本案用地性质应如何认定?
2018-09-10张趁心
文 l 张趁心
案 情
某食品公司租赁某村办集体企业(闲置老酒厂)土地15亩建屠宰场和冷藏库,经过双方协商,由食品公司把原老酒厂院内附属物及厂房拆除后,重新建设标准化屠宰场和冷藏库时。此行为被国土资源执法部门发现,经过调查得知,老酒厂为1985年3月某村1、2、5村民组分别拿出一部分土地共同成立的,该宗地在土地利用总体规划图上显示为建设预留用地。
焦 点
该宗地的性质是集体建设用地还是集体农用地,某食品公司和国土资源部门产生了不同的意见:
第一种意见属集体建设用地。某食品公司认为属集体建设用地,其理由为老酒厂原为村办集体企业,某村委会1985年用地申请审批表上村、乡两级签字表明同意临时建房,因此就取得了集体建设用地审批,公司没有占用老酒厂以外的土地,仍然属于集体建设用地,公司租赁后是可以正常使用,不涉及违法问题。
第二种意见属于集体农用地。县国土资源部门认为属于集体农用地。其理由为老酒厂建设时,村、乡两级签字表明同意临时建房,明确属于临时用地,性质为村办集体企业。老酒厂虽然已经破产多年且闲置,但是土地利用总体规划图上显示为建设预留用地,该地仍然属于集体农用地范围。
分 析
笔者同意第二种意见:本案的土地性质仍然属于集体农用地。
其理由如下:
一是老酒厂用地仍属集体农用地。1986年6月《土地管理法》颁布实施以前,国家对村办企业临时土地的年限没有具体的规定,一般认为即原土地的用地属建设用地的仍为建设用地,原来为农用地的仍为农用地,使用结束后仍要恢复原用途。作为村办企业老酒厂的临时用地问题,根据当时用地政策,临时使用农用地也无途径办理农用地转用审批手续,因此,老酒厂临时用地仍然属于集体农用地,原土地的使用权仍然属于村集体所有。
二是使用权已经发生再转移。老酒厂虽然已经破产闲置多年,但是土地一直没有退还村集体,某食品公司租赁后没有继续使用老酒厂的附属设施,而是通过拆除后重新进行了建设。因此,土地使用权由村集体企业再次转移到了某食品公司,该地的使用人和用途已经发生了根本性改变。
三是食品公司构成违法占地。某食品公司租赁的土地为建设预留用地,符合土地利用总体规划。但某食品公司在没有办理农转用和征收手续情况下,仍然未经批准占用集体农用地进行建设,其占地行为违反了《土地管理法》四十四条的规定,同时发生在《土地管理法颁布之后》,应该按现行《土地管理法》四十四条的规定依法处理。