谨防二手房交易中的无权代理

□陶 然 聂 龙

近日，南昌市西湖区人民法院审结了一起因无权代理引起的房屋买卖合同纠纷。

原告李某与被告王某签订了一份《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，合同约定：原告购买被告王某代理的其母亲赵某所有的位于南昌市西湖区某小区的一套房屋，若被告未取得其母亲赵某的授权则应向原告赔偿3万元。合同签订后，原告依约向被告交付了5万元定金。但被告王某迟迟不与原告签订房屋买卖合同。后被告王某告知原告其未取得其母亲赵某授权，不能继续履行案涉合同项下的义务。于是，原告李某向法院提起诉讼，请求被告王某承担违约责任。

法院认为，无权代理人签订的合同是否属于效力待定的合同，关键是要看无权代理合同事后是否被追认，如果事后被追认了，那么该合同就由无权代理变为了有权代理，该合同直接约束被代理人，及合同的权利义务由被代理人享有和承担；如果未被追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人及无权代理人承担法律责任。本案被告王某因未取得其母亲赵某的授权，最终导致履行不能，应承担相关的违约责任。故法院判决被告赔偿原告3万元，并返还定金5万元。

【点评】1.在二手房交易中，如果对方是代理人，一定要对方出具充分的证据证明其代理权限，最简单也是最直接的方法就是要对方出具业主签字的且授权内容明确的《授权委托书》，并且要保管好该材料。2.要求代理人出示房产证原件以及业主的身份证明等，防范代理人无权代理，或因房价上涨业主故意以不知情为由拒绝卖房。3.即使代理人和业主是亲属关系，如配偶、父母、子女关系也不意味着其就有代理权，能证明其有代理权的材料只有业主出具的《授权委托书》。