浅谈中小房地产企业财务管理存在的问题与对策

王伟锋

摘要：随着我国经济建设和基础建设的发展，房地产行业已经成为我国的经济支柱产业。近年来，随着镇城化的进程加快，中小房地产企业也得到了快速发展，在城市建设中起到了重要的作用。然而由于中小房地产企业存在自身资金有限、对外融资方式单一、投资风险大、财务管理理念落后等特点，使得中小房地产企业发展存在局限性，这就要求中小房地产企业通过加强企业管理，特别是加强财务管理在中小房地产企业经营管理中的运用，以弥补自身不足。但现实中，中小房地产企业财务管理比较薄弱，存在企业高层领导对财务管理工作不够重视、投资项目缺乏财务可行性分析、资金短缺和融资困难、财务风险较大以及财务人员业务水平不高等问题。本文对中小房地产企业财务管理方面存在的问题进行了分析，并提出来几点管理对策：一、建立一套适合企业自身特点的财务管理体系；二、加强投资项目财务可行性分析；三、提升自有资金比例，加强合作开发力度；四、构建财务信息风险管理体系，加强对企业的财务风险管理；五、提高财务人员的专业水平，建立一支高素质的财务队伍。希望上述建议能够解决中小房地产企业财务管理存在的问题，促使中小房地产企业健康发展。

关键词：中小房地产企业；财务管理；问题；对策

随着我国经济建设和基础建设的发展，房地产行业已经成为我国的经济支柱产业，近年来随着城市化的进程加快，房地产行业得到了迅猛发展，在大型房地产企业处于垄断地位的同时，一批中小房地产企业也快速发展起来。中小房地产企业主要承接中小型开发项目，在当今激烈的市场竞争中，相对于大型房地产开发集团来说，中小房地产企业具有较好的灵活性，能满足一定市场需求，尤其适合一些二三线城市的项目开发。由于中小房地产开发企业存在自身资金实力薄弱，融资方式单一、投资风险大，财务管理理念落后等问题，使得财务管理在企业经营管理中非常重要，但中小房地产企业在财务管理方面问题比较突出，因此发现中小房地产企业财务管理存在的问题，针对存在的问题实施相应的对策，对中小房地产企业实现持续经营的战略计划、提升自身发展，具有重要意义。

一、财务管理在房地产企业中的作用

房地产行业与其他行业有很大的不同，具有开发经营的计划性和经营业务的复杂性两个显著特点，财务管理是企业进行经营管理时非常重要的一部分，因为它对企业的财务计划和财务决策及控制起着重要作用。财务管理在房地产企业的经营管理中发挥着如下作用：

（一）财务管理在房地产企业筹集资金方面的作用

筹集资金对房地产企业投资项目来说非常重要，财务管理能够根据企业房地产项目需要的投资总额，结合自有资金情况，来确定企业需要的融资金额，根据项目进度的实际情况来确定融资时间、融资方式和融资方案，确定符合企业的财务融资战略。

（二）财务管理在房地产企业投资管理方面的作用

房地产企业在投资管理过程中，财务管理可以对投资项目进行投资可行性分析与盈利预测，根据财务分析数据来确定投资是否可行，确定投资项目和投资规模，避免出现投资失误，给企业造成资金损失。

（三）财务管理在房地产企业运营管理中的作用

财务管理可以在投资项目的整个建设期间根据资金计划，统筹安排资金，提高资金的使用效率，同时对销售期间的资金回笼进行监控，使企业资金保持在一个合理的水平。

二、中小房地产企业财务管理中存在的问题

（一）企业高层领导对财务管理工作不够重视

中小房地产企业的高层领导通常重视前期工程建设和销售回款环节，把前期工程和营销部门作为重要部门，财务部门作为后勤部门，不重视财务管理，没能让企业的财务人员全面地参与到企业的开发和管理中去。比如在经营决策、招投标、合同签订中缺少财务人员参与，高层领导对财务管理工作还仅仅停留在记账、报税等基础工作层面，财务预测、决策、控制、分析等管理职能基本为零，财务工作的层次没有上升到财务管理的层面，在财务前期调研、开发项目可行性分析、融资管理、资金运用管理中没有发挥财务管理的作用，使得企业在项目开发和销售过程中会让人感觉到“手忙脚乱…‘焦头烂额”，造成财务管理混乱，更没有发挥财务管理的预测、决策、控制、分析等职能。

（二）投资项目缺乏财务可行性分析

由于房地产项目大多都被大型房地产开发公司垄断，中小房地产企业取得房地产项目比较困难，在进行项目投资决策时，为了获得房地产项目，在对投资项目缺乏财务可行性分析的基础上，做出投资决策，其背后主要是高层领导根据以前投资项目的经验判断，这样的决策缺少财务投资可行性报告的支持，尤其是对项目的投资与融资缺乏精细的测算，缺乏科学系统的可行性论证和政策市场分析，在国家经济形势和政策法规发生改变的情况下，容易造成投资决策偏差。项目取得后，在开发过程中会遇到融资困难、资金短缺、开发时间延长、销售不畅等问题。

（三）自有资金有限，融资能力较弱

企业自有资金不足是中小房地产企业面临的最大问题，房地产企业是资金高密集的行业，从前期开发到营销过程都离不开资金的支持。然而中小房地产企业本身自有资金有限，信用等级普遍较低，融资能力较弱，融资渠道較少，无法与大型房地产企业相比，只能承担较小的投资项目。房地产开发项目涉及土地使用权的资金支付、居民拆迁补偿、建安成本投入以及各种税金支出，项目开发程序复杂、开发时间长、资金需求量大，但是中小房地产企业自有资金不足与房地产开发资金需求之间存在矛盾，自身资金有限，融资渠道少，一旦开发过程中出现融资困难，就会出现企业资金短缺，造成工程进度缓慢，开发时间延长。一些中小房地产企业为了解决资金短缺问题，不惜从民间高息借款，加大了企业的资金成本。对一些农村拆迁项目，前期拆迁过程较长，也会遇上一些不可预测的事项和补偿问题，在拆迁项目与销售项目之间的资金管理也存在很大问题，资金管理存在着较大风险。房地产项目建设周期长，资金投入大，一旦资金链断裂，会产生建设工期延长，销售不畅等问题，财务风险较大，企业容易发生财务危机。

（四）企业财务风险管控方面存在问题

中小房地产企业热衷于扩大经营，追求高额利润，在开发过程中存在资金、成本、质量、市场、税务、信用风险等，而财务人员不能系统地对企业风险进行事前预测、事中解决、事后评价。中小房地产企业在成本控制、资金管理、税务管理等方面不能做到未雨绸缪，一旦出现财务问题，不能做到及时发现，化解风险；另一方面，財务风险出现时，财务管理人员未能有效测算、估计风险的大小及影响程度，不利于有效的化解风险。

（五）企业财务人员业务水平不高

很多中小房地产企业财务人员学历较低，知识水平有限，业务技能不高，缺乏合同管理、成本管理与财务监控管理方面的知识，不能有效地进行投资预测、资金计划、税务筹划管理等工作，导致中小房地产企业的财务管理处于混乱状态，没有发挥财务管理的作用。究其原因，主要有两方面：一是由于中小房地产企业普遍采用家族型管理模式，财务人员大多由自己的亲属担任，财务专业水平不高，或者是财务人员没有从事过房地产行业的会计经验；二是中小房地产企业高层领导忽视财务工作，不对外招聘具有地产行业经验的高级财务人员。

三、解决中小房地产企业财务管理问题的对策

（一）建立一套适合企业自身特点的财务管理体系

财务管理体系的建立，是进行财务管理工作的前提。中小房地产企业的高层领导应该重视财务管理工作，认清财务管理在房地产经营管理工作中的作用。财务管理工作的本质是对资本的有效管理，实现企业价值最大化的最高目标，需要企业的各个经营环节的密切配合，必须建立一套适合企业自身特点的财务管理体系。建立企业的财务管理体系，从核算型财务管理体系向管理型财务体系转变，为高层决策者提供充足的管理决策信息，保障房地产企业发展战略的实行。一是完善投融资管理体系。对每一个拟开发的项目，认真地进行投资可行性分析，看是否有能力投资，然后再分析怎样把项目做好、做成；其次，对于项目运作所需要的资金能否融资，能否低成本的融资，用什么方法融资进行分析。二是建立预算管理制度。房地产企业的预算管理体系主要包括项目预算与资金预算两项内容。项目预算是企业以开发项目作为预算对象，对项目建设中将会发生的前期费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、借款及利息费用、经营收入等内容进行的整体预算。资金预算是指公司在对各部门的资金需求和使用汇总编制年度和月度资金收支计划，根据整体资金状况，对企业资金进行统筹规划。企业财务部门应围绕目标利润编制预计损益表、资产负债表和现金流量表，构建企业财务预算指标体系。三是建立业绩评价体系。根据评价体系分析企业财务盈利能力、资产运营能力、偿债能力、发展能力、资本结构、企业价值、现金实力等评价指标，分析企业自身的情况，预测企业的发展前景。四是健全企业的财务管理制度。房地产企业在制定财务会计制度时，应当遵循针对性、实用性和强制性原则，制定一套符合企业实际的财务管理制度。主要包括设立专门的财务管理机构，统一负责企业的对外融资、资金管理、财务管理、工资核算、固定资产等的预算编制、决算实施工作；制定相应的财务管理制度，如现金、采购、报销、稽核等制度，实行财务管理的规范化和制度化；制定相应的考核制度，强化监督机制。五是建立内部审计制度，加强审计监督，提高财务信息的真实性。

（二）加强投资项目财务可行性分析

房地产投资是一项高风险高回报的行业，中小房地产企业必须对所要投资项目的财务可行性进行分析，以提高企业财务管理工作的有效性，降低投资风险，提高企业的经济效益。财务可行性分析要求企业以财务预测为前提，以投资效益为目的，对拟投资项目，从政策、销售、收益等角度进行全面的分析研究，并对其开发后的盈利情况进行预测，以便最合理地利用资源，达到房地产投资的预定目标。财务人员应对项目的成本利润进行预测，做出项目的投资预算，分析项目运行中可能存在的财务风险，特别是资金管理中的融资风险，对项目融资的可行性进行系统分析，以免因为政策等原因而面临融资困难，出现的资金短缺，影响房地产开发进度，以避免出现项目投资失误，造成资金损失。

（三）加强合作开发力度，提升自有资金比例

当前中小房地产企业自有资金有限的情况下，可通过加强合作，特别是加强和国有大型房地产企业或者房地产上市公司合作，借助大型房地产开发企业的雄厚资金实力，提升自有资金比例。合作双方根据合作合同约定，及时足额地提供自有资金、技术等方面的合作，增强企业的经营能力，使企业开发过程中拥有足够的资金支持，提升财务管理的水平。中小房地产企业在融资手段上，主要依靠银行贷款，但银行贷款会遇到很多问题，中小房地产公司可根据需要，采取多种融资模式，以保证企业可持续经营。由于受多方面因素影响，房地产企业的开发项目往往不能按期完成，这就会形成大量的资金占用，导致资金周转困难，严重的会把企业拖垮。这就要求中小房地产企业要加强资金运用管理，保证项目的工程进度，加快资金周转。

（四）构建财务风险管理体系，加强对企业的财务风险管理

风险管控是中小房地产企业生存和发展壮大的必要措施，包括从开发的前期阶段对数据的及时有效采集，并将基础数据及时转化为财务数据，使财务数据跟踪整个开发过程，实时准确的反映房地产企业开发和经营情况，提示房地产企业内部及外部风险，以及准确运用财务管理方法和技术，科学测算财务风险大小及其可控程度，使房地产企业财务有效规避或降低财务风险，形成企业风险管理体系，保证企业的平稳运行，使企业健康发展。资金是房地产企业最重要的发展资源之一，房地产企业应运用财务资金监控方法，对项目开发资金流出、流入进行前瞻性的预测，事先对资金需求有计划的融资，降低财务成本。对资金做年度和月度资金收支计划，合理使用资金。房地产企业开发成本是其在经营管理的关键因素，中小房地产企业应运用财务成本管理工具，控制好开发成本，在项目开发过程中对前期策划、工程建设等进行控制，确保开发成本科学合理，使房地产企业在市场竞争中占据有利地位。房地产企业的税务筹划管理也很重要，对房地产企业开发项目进行税务测算、规划，使房地产企业税负合理，使项目投资获得最大价值。

（五）提高财务人员的专业水平

中小房地产企业的财务管理水平，主要取决于财务人员的专业能力。要提高和发挥出企业财务管理的更大作用，就需要提升财务人员的专业水平，主要有两个方面，一是对企业财务人员进行财务技能培训，可以通过财务人员进行专业技术内部培训等学习方式，帮助财务人员掌握最新的财务制度和相关的财务管理方法；二是对外招聘一些从事过地产行业，具有专业职称的高级财务人员，带头建立一支高素质的财务队伍，不断提高财务人员的专业技术水平。

综上所述，随着国家对房地产行业政策调控，房地产行业面临巨大挑战，中小房地产企业要在当前激烈的市场竞争中生存，就必须加大财务管理在企业经营管理中的应用。中小房地产企业必须根据当前经济形势，分析自身财务管理存在的问题，并不断地针对存在的问题提出相应的对策，才能使企业有更好的生存空间；其次，在完善中小房地产企业财务管理体系中，还要考虑房地产开发中各个部门的协调问题，重视细节问题的处理非常重要。

参考文献：

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