公共租赁住房发展研究

兰廷蓬

摘要：经过多年的发展，我国的公共租赁住房保障体系不断完善，很大程度上满足了城市“夹心层”的住房需求，但在实际操作中也存在一些问题。通过对杭州市公共租赁住房发展的分析，以小窥大，可以提供一些有益的经验和启示。

关键词：住房保障；公共租赁住房；杭州市

社会保障是国家治理体系的重要构成部分，而住房保障则在整个社会保障体系中扮演着举足轻重的角色。构建合理的住房保障体系，满足人民群众的基本住房需求，实现全体人民“住有所居”的社会目标，既是一项重要的民生问题，也是国家政府职能的基本体现。自新中国成立以来，我国的住房制度从政府直接调控下的福利住房模式，转向政府间接调控下的市场化供给模式，最后到住房保障和住房市场并重供应模式。1994-2007年，我国基本形成了以经济适用房、廉租房和住房公积金为主体的社会保障体系。但是2003年以来，由于城镇化速度加快、人民收入水平提高、全球流动性过剩、投资渠道狭窄和地方政府土地财政等多种因素的影响，房价呈现快速上涨的趋势，中等偏低收入家庭以及新就业大学毕业生、外来务工人员等“夹心层”群体的住房困难问题日益突出。加大住房保障，解决这部分人群的基本住房需求，已经成为实现社会和谐发展目标下的政府必须面对的重要民生问题。而大力发展公共租赁住房，正是完善城市住房保障体系、发展多层次住房租赁市场、多渠道解决城市中等偏下收入居民阶段性住房困难、实现“住有所居”目标的有效手段。

一、我国的公共租赁住房政策

2009年，在借鉴国外公共住房政策，总结深圳、厦门等城市租赁型保障住房发展经验的基础上，公共租赁住房开始在全国范围内大力推行。2010年6月8日，住建部、发改委、财政部等七部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对加快发展公共租赁住房的租赁管理、房源筹集、政策支持等方面提出指导意见，将公共租赁住房提升到新的高度。2013年，住建部等公布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》。2016年3月国务院颁布的《国民经济和社会发展第十三个五年（2016-2O2O）规划纲要》明确指出，要“统筹规划保障性住房、棚户区改造和配套设施建设，确保建筑质量，方便住户日常生活和出行。多渠道筹集公共租赁房房源。实行实物保障与货币补贴并举，逐步加大租赁补贴发放力度。把公租房扩大到非户籍人口，实现公租房货币化”。2017年，十九大报告中关于“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的改革导向更是家喻户晓。

二、杭州市公共租赁住房发展

（一）发展现状

近年来，杭州市将构建“杭州模式”保障性住房体系作为解决新就业大学毕业生、外来务工人员等城市“夹心层”群体的住房困难，构建和谐社会的重要举措，住房保障工作一直走在全国前列。

从2004年开始，为了解决新毕业大学生和外来务工人员的住房需求，杭州市各区就着手进行“两项公寓”的建设。2005年杭州市开始探索建立经济租赁住房制度。2009年2月，杭州市出台了《杭州市区经济租赁住房管理办法（试行）}），11月开展了面向“夹心层”的经济租赁住房试点，12月市本级第一个公共租赁住房项目在半山田园地块开工建设。2010年，杭州市通过购置、调剂等方式在市区多个地块落实了约171亩土地用于市级公共租赁房房源建设。2011年，杭州率先在全国实施商品住宅出让用地配建公租房政策，在《關于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中明确“2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房”。根据《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》，2011年11月，杭州市原有的市本级经济租赁住房和区级两项公寓更名为公共租赁住房，纳入统一管理。随后《杭州市公共租赁住房租赁管理实施细则》《杭州市公共租赁住房建设租赁管理暂行办法》《杭州市区违规申请经济适用住房收回及补差价操作规程》等一系列政策的出台使得杭州市的公共租赁住房保障体系更加具体和完善。

杭州市公共租赁住房的申请对象主要是城市中等偏下收入住房困难的家庭、新就业大学毕业生、创业人员三类群体。针对不同的“夹心层”群体，杭州市政府制定了严格的准入标准，且房源分配主要实行轮候制度，通过公开方式产生选房顺序号，根据房源数量确定选房人员数量。相较于租赁市场上的租金，公共租赁房的租金确定主要是根据中等偏下收入群体等的收入水平制定的，并根据土地等级不同实行差别化租金。此外，公共租赁住房根据不同的土地等级，对低收入住房困难家庭根据其申报的年度收入情况给予一定的租金减免。为了解决公租房供不应求的情况，杭州市政府于2016年全面实施公租房货币化补贴，扩大公租房的保障范围，实现“应保尽保”。

（二）存在的主要问题

虽然杭州市的公共租赁住房保障体系己发展的较为完备，最大限度的保障了城市“夹心层”群体的住房需求，但在实际操作中仍存在一些问题，如政策条件较多、申请门槛较高、手续繁多，公租房多位于城市边缘、交通不便，周边配套设施不完善、缺少商业配套和教育医疗机构，小区物业管理水平不能满足居民需求等等。

三、结语

公共租赁住房作为一项实现“住有所居”的惠民工程，对于满足城市住房困难人群的基本住房需求、改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。结合杭州市的经验，本文对我国公共租赁住房发展提出以下建议：（1）完善住房租赁市场，大力开展公共租赁住房建设，优化住房支持政策，建立法律保障体系，发展金融保障体系；（2）提高公共租赁住房质量，改善交通条件，增加周边配套设施，提高物业服务质量等；（3）定期对租户满意度进行科学测评，推动公共租赁住房保障体系不断优化完善。

参考文献：

[1]住房和城乡建设部政策研究中心.求索公共租赁住房之路[M].中国建筑工业出版社，2011.

[2]顾湘.公共租赁住房运行机制研究[M].重庆大学出版社，2016.

[3]李培.经济适用房住户满意度及其影响因素分析——基于北京市1184位住户的调查[J].南方经济，2010，28（4）：15-25.