浅谈土地收购储备制度对推进新型城镇化的意义

马一多 胡锋

[摘要]目前，中国城镇化进程进入加速阶段，但在发展过程中面临着一些新问题，制约我国城镇化进程的主要因素就是人地关系的高度紧张，因此，解决城市发展过程中的土地问题是关系着城镇化顺利推进的重要方面，其中土地收购储备制度又起着决定性的作用。

[关键词]新型城镇化；土地收购；土地储备

文章编号：2095 - 4085（2018） 08 - 0174 - 02

1 土地收购储备制度的内涵

土地收购储备制度，是由政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市总体规划，通过收购、回购、置换和征用等方式取得土地，进行前期开发利用和存储后，以公开招标、拍卖出让方式供应土地，控制各类建设用地需求的制度。

1.1收购

收购并不是把所有土地纳入范围，而是将不能由土地二级市场自行调节的部分纳入范围，比如划拨土地、产权不明晰的土地、不符合城市规划或土地利用总体规划的土地以及没有不动产登记证书的土地。对于这些土地，由于土地使用权归属不属于土地使用者，土地使用权转让带来的增值收益不应由土地使用者获得，因此不能在土地二级市场自由交易，必须纳入土地收购储备范围。

1.2储备

对于第一阶段通过收购、回购、置换和征用等方式取得的土地，由土地收购储备中心统一开发整理，将生地、毛地变为具备建设施工条件的熟地。经过前期开发，土地价值必然会得到提升，同时也减少了开发商对前期开发的忧虑，减少了房地产开发中的不确定因素，缩短开发周期，确保项目顺利完工。

1.3出让

在经过收购、储备两个阶段后的土地，已经具备完善的出让条件，包括规划条件与技术参数条件。在出让阶段，政府通过招标、拍卖或者挂牌形式出让土地，有利于规范土地交易行为，限制土地私下交易与非法炒卖，加强土地市场的统一管理，实现土地资源的优化配置。

2 新型城镇化的内涵

截至2018年，中国城镇化率已达到58. 5%。但目前城镇化在发展过程中面临着一些新问题，如城镇化可持续发展面临发展模式粗放、产业发展推动力不强、生产要素自由流动受阻、区域发展不平衡等问题，进而引发了贫富差距拉大、住房短缺、交通拥堵、环境污染等重大社会问题。另外，城镇化已经从“人口转移型”城镇化进入到了“结构转换型”城镇化的新阶段。

基于当前形势，新型城镇化作为新“四化”、新“三架马车”当中的重头戏闪亮登场。与传统提法相比较，新型城镇化更强调内在质量的全面提升，注重由偏重数量规模增加向注重质量内涵提升转变。区别于以往“征收土地+户口农转居”的城镇化，所谓新型城镇化的“新”体现在：产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展，大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展。

3 土地收购储备制度的推进意义

3.1 规范土地一级市场，实现新型城镇化布局

土地收购储备制度意味着，城市建设用地只能由土地收购储备中心根据经济发展规划和城市规划进行供应，加强了政府对土地供应时间、布局与数量的主动性，从而确保了城市建设与发展符合国家的经济规划与战略规划，实现新型城镇化的总体布局。

3.2盘活存量土地，重构城市空间

长期以来，城中村、旧城改造问题一直制约着城镇化进程，而这部分土地的利用效率较低，有很大的改造空间。通过收购储备，可以将这部分土地成片统一开发，有利于加强土地资源集约利用，盘活存量土地，实现城市综合开发，契合城市总体规划的布局，推动城市建设与发展。

3.3增加政府财政收入，积累城市建设资金

众所周知，财政资金短缺一直是制约城镇化进程的一大因素。通过土地收购储备，可以将原来中间商获得的土地增值财富转移为政府财政，尤其是储备阶段，通过对土地的二次开发，可以使土地获得较大增值空间，为政府积累城市建设资金，确保政府对土地一级市场的垄断地位，真正实现土地价值，从而促进城市建设与新型城镇化发展。

4 结语

目前，中國城镇化进程进入加速阶段，但在发展过程中面临着～些新问题，制约我国城镇化进程的主要因素包括人地关系、城中村、旧城改造、财政资金短缺等。土地收购储备制度对解决土地问题起着决定性作用，不仅可以加强政府对土地规划与城市规划的宏观调控，而且能够为政府带来巨大的财政收入进行城市建设，从而促进新型城镇化的快速发展。

参考文献：

[1]仇保兴.中国城镇化：机遇与挑战[M].北京：中国建筑工业出版社，2004.

[2]朱道林，土地管理学[M].北京：中国农业大学出版社，2016.

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