿

【案例】于老伯今年80岁，与已故老伴育有两个女儿。2011年前妻去世后，老人通过公证把房产赠与大女儿，并办理了过户手续。为让老人得到更好的照顾，女儿请来56岁的保姆魏阿姨进门，帮助照料父亲的饮食起居。可是，本来和睦的父女情因这位保姆的到来而迅速改变。原来，魏阿姨进于老伯家一年就与老人领取了结婚证，但两位老人的婚事遭到了女儿们的多次阻拦。无奈之下，于老伯将女儿告上法庭，请求撤销赠与合同，将已经过户到女儿名下的房产改回到自己的名下。法院经审理，认定原、被告签订的房产赠与合同合法有效，不能撤销。

【点评】《合同法》第一百八十六条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用此规定。本案中，父女之间所签订的赠与合同系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违法，而且该合同还进行了公证并已经办理完毕产权登记手续，依法应当认定为有效。在这样的情况下，于老伯要求女儿返还讼争房屋，缺乏相应的事实与法律依据。

轻易赠人房产当心覆水难收

【案例】空巢老人老袁已年逾八旬，靠出租自己仅有的一套住房的租金来支付养老院的日常开销。承租人小颖姑娘时常给老人买衣送饭，甚至在老人生病的时候垫付医药费。为表示感谢，2016年3月，老袁将自己的住房无偿赠送给了小颖，同时签订了房屋赠与合同并办理了房产过户登记手续。3个月后，双方又签订了一份遗赠扶养协议。该协议约定，在老袁的有生之年，由小颖照顾其生活起居，养老送终；老袁同意在过世后将自己名下的财产遗赠给小颖。遗赠扶养协议签订后，老袁渐渐觉得小颖对自己的照顾不那么尽心了，甚至开始出现嫌弃、虐待的迹象。今年1月，老袁将小颖告上法庭，请求确认房屋赠与合同无效，同时解除原、被告之间的遗赠扶养关系。法院经审理，对原告要求确认房屋赠与合同无效的诉讼请求不予支持；准予原、被告解除遗赠扶养协议。

【点评】《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见》第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理过户手续的，应当认定赠与关系成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”本案中，老袁出于感激自愿将房屋无偿赠送给小颖，小颖也表示愿意接受，则房屋过户即意味着赠与合同成立。至于双方后来签订的遗赠扶养协议，因房屋赠与合同早已在该协议签订之前生效，所以即使小颖没有尽到遗赠扶养协议中约定的照顾老人的义务，也不存在返还房屋之说。如果老袁先不急于赠送房屋，而是在签订遗赠扶养协议中明确约定在自己百年之后再赠送房屋，那么房屋产权就不会过早地轻易易主，也不会出现难以扭转的被动局面了。古人常说“覆水难收”，老袁的教训提醒人们，千万不能为了摆脱一时的寂寞生活，而轻易地交出自己赖以生存的财物。特别在赠送房屋等高额财产之前，一定要三思而后行。（文中人物系化名）