房价波动与银行信贷关系的实证分析①

刘育肇 姚婷

摘 要：本文利用2003—2017月度数据，对我国房产市场供需双方对房价与银行信贷规模联动产生的影响进行实证检验，发现房价波动和银行信贷之间长期存在互为因果关系，影响房价波动的供需双方中，需求方占据主导地位。短期内，房价波动对信贷发放有直接影响，对银行信贷增长产生较持久的影响。

关键词：房地产价格 银行信贷规模 协整检验

中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）09（b）-033-03

房地產是我国经济最重要的问题之一，部分一线城市过去10多年房价大幅上涨，导致年轻一代在大城市定居困难，也使居民之间的财富差距日益扩大。房地产行业产业链长，又是拉动我国经济增长的重要行业，房价的波动会通过财富效应和成本规模的变化导致消费和投资需求的变化，进而影响银行信贷规模，进一步改变资金成本结构的变化，引起方方面面产生联动效应。因此，研究房价波动与银行信贷之间的互动关系有着重要意义。本文结构安排如下：第二部分对相关文献进行回顾；第三部分采用协整分析技术识别房价波动与银行信贷规模的互动关系，找到房地产供需双方影响房价波动与银行信贷规模变动的原因；最后一部分给出结论。

1 文献综述

研究银行信贷对房价波动产生单向影响的有梁云芳、高铁梅（2007）认为银行信贷对房价的影响很大。况伟大（2011）利用35个大中城市1996—2007年的数据得知银行信贷供应可以主导开发商的投资意愿，经济增长对信贷规模的变动会对房产投资产生联动效应。但是更多的研究则发现二者互为联动作用：段忠东、曾令华、黄泽先（2007）根据2000年M1—2006年M2的数据发现房价波动对银行信贷二者互为因果关系。龙少波、陈璋、胡国良（2016）通过实证研究发现货币供应量的增加会刺激消费，当消费取向转向房地产市场时会引起房价的上涨。为了抑制房价持续性上涨，央行会采取措施改变信贷规模或者信贷投资方向。可见，房价与银行信贷规模之间互为因果关系，且有学者研究发现，引起房价波动和银行信贷规模变动源于房地产供需双方力量不平衡导致。鉴于此，本文运用多变量协整分析技术对房价与银行信贷之间的长、短期均衡关系进行实证检验并引入影响房地产市场供需双方的因素变量，力求找到房地产供需双方影响房价波动与银行信贷规模变动的深层次原因。

2 实证分析

2.1 数据的选择与处理

本文利用2003—2017年我国房地产价格、经济增长、金融机构各项贷款余额与银行贷款的短期利率的月度数据，共141组样本数据来对房价与银行信贷之间的关系进行实证分析。其中房地产价格用国房景气指数HP来表示，经济增长用工业生产指数PPI表示，人民银行对金融机构各项贷款余额同比DK代表表示（代表房地产市场的供给），短期利率用6个月至1年（含）利率来表示LL（投资方的成本的替代变量及需求方的代理变量），广义的货币供应量M2（宏观经济政策调节变量），消费物价指数CPI来建立协整关系模型。其中金融机构各项贷款余额首先对其取对数，然后取一阶差分，其他变量进行一阶差分处理。然后对各变量的时间序列进行平稳性检验，并对各变量进行协整关系检验，所有数据均来自Wind数据库。

2.2 单位根检验及协整检验

经过单位根检验、Johansen检验的两种方法-迹（Trace）检验和最大特征值（Maximum Eigenvalue）检验可以知道HP、DK、PPI、LL、CPI、M2是一阶单整，根据AIC和SC准则，确定模型的最佳滞后期为2，所有时间序列的变量ADF统计量的绝对值均高于5%水平显著，说明各变量存在长期稳定的协整关系，模型长期稳定。

2.3 协整关系检验

协整关系是针对长期而言的，但短期内会偏离长期均衡，这就需要一个反向修正对短期非均衡进行调整，同时又可以反映各解释变量对被解释变量的短期影响。通过Johansen协整检验，存在一个长期协整关系。

由（1）可知，6个变量间存在长期稳定的均衡关系，圆括号内数值代表系数的标准误差，ecmt表示非均衡误差项，即为模型中的误差修正项，HP对LL为正向影响，其他DK、LL、PPI、M2均为负向影响，HP与LL的长期关系弹性为0.313，即房价上涨1%利率会增加0.313%，另外经济增长1%利率下降0.33%，M2增长1%利率下降0.3794%，DK增长1%通胀下降1.76%。M2对利率的影响最明显，上述协整关系的误差修正项形式为：

LL方程调整系数为-0.1586且显著（t=-4.08559）表明该模型具有良好的反向误差修正机制，说明房价短期内波动偏离了均衡价值会有15.86%在下一个月得到修正。方程（2）两边同乘以-0.1586，便可得到各个变量长期的变动对短期利率LL的影响：

从（3）可以看出，长期看，房价上涨会造成短期LL水平提高，两者的弹性是0.05。房价方程调整系数为0.102277，表明模型不能对滞后一期的非均衡误差起反向调节作用，从利率影响房价的短期动态关系看，滞后1～2月的利率对当期房价产生负向影响，通胀、经济增长产生负向影响，1～2期货币供应量第一期产生负向影响，第二期产生正向影响，说明短期内房价对利率和货币增长的变化相当敏感。

通过因果关系检验可以发现房价波动和通胀之间存在单向Granger因果关系，即房价上升会带来一定程度的价格上涨。房价波动和货币供给量变化之间存在单向Granger因果关系，即货币供给量的变化会对房价产生较为显著的影响。

2.4 脉冲响应函数及方差检验

在建立关于银行贷款（即需求方）的误差修正模型之后，通过假定模型中各个变量产生的标准差信息，可以计算出银行贷款和房价波动对该冲击的响应函数，检验结果如图1所示。

（1）HP对其自身的冲击响应最大，在第一个月时影响达到最大值43.77%，第二期降到20%，随后衰减，到了第十期基本回到水平状态。CPI对HP的冲击响应在第一个月为0，第二个月为0.6%，第三期为负值，但是数值不大，随后第四期为正值，第五期为负值，随后基本保持正负向交错的影响，但是基本保持在水平状态，振幅基本不大。LL与PPI、M2、DK基本第一个月的响应都是0，但是第二期开始，利率的影响最大为11%，其次是M2的影响为7.2%，第三期M2为1 6.79%，然后基本保持在5%左右，但是利率第三四期为4%左右，随后基本保持在水平状态，经济增长基本保持在负向影响，但是基本在水平周围，贷款基本保持在0周围。

（2）LL对其自身的冲击影响最大，一开始达到最高值为13.18%，然后迅速下降，到了第二期只有2.8%，但是到了第三期又上升为6%，第四期将为2%，第五期为3%，然后基本保持早1%左右，到了第九期基本回到水平状态。LL对HP的冲击，一开始几乎为0，然后上升为1%，基本保持在1.6%左右，到了第九期降为0.7%，第十期为0.6%，说明房价对银行贷款的规模影响效果较为持久。LL对 PPI的冲击一开始为0%，然后基本保持为負向影响，但是基本保持在水平周围。LL对M2的冲击一开始为0，第二期至第七期基本保持在1%左右，到了第八期基本在0.6%左右徘徊。LL对CPI一开始为0，然后基本保持在1%左右，说明影响较持久，但是振幅不大。LL对DK的影响一开始为0，基本保持在正向影响，但是基本在0.2%左右，但是振幅不大。

（3）DK对其自身的冲击影响最大，但是一直保持在0.6%，其他变量的解释程度也不高。

总体来说，上述脉冲响应函数分析的结果显示，短期内房价的冲击受到利率（需求方）的影响最为明显，一开始为正向影响，到了第六期后为负向影响，说明房价波动受银行规模的影响较为明显且持久，利率受到房价波动的冲击影响效果相对不强，但持续性强，且为正向影响，总体来说房地产市场需求方对房价波动起主要作用。

方差检验结果表明短期内HP的预测方差主要来自自身，而长期内有利率的5%的解释力度，贷款有1.32%与PPI的0.9%的解释力度。短期内利率的预测方差主要来自自身，而长期内有HP的5%的解释力度，M2的3%与CPI的1.95%的解释力度，PPI有0.35%的解释力度。短期内DK的预测方差主要来自自身，而长期内有M2的12%的解释力度，PPI的0.9%与CPI的1.5%的解释力度，HP有0.4%的解释力度。可知，在宏观经济运行系统中，我国房地产价格与银行贷款规模的波动有一定的关联性，长期来看，房地产价格上涨的主要原因在于需求方，供给方的解释力度相对较弱。

3 结论与建议

通过将HP、LL、PPI、M2、CPI、DK6个变量进行协整关系的实证检验房价波动与银行信贷互动关系后可以得出以下结论。

（1）从二者长期均衡关系来看， 房价与银行信贷的弹性系数为0.05，即长期内房价增长一个百分点，银行贷款也会同向增加0.05百分点；（2）二者在长期内存在互为Granger因果关系，即房价波动通过影响市场供需双方的变化，短期内对需求方的影响较大，而银行信贷（供给方）也会对房价波动产生影响。

通过实证检验，发现对于房价波动产生主要影响的是需求方，供给方产生的影响不显著，说明我国房地产市场供需不平横下造成了部分地区房价不断的上升，又通过相应的途径造成银行信贷规模的变化，因此提出以下建议：（1）加大房地产市场的供应，尤其是一线城市的廉租房和共有产权房的建设，为居民提供多种选择；（2）大力发展城市公共交通，合理规划城市布局，推进人口向新城区扩展，积极在新城区布局相应产业，完善新城区的各项医疗保健等其他设施，改变当前人口向城市中心区集聚的趋势。

参考文献

[1] 梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析[J].经济研究，2007（8）.

[2] 赵昕东.中国房地产价格波动与宏观经济—基于SVAR模型的研究[J].经济评论，2010（1）.

[3] 况伟大.房地产投资、房地产信贷与中国经济增长[J].经济理论与经济管理，2011（1）.

[4] 李斌，张所地，赵华平.中国商品住宅价格与通货膨胀关系动态演变的实证[J].统计与决策，2012（2）.

[5] 段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007（2）.

[6] 张亚丽，梁云芳，高铁梅.预期收入、收益率和房价波动—基于35个城市动态面板模型的研究[J].财贸经济，2011（1）.

[7] 焦振华.我国货币超发的成因及其对房地产价格的影响[J].湖北社会科学，2015（6）.

[8] 陈璋，胡国良.货币政策、房价波动对居民消费影响的路径研究[J].金融研究，2016（6）.

①基金项目：广西自治区2017年大学生创新训练项目：商品房价格与通货膨胀的相关性研究（201713638014）。

作者简介：刘育肇（1994-），男，壮族，广西贵港市人；姚婷（1976-），女，广西柳州人，硕士研究生，讲师，经济师，主要从事货币政策理论，财务分析方面的研究（通讯作者）。