“以房养老”待成熟

■ 王营 唐月慈

反向抵押养老保险的主要问题是房产质押带来的资产价格波动风险和机构运营与客户的常住对赌风险；加上房产价格大幅度下跌、人们寿命增长、看病越来越贵的交叉矛盾，以及目前国内父母还是有留资产给子女的主流意识，该保险真正发展起来还是不那么乐观。

日前，银保监会一则通知再度引发广泛关注。通知称，有关部门决定将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展。

老年人住房反向抵押养老保险，是一种将住房抵押与终身年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

从我国现有国情来看，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围开展也是一种解决养老问题的办法。但有观点发现，由于该项政策试点本身就非常缓慢，业界普遍表示不看好。

进展缓慢

在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式。其最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

美国是最早推行 “以房养老”的国家之一，经过几十年的发展,目前已建成世界上规模最大，制度灵活的 “以房养老”体系。公开资料显示，目前，美国主要有5种反向抵押贷款产品。其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。另外三种产品是一家私营机构设计并提供的，包括房产价值转换抵押贷款 （HECM）、住房持有者贷款 （the Home-keeperProgram）、财务自由 （Financial Freedom）贷款。政府的扶持、完善的住房金融市场以及开放的文化观念令反向抵押贷款在美国获得了成功。反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，同时还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。

然而，反向抵押贷款尽管在国外取得了巨大成功，但在国内发展一直十分缓慢。2003年，时任中国房地产开发集团总裁孟晓苏曾提议设立 “反向抵押贷款”保险，让拥有私人房产并愿意投保的老年居民，享受 “抵押房产、领取年金”的寿险服务；2004年，中国保监会计划在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。随后几年间，全国两会上均有关于反向抵押养老保险相关提案出现。

直至2014年6月17日，中国保监会以保监发 〔2014〕53号印发 《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。该 《意见》共分开展试点的重要意义、开展试点的基本原则、试点资格申请与审核、试点产品管理、试点要求、其他事项6部分，自2014年7月1日起实施。其中要求：投保人群应为60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人；试点城市为北京、上海、广州、武汉；试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。

然而，直到2015年3月，经过中国保监会批准，首款保险版 “以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。四大试点城市为北京、武汉、上海和广州。从试点情况来看，“以房养老”保险有效提高了参保老人的可支配收入。据上海保监局数据，截至今年6月底，上海参加住房反向抵押养老保险的签约客户共46户，领取养老保险金的有32户，每户月均领取养老金约12104元。但受多重因素制约，试点进展仍显缓慢。截至今年6月底，有多家保险公司获得了试点资格，但只有幸福人寿开展了业务，共有98户家庭139位老人完成承保手续。

中国健康养老产业联盟秘书长蒋洪卫表示，“最早引入以房养老这个概念的是孟晓苏，但是这几年间几乎没有保险公司真正在做这件事情。唯一比较积极的就是幸福人寿，但是据了解，幸福人寿也并没有派很大的团队去做这件事，其他保险公司几乎没有推出相关的产品。”

普遍不看好？

蒋洪卫认为，以房养老无论是在国内还是国外，都是一个小众产品，包括前面试点没能成功也说明了这一点。无论是从试点结果还是从中国老人的思想观念来看，现有的以房养老的方式是行不通的。“既然是小众产品，就不应该投入过多精力。对于政府相关部门来说，重点还是应该放在给大多数人解决养老问题上。”

针对这一政策，有老人表示，“目前国内老人一般都倾向于把房产留给子女。况且反向抵押容易滋生以房养老相关骗局以及产权方面的问题，所以并不看好。”

商务部国际贸易经济合作研究院经济学博士、副研究员高宝华认为，银保监会在全国范围开展老年人住房反向抵押养老保险是一种行之有益的市场化养老模式，对于缓解养老市场供需缺口、扩展养老服务产品、提升老年人群养老保障水平具有一定的推动作用。但从目前试点的情况来看，成效仍较为有限。究其原因，这与符合条件人数太少 （承保人大多是无子女的老人或单身老人）、城市房价高涨且波动大不易评估、以及老人 “家产传后”的传统观念、保险流程较为繁琐等因素有关。今后，保险机构要在加强风险防范与管控的基础上，还应在适当放宽承保人条件、精准住房评估、简化保险流程、丰富承保内容等方面下足功夫，提升老年人住房反向抵押养老保险的成效与影响力。

针对养老相关的金融产品，蒋洪卫还提出了他的个人见解。“现有的以房养老产品本质是利用房子本身价值来供养老人，但其实最好的方法是让房子既能传承，又能让它发挥资产属性来养老。举例来说，如果北京有一套价值1000万的房产，按照现在以房养老产品，就是做减法。比如， （老人）每年养老花掉20万，然后一直减到老人去世之后，然后把剩余资产兑换给家属。但如果换个方式，1000万的房子如果能有500万转化给流动、有收益的资金，仅收益部分就可以覆盖养老金。这样年轻人既可以继承房产，老人也不需要再掏钱养老，这种模式才有可能会成功。不过，由于涉及到资金的安全性，一般的民营企业并没有信用度运作，上述模式具体落实方式需要银监会协调考虑，需要央企、国企来操作。”■