新收入准则对房地产建筑企业的影响及措施

赵丽芳

摘要：随着经济的全球化发展，网络时代的全面普及，会计制度也不断改进，新收入准则就是在经济迅猛发展下修订出来的一项新型会计制度，其对房地产建筑企业的收入确认带来了一定的冲击，本文阐述了房地产建筑企业的业务特点，分析了新收入准则对房地产建筑企业的影响以及列举了新收入准则对房地产建筑企业的影响受到哪些因素的影响，提出了房地产建筑企业应对新收入准则的对策。我们认为新收入准则给企业带来收入冲击的同时，也给企业带来了不断改进完善的机遇，在新政策颁布的未来几年里，我们需要不断提升自我、加强企业管理和内部控制、加强内外部沟通，使企业尽快适应会计制度的变化。

关键词：新收入准则；房地产建筑企业；影响；应对措施

房地产建筑企业作为国民经济的支柱产业，给国家创造经济价值的同时，也受到了新收入准则的冲击，让发展中的房地产建筑企业措手不及，本文打算从新收入准则实施对房地产建筑企业的影响分析进行探讨，进而提出房地产建筑企业如何应对新收入准则的影响，新收入准则的实施，让房地产建筑企业在不断发展的同时兼顾会计制度所带来的变化，给企业提出了更高的管理要求，使财务核算更加符合企业实际经营业务，给投资者和社会大众更透明的财务信息和企业信息。

一、房地产建筑业的业务特点

房地产业在营改增后，其税负的特点主要有如下：首先，建筑安装成本是房地产企业开发成本的重要组成部分，营改增后，建筑业实行11%的增值税税率，其税负会明显上升，依据税负转嫁性原理，房地产企业作为建筑业的下游企业，其建安成本会相应增加。其次，土地成本占房地产企业成本的比例较重，目前房地产企业在拿地时，收到的是政府的收款收据，不能取得相应的增值税专用发票，因此土地成本会增加房地产企业的税负。再者，融资作为房地产企业的有力资金支撑，对房地产企业起着举足轻重的作用，融资产生的财务费用同时也对房地产企业产生较大的经济压力，营改增后，金融企业实行6%的增值税税率，这样房地产企业能取得6%的增值税发票，抵扣后和原来缴纳5%营业税税负差不多。以上几项都是房地产企业在进项税额方面的变化，新收入准则实施后，企业以控制权转移为收入确认的判断依据，房地产企业的预售业务，原先需要在预售当期缴纳销项税额，新会计制度后，预售业务对应的销项税额将在客户取得商品的控制权时确认，延后缴纳销项税额，给房地产企业减轻了税收负担。另外，新收入准则的收入确认以合同为核心，而房地产企业的合同比一般企业要多，给梳理合同带来了很大的工作量。

建筑业在营改增后，其税负的特点主要有如下：首先，建筑业的材料采购如果能取得增值税专用发票的话，就可以相应抵扣，降低税负；如果不能取得增值税专用发票的话，就会增加税负。其次，建筑业的人工成本，由于其雇佣的都是临时的农民工或者劳务公司派遣来的工人，所以付给农民工的那部分费用往往没法取得发票，因此这部分会增加建筑业税负。再者，建筑业的租赁业务，新的税改方案中，动产租赁业务税率为17%，由于租赁公司有租赁收入，需要缴纳17%的销项税额，而日常业务中没有进项税额，因此租赁公司选择一般纳税人的话，其税负会大幅增加，进而租赁公司会选择小规模纳税人来降低税负，这样当建筑公司在租赁设备时，就不能抵扣进项税额，进而增加建筑公司的税负。最后，由于建筑业的业务特殊性，其好多材料如沙土、砖块、钢筋、石灰等供应商都是个体户或者小规模纳税人，没法取得发票，会相应增加税负。以上几项是建筑企业在进项税额方面的变化，会使企业税负增加。新收入政策实施后，收入确认金额、工程结算金额、开具发票金额一致，采用统一的收入确认方式，使企业会计工作最省心。

二、新收入准则对房地产建筑业的影响 （一）有利影响

1.加强合同管理。新收入准则实行以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准，打破商品和劳务的界限，要求企业履行合同中的履约义务，即客户取得相关商品（或服务）的控制权时确认收入，其能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程。而收入确认的五步骤里，识别客户合同是其中的第一步，因此房地产建筑企业需要加强对合同的梳理，分析现有合同和潜在合同中的有关内容，明确合同的各项履约义务，进而准确确认收入。另外，各项合同须由专人进行保管，分门别类存放在档案室，并配备专门钥匙，并对合同做好电子档案，可以做到快速检索需要的信息。

2.简化会计核算。新政策颁布前，收入确认区分销售商品、提供劳务、让渡资产使用权和建造合同，分别采取不同的收入确认模式，新准则将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型，本准则指出，“本准则适用于所有与客户之间的合同”，但增加排除了金融工具合同的适用。修订准则从根本上明确了交易的客体和对象，为财务报表信息的准确披露打下坚实基础，使会计核算更为简单易操作。

3.细化财务指标。财务指标是企业评价财务状况和经营成果的指标，是用货币形式来计量的。财务指标的质量取决于财务报告的质量，财务报告的质量又受到会计准则和会计师技能、职业道德等因素的影响。随着新收入准则的颁布与实施，财务报告的质量会受到很大的影响，进而影响到财务指标的质量，我们知道涉及收入的财务指标有净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、销售增长率等，收入确认模式发生变化，从而使这些指标相应发生变化，会更加真实反映企业的财务能力和发展趋势，对企业做出战略陛决定提供可靠而真实的财务数据。

4.完善会计标准、提升会计信息披露透明度。新收入准则制度的制定，符合目前市场的瞬息变化，对于房地产建筑企业新出现的情况，都做出了相应的规范，并且加入了新的会计科目，能更好地体现会计工作中的全部交易情況，更好的提升会计信息的可靠、客观性，全方位提升信息质量，因此新收入准则的实施，对于改善和同步我国的会计制度，完善会计标准，提升会计的信息质量都有着很好的推动作用。新准则要求披露的信息更加精细、客观化，披露的内容更加重视真实的标准，给投资者和社会大众提供更加可靠、真实、全方位的房地产建筑企业交易情况，维护了广大投资者和社会民众的利益。

（二）不利影响

1.加大梳理合同的工作量。新收入准则收入确认以合同为基础，因此大大增加了梳理合同的工作量，特别是对于房地产建筑企业而言，其合同较多，类别繁杂，需要对其进行整理归类，并形成合同的电子档案，使合同的每项履约义务都能很好地体现在客户面前。

2.加大确定收入金额难度。收入确认金额是企业预期提供商品或服务有权获得的支付对价。新收入准则增加了對合同重大融资因素的考虑，其使得合同对价和实际收到的价款常常不一致，其中的差额就是由于融资因素造成的，对于房地产建筑企业而言，其项目周期比较长、资金周转也较长，如何核算合同融资因素对房地产建筑企业的收入现金流量的影响，需要越来越多的职业判断；另外房地产企业单独售价的楼盘，新收入准备提供了典型的估计方法，如市场调整法、成本加成法、余值法等，企业财务人员需要根据职业判断来选择最能反映收入实质的方法，来确认收入金额。

3.泄露企业内部信息。新收入准则需要披露的内容包括账实核对情况、签订合同信息、合同资产及负债的信息、合同履行义务、影响收入确认时点与金额的变化及重大判断、剩余履约义务信息、与销售合同相关的资产与负债信息、企业规模和管理水平等，房地产建筑企业属于规模大、投资大、资金周转时期长，详细信息给投资者和社会大众提供信息透明度的同时，也泄露了企业内部大量信息。

三、影响新收入准则对房地产建筑行业作用的因素分析

（一）经营特点

房地产企业的经营特点是开发经营的计划性、开发产品的商品性、经营业务的复杂性、开发周期长、投资金额大、经营风险大，新收入准则会对房地产企业的收入确认产生广泛而深远的影响。建筑业的经营特点由建筑产品的特点所决定，其具有体积庞大、复杂多样、整体难分、不易移动等特点，另外还具有生产的流动性、产品的形式多样、施工技术复杂、露天和高处作业多、机械化程度低等特点，新收入准则对建筑企业的影响会因为其经营特点而产生久远的影响。

（二）核算方法

房地产企业实行预售款预缴增值税的会计处理，当月收到预售款后，作为预收账款处理，次月按照3%税率申报预缴增值税，其他会计处理和一般企业一致。建筑业的核算方法是项目和总部是分开核算的，每个项目要单独建账，会计上设置工程施工和工程结算两个科目，并设置工程施工和工程结算的明细类科目。

（三）人员水平

目前房地产建筑行业的人员水平参差不齐，新收入准则的实施，将对企业造成一定的冲击，企业人员需要不断通过自我学习来提升自己的业务水平，来更好地适应新政策所带来的变化。

四、房地产建筑企业如何应对新收入准则的影响

（一）成立合同管理小组

新收入准则对房地产建筑企业的影响是多方面的，不但涉及会计、财务，还涉及市场、合约、人力、信息系统等多个方面的业务。由于新收入准则收入确认以合同为基础，房地产建筑企业应该成立合同管理小组，对所有合同仔细识别，派专人保管梳理合同，认真记录合同的每一项单项履约义务，使合同的每一项信息得到很好的记录，从而可以更加准确的在财务上确认收入。

（二）引进外部专业的财务人员及提升内部财务人员

通过人才招聘网引进专业的财务人员来管理财务工作，使新收入准则在企业得到很好的实施；对于内部财务人员，通过参加外部专门培训机构或者请行业专家来企业进行讲座，来尽快适应新政策带来的变化，更加顺利地开展财务工作。

（三）加强内部控制、加强内外部沟通

新收入准则涉及企业多个部门，需要我们企业各部门加强内部管理，明确岗位职责；加强内部控制，设计严密完善的内部控制体系，其范围应当扩展到企业的每一个经济业务部门，各部门之间保持及时沟通，与投资者及社会大众保持良好的沟通，这样才能内外协调，提升整个企业的管理水平。

五、结论

企业的发展离不开管理方式的不断改进，新收入准则的实施，有利于提升会计信息质量，促进企业管理水平的整体提高，本文通过阐述房地产建筑企业的业务特点，分析了新收入准则对房地产建筑企业的影响，提出了相应的应对措施，我们相信在未来的房地产建筑企业发展中，新收入准则将会使企业的管理越来越完善，使企业的经济效益越来越强大。

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