房地产市场的新赢利点

周军

2018年3月，全国“两会”在北京召开，国务院总理李克强作政府工作报告。与以往不同的是，这是总结过去五年政府任期的政府工作报告，并对2018年的政府工作提出“建议”，这其中当然涉及楼市与住房。

政府工作报告关注地产市场

第一，虽然总理报告中对2018年政府工作使用的是“建议”两字，但对于政策连续性和方向的问题不用怀疑，“建议”会是今年工作的主基调和方向，“建议”中涉及的内容，也会逐一实施，因此，请不要真把“建议”当“建议”。

第二，“房子是用來住的，不是用来炒的”仍然是房地产监管政策的主基调，这一点，根本无需多言。所应注意的是，今年政府工作报告中体现出来的关于住房的更多内容，是放在“供给端”的。在对“需求端”的限制和管控不放松的前提下，“供给端”的动作会进一步加深、加大，特大城市将是落实这项工作的重点。

第三，本次政府工作报告中，真正会对房地产市场产生重大影响的内容，都不在房地产部分，而是在金融、财税方面。先说财税，在深化财税体制改革一部分中，提及了一句有关房地产税的内容，表述是“稳妥推进房地产税立法”。

房地产税立法，此前一两年不断地出现在官方的文件和文稿表述中，只不过前面的状语不同。从研究、讨论到积极、加快等都出现过，这次采用的是“稳妥推进”这个表述。

之前的表述，无论是研究讨论，还是积极加快研究讨论等，都透露一个信息，即房地产税立法工作处于前期阶段。这个阶段中，有分歧、有意见、有建议，所以才要加快研究、加快讨论，实际上是要加快“形成共识”的意思。现在，这些表述都没了，直接变成了稳妥推进，这表明存在分歧、意见的各方都已经形成了共识，所以，可以进入立法推进的工作阶段了。因此，这句看似平常而温和的话，实际上说明了房地产税的立法征收工作进入了一个新阶段。

这或许也是人大新闻发言人张业遂直接使用“房地产税草案在内部征求意见”表述的原因所在。

第四，坚决打好“三大攻坚战”部分中，提及了金融监管的内容。这里面有一句非常关键的话——“加强金融机构风险内控。强化金融监管统筹协调，健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司监管，进一步完善金融监管”。

之所以说这句话，将对房地产产生很大影响，是因为房地产业当前的本质，已经是金融和资本行业。过往几年中增长甚多、规模扩张较快的“影子银行”、“银行表外资产”等，主要的去处之一，实际上就是房地产。

因此，监管“影子银行”，将银行的“表外”拉回到“表内”，受到最大影响之一的，一定是房地产。这个影响集中在两方面，一是对个人贷款方面的影响，会持续此前一年的状态；二是针对房地产企业的各种融资手段、融资工具，都将会受到比去年更为严格的限制。这些直接、间接、变相的融资工具的管控，恐怕将对土地获取环节产生最为直接的影响。

一个基本信号就是，从1月开始，房地产企业的公司债发行，就已经受到严格的管控。而且，有很多公司的债券发行，都已经取消。

第五，启动三年棚改攻坚计划，今年的开工目标是580万套。这个恐怕对三四线城市有比较大的影响，一线和特大城市的拆迁改造量也会受到影响。不过，这一点，对市场，尤其是特大型城市的市场，不是决定性的影响因素。

第六，政府工作报告中，要健全的金融监管诸方面中，“金融控股公司”被明确出来。政府工作报告这种惜墨如金的文件，单独提出对金融控股公司的监管，意味深长，这至少会产生一种印象，即背靠金融控股公司为靠山的房地产企业，金融和融资的优势可能会衰减了。

第七，政府工作报告中涉及住房的部分，“差别化调控”、“长效机制”都是一贯的方针。倒是“支持居民自住购房需求”这个说法，第一，这里提到的是“购房需求”，不是“住房需求”，因此是买；第二是“支持”，不是“保障”。同时，这部分政府工作报告中，又再次明确楼市调控的主体责任是地方政府，那么，如何“支持”这种需求，要看地方政府的智慧了。

第八，“多主体供给”、“多渠道保障”、“租购并举”，去年都已经开始尝试了，今年进入政府工作报告的内容，意味着更深、更广的推进。尤其是租购并举，在一些制约企业结构经营租赁住房政策框架上，存在调整的可能。比如，税收。

今年政府工作报告中“涉房”内容亮点颇多，如房地产税、租购并举、宅基地等内容。业内人士认为，从今年的报告中可以看出政府对于构建房地产长效机制的信心和决心。

具体来看，报告仍强调“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

报告中对于“住房不炒”的再次强调，明确透露出“三不变”原则，即调控决心不变、调控目标不变、构建长效机制方向不变，并为2018年楼市调控从严定下了基调。而在差别化调控的大背景下，预计今年热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将继续执行严格的调控政策，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，而三、四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉到县城。总的来看，2018年是长效机制包括住房租赁政策以及保障性住房政策加速落地关键性时期，房地产市场在大概率上会继续持续稳定态势。

报告指出，要支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。购房需求主要分为两类，即自住型需求和投资型需求。当前投资型需求已经被明显抑制。所以，报告中对于自住购房需求的保障将从市场化的供给和保障型供给的角度进行保障，其中在市场化供给层面继续向刚需人群倾斜，而保障型供给则可能在全国扩大“共有产权住房”落地，以满足中低收入人群的合理购房需求。

从报告的表述中可以看出，当前三元住房结构的思路已经清晰。其中自住购房需求主要是对经济条件好的购房者的需求，此类需求会更加强调自住的属性。租赁是主要针对购房困难群体而设计的解决方式，可以认为是零产权、侧重居住属性的。而对于共有产权住房来说，有部分产权的概念，有助于解决夹心层的住房需求。

租房市场前景可期

从概念渐热到势不可挡，短短几年时间，长租公寓市场迎来风口。2017年，长租公寓门店增长率为40%。从过去3年数据对比来看，长租公寓发展势头迅猛：2015年增长率不足15%，2016年增长率接近35%。那么，长租公寓缘何成为楼市中发展最快的力量？风口又因何到来？

一方面，由于业外资本大量涌入，在资本加持下，房地产企业、酒店运营商、创业者等主体纷纷进入，抢滩市场；另一方面，随着房地产市场转向，以及租购并举等利好政策的落地实施，以长租公寓为代表的品牌化、专业化的房屋租赁机构迎来发展良机。

去年，住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，鼓励多渠道增加新建租赁住房供应，鼓励国有企业积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等。随着租购并举制度的建立，租赁市场将会迎来一大波政策红利，这些政策红利足以支撑住房租赁市场发展。此外，国家大力鼓励发展长租项目，支持专业化、机构化住房租赁企业。所以，长租公寓会是住房租赁市场的重要组成部分。

长租公寓之所以处于风口，很大程度上也得益于租房市场巨大的潜力。此前，链家研究院发布的一份名为《租赁崛起》的研究报告显示，当前我国房屋租赁市场规模达1.1万亿元，预计到2025年，租赁市场规模将增长到2.9万亿元，而到2030年，这一数字将超过4.6万亿元。

谁在抢滩？

市场有其运行规律，资本的嗅觉向来是最灵敏的。虽然仍处于起步阶段，长租公寓行业却吸引着房地产商、风投机构等众多资本持有者。

有资料显示，全国长租公寓企业目前超过1000家。涉足长租领域的主体主要有开发商、中介机构、酒店運营者、创业者等。其中，在排名前15位的房地产商中，已有2/3以上的企业涉足租赁市场。

外界对长租公寓的关注始于2014年。这一年，小米创始人雷军旗下的顺为基金，联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元人民币。次年，YOU+公寓再获时代地产等机构3000万美元投资，当时估值高达2亿美元。截至目前，YOU+公寓已成功融资3次，总额度在四五亿元人民币。除此之外，链家地产旗下长租公寓品牌自如宣布，获得40亿元人民币A轮融资，这刷新了国内长租公寓行业融资金额单笔之最。

作为国内最早布局长租公寓的专业品牌之一，魔方公寓已有9年运营经验。目前，这家公司在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉等20个城市布局了近300家门店。魔方公寓将租户定位为月收入在8000～20000元的中层白领。目前，成熟门店平均出租率超过95%。

据统计，我国目前租赁人口约为1.9亿，而租赁市场规模已超万亿元。虽然我国用于租赁的住房约有1亿套，但其中超过90%为个人散户出租，品牌公寓企业总占有率低于2%。而美国、日本的租房市场机构化率分别达到30%和80%。对比来看，我国住房租赁市场机构化率还处于较低程度。

虽然有着巨大的市场想象空间，但长租公寓目前依然面临着产品、服务能力、资本、盈利、行业规范等诸多问题。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》显示，目前，全国长租公寓企业超过1000家，但这些长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。

目前，长租公寓市场的制约因素还比较明显，市场规范标准体系尚未建立起来，行业内还没有出现类似于支付行业那样的，由巨头引领行业发展的势头。

因为资金密集进入，行业市场竞争加剧。有观点认为，长租公寓行业已迎来新一轮爆发式增长和行业洗牌。对于企业而言，无论市场如何竞争，最终比拼的仍是盈利模式及运营能力。

（作者为中国城市经济文化研究会副秘书长，中国科学院副教授，经济学博士）