丽江非旅游景区民宿的发展出路探析

刘智慧

摘要：丽江民宿在国内起步较早、发展较快，其中以旅游景区民宿发展为代表，但其经营管理短板日趋显现，而非旅游景区内的民宿具有自身发展特点及优势。文章通过研究丽江旅游景区内民宿的发展问题，探讨非旅游景区民宿发展的特点，提出丽江非旅游景区民宿的发展思路。

关键词：非旅游景区；民宿；丽江；发展思路

中图分类号：F59 文献标识码：A 文章编号：1672-7517（2018）06-0090-02

民宿作为住宿业的新型发展模式之一，一方面代表旅客的一种“乡土、乡俗、乡情、乡居”的情怀，发挥着情感输送的功能，一方面可影响地区旅游形象与地区旅游发展，如避暑胜地莫干山旅游风景区，其另外一个名字是“民宿圣地”，很多人是奔着它的第二个称号前往。旅游城市的民宿因地理位置等原因，呈现不同的发展状态与发展问题，而丽江的民宿因是否位于旅游景区呈现不同的发展问题，在此分为旅游景区内民宿与非旅游景区民宿。丽江旅游景区主要含：丽江古城（大研古城、束河古城、白沙古镇）、玉龙雪山、拉市海等地，丽江的民宿大多位于古城内并以此为代表，即本文所指的旅游景区民宿；除了位置处于古城内的，还有些民宿地处于城市生活区、都市商业区、僻静村庄等地，如玉湖村、天域阳光小区等地。本文所说的非旅游景区民宿主要指处于旅游景区地理位置以外的民宿，此类民宿其发展的过程、存在问题、发展思路与景区内民宿都有区别。

1 丽江旅游景区民宿发展概况

1）地理位置好，硬件设施较差

丽江景区内民宿大多位于世界文化遗产—丽江古城，它的独特的地理位置与民族文化氛围使得更多游客选择当地民宿客栈，但是，当地民宿建造没有参照的标准，大多在以前民居住房框架结构上建造而成，整体硬件设施较差，部分新建的或品牌连锁的民宿硬件设施条件较好，但是隔音效果不佳，笔者曾居住于古城的花间堂客栈，其居住条件很好，但外面的噪声还是没法让笔者有满意的居住体验。

2）成本压力大，后续投资乏力

丽江旅游景区内的民宿客栈大部分只有合约期内的经营权，而丽江旅游发展迅速，客栈经营效益显现，很多房东单方面撕毁合约或随时涨房租，这一方面给很多经营者造成直接的、巨大的损失，另一方面打击了经营者经营的信心与情感投入。同时，有些景区内民宿设备陈旧需要进行改造，但民宿改造需要一次性投入大笔资金，很多本地经营者都资金不足，且因丽江政府为保护景区对民居改造限制较多，民宿改造风险大，经营者都不愿做大投资，民宿硬件设施得不到改善。

3）社区参与不足，本地化缺失

在旅游发展背景下，各方利益群体都有自身的利益诉求，大量外来经营者的涌入，使得丽江本土居民被挤出旅游景区，导致社区居民参与度低，这一方面影响居民收入，另一方面不利于主客文化交流，影响游客的体验感。另外，社区居民处于“被”隔离的处境，造成景区本土文化的空心，而民宿经营者为展现地方色彩只能借助一些元素，使得本土文化“符号化”，失去原真性。而丽江古城商铺大多为外租，外地经营者为迎合主流市场对舒适型住宿的需求，对纳西建造群外观、结构进行改造，造成丽江部分旅游社区的过分商业化与“去本地化”。[1]

2 丽江非景区民宿发展优势

1）远离拥挤人群，环境清静

丽江慵懒的阳光、慢节奏的生活让很多旅人追寻这种“岁月静好，时光漫漫”的体验，对旅客来说，缓慢不只是民宿，更是一趟放慢的行走，是一场意义的追寻，这些都是旅客在入住体验民宿期间要传达给旅人的价值。丽江古城区内酒吧街的音乐声、半夜醉酒旅客的喧哗声使得景区内的民宿生活已由原本的淳朴变得复杂、商业化。处于非旅游景区的民宿，相对处于景区的民宿，因远离人群环境更加安静，对于需要体验“远离喧嚣，回归初心”人群有很强的吸引力。

2）主题多样，发展空间大

因丽江旅游景区内民宿起源早、地理位置集中，前期成功案例较多，而后来开设的民宿为节约设计成本，直接将成功民宿的建筑设计、环境装饰、经营模式照搬使用，造成景区内的民宿无新意，主题重复严重，经营模式单一。非景区的民宿因分布较散，每个区域的自然环境、社区资源不同，为真正与当地环境及文化相融，与山水土地协调，非旅游景区的民宿主题更加丰富多样，如：天域阳光小区内茶主题的禅意居、老君山公园以高海拔草原风情为主题的格拉丹帐篷酒店。坐落于玉湖村的雪山墅家玉庐设计师酒店，从人性与自然的角度出发与当地村民合作兴建，建筑原料以当地的石头与木材为主，深入挖掘当地历史文化内涵，用匠心打动旅客，给旅客带来最纯粹的体验，这类民宿建设模式使下一代有传承下去的文化及物质条件，其优势将渐渐显现，发展空间大。

3）交通便利，成本压力小

因旅游景区内的管理规定及古城区的传统格局等特殊原因，景区内的交通及不便利，有很多民宿交通很复杂，要轉很多小巷才能到达，只有处于景区外围如古城外围的民宿较方便到达；因地段土地租金高，很少民宿有自己的停车场，自驾游客人只能选择较近的停车场停车，到这些停车场收费较高，增加游客的住宿成本。旅游景区外的民宿方便停车甚至很多有自己的停车场，这一优势受到自驾游客人的青睐。另外，与旅游景区民宿忙于应付高昂的租金或转让经营或急于涨房费不同，非旅游景区民宿因不处于旅游热点区而不必支付昂贵的租金，成本压力较小，势必会投入更多的精力优化自身的经营管理。

3 丽江非景区民宿经营管理存在的问题

1）知晓率低，广告投入高

人们对丽江住宿的信息来源渠道主要有：游玩时发现；亲朋好友推荐；网络或杂志信息搜索；广告接触等途径。丽江古城内的民宿起源早、名气大、又有区位优势，由于自媒体的发达，很多来过丽江的旅客在分享游记时会把涉及旅游要素中的游与住，及丽江古城与民宿写在一起，因此游客在了解丽江古城时也了解到丽江古城的民宿，很多人不会知道古城外也有民宿，只有少部分人到达丽江亲自游走后才知道，或者经曾经来过丽江的朋友介绍得知，所以非景区民宿的知晓率低，为赢得市场认可，经营者只有扩大宣传面，加入广告投入。

2）集群性低，集群效应不强

丽江景区内民宿在一方面在地理上集中，业务上分工合作、有交互关联性，以致延伸而涉及可以共享销售渠道、顾客以及专业化基础设施供应商等；另外，受政府关注度高，可为集聚的民宿人员提供集中化的专业化培训、市场消息、标准制定等服务，如此一来产业经济效益与范围经济效益，提高了市场竞争力。而丽江非景区内的民宿大多散落于北门坡、雪山等周边，很难享受到集群的便利条件，因而无法享受集群的便利性，不具备集群优势。

4 丽江非旅游景区民宿发展思路探索

丽江非旅游景区民宿的建设与經营，应符合自身的发展特点，规避发展劣势，利用发展机会，与景区内民宿形成互补的格局，让旅客有更多样的选择与体验。

1）优化升级，提高社区居民参与度

为促进民宿的可持续发展，应该在开发经营过程中给社区居民带来实惠和公平发展机会。社区居民参与民居的管理与发展，有利于环境的保护与可持续发展，利于主客文化交流，利于旅客对当地文化的深入体验，因此应提高社区的参与度，丰富民宿主题活动，使得旅客能更深入地体验当地风土人情，强化社区居民参与意识，增加参与机会，让社区居民参与制定民宿发展规划、主题项目设计与实施，或用众筹的方式，让社区居民分享民宿收益；亦可以将民宿旅客的吃、行、购委托给当地社区居民，使其发挥各自的特征。提高社区参与度，亦能社区居民的素质得以提升，社区与民宿共存共荣。

2）深入挖掘主题，丰富主题体验活动，

特征鲜明的主题使得某一民宿易于识别且能刺激消费欲望，因此很多民宿打着主题的旗号在装修装饰上加一点主题的元素，就自称为主题民宿或客栈。[2]想要获得旅客的认同与喜爱，主题民宿的主题性不能流于形式，而应践行内容，民宿的供应除了吃、住两个层面，应延伸至娱、游，联合社区居民组织富有当地特色、深入当地生活的主题活动。来丽江的旅客希望能度过有温度、有情怀的旅游生活，民宿应在当地组织有生活气息、有情感有情怀的主题活动，如：丽江格拉丹帐篷酒店，其主题性深入至旅客生活的各个方面，旅客到酒店只能乘坐越野车上山，住宿期间可以徒步上山看花海、看牛羊群、采菌子，也可待在帐篷书屋、电影院，这种民宿独特的体验活动，使得旅客可以“像当地人一样生活”，体验不一样的生活方式，享受最淳朴、最自然的状态。

3）揉入本土情怀，践行工匠精神

在当今人们的旅游概念中，住宿不再是单纯的“住一晚”，而是品味地方风情文化底蕴的一个内容，民宿不仅是一种居住场所，更是满足旅客的一种情怀、一种享受生活美学的居住体验。民宿相较于酒店，不是胜在硬件而是情感。民宿要获得顾客的品牌忠诚、口碑传播，必须看重细节、品质，通过情感式的经营管理给予游客渴求的情感归宿，因此，经营者要有深厚的本土情怀与人文情怀，对民宿经营、服务、管理的每一个细节精益求精，践行工匠精神，才能让民宿与岁月共存，成为“老字号”“招牌店”。

4）探索住宿共享模式

当前共享经济已风靡全球，以airbnb为代表的共享住宿发展得如火如荼，富有地方特色的民宿共享模式应进行创新探索来把握共享时代的商机。在党的十九大报告中有提到“要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，因此发展共享住宿具备政策优势。目前共享住宿专门平台有小猪短租、途家网、飞莺乐居等，这些平台利用空置房源给经营者或业主带来的益处，以减少房子的空置率实现共赢。丽江玉龙县一带因2011-2016年房产经纪膨胀而导致房产开发过度，目前该地区的房屋空置率一直居高不下，如采用住宿共享的方式，实现丽江住宿业的多模式共存，既可以间接的抑制客栈民宿的数量，又促进原有民宿客栈优化升级。

参考文献：

[1] 孙九霞.旅游商业化与纳西族民居的“去地方化”——以丽江新华社区为例[J].社会科学家，2015（11）.

[2] 窦梓雯.丽江主题文化客栈经营管理研究[J].鄂州大学学报，2016（11）.