金融机构个人住房按揭贷款风险探析

陈星亮

摘要：当今社会发展迅速，为人们提供了良好的条件，让人们可以借助金融机构的支持提前拥有属于自己的房子，途径便是个人住房按揭贷款。此贷款让更多人有更大的可能性拥有属于自己的房子，但是由于良性信贷文化的缺失、金融机构竞争考核的驱动、人员操作的不规范等原因，存在一定的风险。本文研究的便是此贷款潜在的风险及控制其风险的方法。

关键词：金融机构；个人住房按揭贷款；风险；有效控制

“按揭”这个词是从西方传到香港，再经香港传到内地。从此，个人住房按揭贷款兴起。这些年来，它让许多人完成了拥有属于自己的房子的梦想，也拓展了金融机构的业务，促进了金融机构的发展。中国人民银行于1995年8月颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着中国银行商业性住房贷款走上正轨。虽然金融机构对个人住房按揭贷款已经运作了20余年，拥有比较成熟的模式和流程管理，但近几年“假按揭”、“联合骗贷”等情况仍屡见不鲜，个人住房按揭贷款的风险控制仍然十分重要。

一、个人住房按揭贷款业务的现状

据人民银行发布的《2017年四季度金融机构贷款投向统计报告》数据显示，截至2017年末，我国金融机构个人住房贷款余额为21.93万亿元，较上年增长了22.2%；其总量直逼小微企业贷款余额24.3万亿元，其增速更是近五年始终维持在200/u左右。个人住房按揭贷款业务的办理越来越多，越来越多的人民群众使用按揭贷款业务来实现拥有属于自己的房子的梦想。采取个人住房按揭贷款的方法，一方面减轻自身的经济负担，一方面可以更快的拥有属于自己的房子，让自己变成有房一族。

二、个人住房按揭贷款业务面临的风险

（一）缺乏完善的信用系统

在中国，信用系统的建立还不完善，不法人士便是利用信用系统的漏洞，损害金融机构个人住房按揭贷款相关人员的利益。[1]

1.房地产商的信用风险

房地产商的信用会对金融机构造成不小的影响，损害借款人的利益，影响金融机构的资金链。第一，房地产商收取借款人的购买房子的款项后，却用一些外在因素，诸如建筑的材料缺少，房子的施工日期延长等等因素，迟迟不履行购房合同，导致借款人欠了金融机构的钱，使借款人自身的利益受损，也损害机构的利益。[2]第二，开发商以虚假的房屋买卖交易或以虚假的借款主体或违背借款人的真实意志向银行提出按揭申请，骗取银行信贷资金。虚假按揭贷款的主要特点有：假交易、假首付（借款人没有支付、或没有足额支付、或由开发商将资金间接转入借款人账户作为首付款依据）、开发商还款等。

2.借款人的信用风险

借款人的信用值也是估量金融机构按揭贷款业务潜在危险的因素之一。借款人的信用值高，则双方合作愉快，反之，可能会影响双方的合作，导致双方利益都受损。目前，虽然借助人民银行的征信系统可以查询到借款人的历史信用情况，但借款人的道德品质及诚信指数却不能简单得到。影响借款人诚信的因素有爱好、受教育程度、家庭状况和社交关系。个人住房按揭贷款受理调查阶段必须对其各个方面进行深入调查和了解，在实际工作中由于对借款人的人品了解不深入，未发现借款人的诚信差，具有不良奢好，导致贷款不能按时归还，形成不良贷款的案例时有发生。

（二）金融机构自身的风险意识不强

办理按揭贷款业务的相关人员，对于此贷款存在的潜在危险没有清晰的认识，没有有意识的去防范，去规避这方面的危险。[3]个人住房按揭贷款风险管理有其特殊性，点多、面广、客散，遵循大数定律，其风险管理更为依赖流程、系统等手段。流程化管理中一个普遍的问题是：要实质的风险管理还是要形式的合规操作，尽管二者理论上并不矛盾，微妙的差异在于，前者更注重风险控制的结果，后者注重流程作业的规范。这在实务中分化出了“尽职导向”和“免责导向”两种倾向，对资产质量的影响可能迥异。比如面谈面签，从免责的角度，只要完成了规定动作，见证了借款人签字，至少表面上就履行了责任。但是从尽职的角度，则应从核实借款人交易真实性的根本目的出发，而不仅是应付作业要求。

此外，對房地产商的准入把握不够严格，也会导致不良商人，利用信用漏洞，损害金融机构利益。

（三）金融机构资金流动的风险

作为典型的中长期贷款，个人住房贷款占用资金时间较长，即期收益相对较低，在信贷规模持续偏紧的情况下，能够争取的信贷资源有限。同时，根据国际经验，当个人住房贷款在全部贷款比重超过30%时，商业银行中长期贷款比例对流动性的约束会成为突出问题，美国、香港等成熟市场住房贷款普遍维持在30%左右份额。目前，建设银行这一比例是25%，随着住房贷款比重持续上升，流动性管理的压力会日益增大。

三、有效控制个人住房按揭贷款风险的方法

（一）严控客户准入

一是要严格筛选房地产开发商。虚假按揭通常是在规模小、资金实力较差的房地产公司项目运作不成功，资金紧缩的环境下产生，或是开发商在开发建设过程中，由于项目销售不理想或由于战线过长、在建项目多、后续资金不到位，在项目不能停工、工程款又必须支付，于是以假购买者的名义申请贷款，解决资金短缺；因此，对于这类的房地产开发商的准入要慎之又慎。二是做好个人客户的选择。要回归住房贷款是个人业务的本来面目，金融机构要摒弃为了做业务而做业务的思想，始终聚焦客户，真正把有实力、讲信用的客户营销进来。尤其要关注借款人“人品”，即借款人的品质和素质。

（二）掌握市场动态

要对市场信息敏感。如近期媒体曝光，一些开发商与制贩假证的不法分子勾结，帮助购房者以假离婚形式办理贷款，让大量不符合贷款条件的购房摇身一变成了“刚需性购房”。另外，一些开发商为促销推出所谓“零首付”，实际是通过虚高标价，由银行承担购房者首付，诸如此类，需要我们及时了解，高度警觉。

（三）健全信贷文化

目前金融机构个人住房不良贷款中60%都属问题贷款，尽管有“涉非”、“涉对公不良转化”等各种情形，但根本的形态是“涉假”。真實性任何时候都是个人住房按揭贷款的生命线，是信贷文化建设的基石。同时，员工职业操守、服务客户的专业性也都是信贷文化的要素，金融机构要把信贷业务发展的质量和速度摆在同样的高度，把信贷文化建设摆在更加优先的位置，让健康良好的信贷文化为业务持续快速发展保驾护航。

（四）做好“押品“管理

“押品”是指个人住房按揭贷款的抵押物情况，包括抵押物是否合法、合规、有效、足值、变现能力强弱等。个人住房按揭贷款抵押物是否真实，是信贷资金安全的最后一道防线。在处置不良贷款时，关系到贷款资金损失大小的问题。一是对个人住房按揭贷款来说，抵押物存在的瘕疵主要是要严防一房多卖，严防“假按揭”带来的事实上产权关系不清的情况，以及不良开发商资金链断裂带来的“烂尾楼”工程，形成不良贷款难以处置的问题产生。

（五）做好贷后监管

贷款人员通过按揭贷款申请，借出资金后，金融机构应通过各种措施，对这笔资金进行监管。[4]通过打电话，发信息，公众号推送等等方式，提醒还款人缴交每月还款的金额。如若还款人超过期限，还未缴交还款金额，可以采取强硬的手段，如法律帮助，解决还款人拖款未交的问题。

（六）引入保险服务

保险是最好的避免产生金融机构个人住房按揭贷款的潜在危险的方法。办理每一份个人住房按揭贷款业务后，对还款人提供的抵押物购买保险服务，最大程度上避免产生金融机构个人住房按揭贷款的潜在危险。

四、结束语

本文从金融机构个人住房按揭贷款业务的现状，金融机构个人住房按揭贷款业务所面临的来自房地产商、借款人以及金融机构自身三方的潜在危险，以及如何避免产生金融机构个人住房按揭贷款业务的潜在威胁的方法，对金融机构个人住房按揭贷款业务将会产生的潜在风险进行阐述，望与金融机构个人住房按揭贷款业务相关的人员，重视其潜在的威胁性，保护好切身的利益，共同和谐发展。

参考文献：

[1]王玺翔.商业银行个人房贷业务风险与对策[J].合作经济与科技，2017（08）：94-95.

[2]苏州市农村金融学会课题组.关于新形势下个人住房按揭贷款风险防范[J].现代金融，2016（05）：22-23.

[3]贾秀芳.我国商业银行房贷风险与防范措施的研究[J].中国国际财经（中英文），2018（03）：222-223.

[4]张瑞芳.我国商业银行房贷风险和防范问题研究[J].现代商贸工业，2018，39（10）：140-141.