商业地产建设与运营中的内控制度设计

杨静

摘 要：在我国社会经济稳步健康增长的进程中，商业地产行业呈现出异军突起的态势，为了更好地推动我国房地产业的健康稳步发展，要关注和重视商业地产建设与运营过程中的企業内部控制制度建设，分析商业地产企业建设与运营中的内部控制问题和风险，积极探索和设计商业地产建设运营中的内部控制制度，使之更好地促进商业地产行业的快速、稳步、健康发展和进步。

关键词：商业地产 建设 运营 内部控制 制度

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：2096-0298（2018）02（c）-083-02

在我国社会经济关键转型的重要阶段，商业地产行业呈现良好的发展前景和态势，然而，在激烈的市场竞争和国家政策的控制之下，商业地产企业也面临较为严峻的形势，为此，商业地产企业要加强自身在建设和运营过程中的内部控制制度建设，从内部控制制度的相关要素着手，加大内部控制的力度，较好地提升商业地产企业的竞争力，提升商业地产企业的经济效益和社会效益。

1 商业地产企业内部控制概述及现状分析

企业内部控制旨在保障企业正常建设和经营，通过对管理方法的调整、经济行为的管控，以较好地实现对企业经济活动的风险规避和防控，较好地提升企业的获益能力，利用其完整、科学、可操作性的企业内部控制体系，较好地完成企业战略目标。具体来说，企业内部控制的种类包括有内部管理控制、内部会计控制，它们要在企业内部部门的职责合理划分前提下，确保企业会计信息的真实可靠和财产安全。

当前我国商业地产行业还仍旧处于上涨不降的趋势，由于人们对居住环境改善的强烈欲望，为商业地产行业发展提供了发展契机和条件。然而近几年我国的房地产泡沫现象日趋严重，国家通过二手房限购、限制银行贷款等措施，加强了对商业地产行业的监管，一定程度上遏制了房价的涨幅速度。面临日益复杂的市场竞争变化，商业地产企业要加强自身的内部控制，以更好地适应市场的新变化，由于商业地产行业在企业内部控制方面的研究起步较晚，只能在实践中逐步摸索和改善，从自身的人员架构、部门协调、项目组织、运营营销等方面进行全新的统筹和安排，因此还存在诸多的缺陷和问题，具体表现在以下方面。

1.1 商业地产企业内部控制管理的意识还相对薄弱

由于商业地产企业内部控制管理方面的研究起步较晚，行业内部对于企业内部控制管理方面的认知还较为浅显，大多停留于对企业内部控制管理体系的表层认知方面，过于追求建设运营过程的高利润，而对企业自身的内部控制制度及体系建设缺乏更多的关注，这就使商业地产企业在建设运营过程中逐渐与市场相脱离，无法适应市场的新变化，为自身的建设运营活动带来隐患和潜在的障碍。

1.2 资金利用效率不高

由于商业地产企业缺乏足够的内部控制管理意识，在对资金的使用方面缺乏合理的控制和安排，导致资金的利用效率不高，尤其是在资金投资决策的过程中存在随意性较大的现象和问题，投资项目缺乏科学审慎的投资分析和论证，这就使商业地产企业面临潜在的资金损失风险，在资金配置不够科学的前提下导致企业发展受限。

1.3 内部控制制度尚未完善

由于商业地产建设运营的企业内部控制制度起步较晚，对于企业内部控制制度的建设还不够完善和健全，对于内部控制制度体系的内容也不够细化，与商业地产企业的现实需求不相契合，存在偏重某一方面的内部控制，缺乏对事前、事中、事后的全面监控和管理，使企业蒙受不必要的损失。加之，商业地产企业内部控制制度缺乏相应的监管体系，大多是采用内部审计制度的方式进行审查和评价，受到一定的限制和干扰，难以充分体现内部控制监管审计的独立性，存在对企业审计的偏失现象和问题。

1.4 缺乏内部控制风险意识

大多数商业地产企业还没有形成内部控制风险防范意识，缺乏连续性、全面性的风险管理系统，风险预警部门的相关人员也缺乏必要的风险监管和防范意识，是临时调配或兼职人员，这就使商业地产企业内部控制的风险防范存在较大的不确定性，降低了商业地产企业内部控制的完整性和有效性。

2 商业地产企业建设与运营中的内部控制制度设计优化路径探索

2.1 优化商业地产企业内部控制环境

（1）首先，要提高商业地产企业内部控制的重视度，增强商业地产企业内部员工的内部控制意识和观念，充分认识到内部控制与外部管理之间的联系和重要性，较好地实现对企业资源的优化配置、市场信息采集等工作，有效地实现企业内部的自我调控，降低企业的风险成本，提升商业地产企业各部门间的合作效率。

（2）其次，还要提升商业地产企业内部员工的业务素质。商业地产企业内部员工的思想层次和业务能力都还需要加以提升，要通过培训增强企业内部员工的业务能力和管理思维，加强各职能部门和项目组织之间的交流和沟通，较好地降低商业地产企业的风险。

（3）利用企业外部环境，增加内部控制的实效性。商业地产企业外部环境主要包括地域经济发展水平、政策制定、科技发展、思想文化等方面，这些外部环境因素对于挖掘企业竞争力有重要的影响作用，商业地产企业要对自身的内部控制制度进行完善和优化，以更好地适应外部环境，并在外部环境的条件下使企业资源与社会共享，对投资环境进行科学全面的分析，减少企业投资运营的风险。

（4）重点推进相关的具体措施。在优化商业地产企业内部控制环境的过程中，为了充分发挥内部控制制度的功效，要重点推进具体的措施，根据商业地产建设运营的人力、质量、监督等方面的特点和性质，建立与公司发展战略相适应的内部控制协调机制。

2.2 优化商业地产建设运营项目的业务流程

（1）优化商业地产建设运营业务计划。商业地产企业要根据自身的经营环境特点，设计不同的业务模块，并将各个业务模块的关键点加以有效的整合，使之成为关键管控点清晰、建设周期明确的整体价值链。

（2）建立产品标准化体系。要通过相关工作的前设计，探究问题的源头，缩短项目建设运营时间，逐渐减少商业地产设计中的变更现象，建立产品标准化体系，优化地皮获取—目标预设—方案设计—项目实施—产品检验等业务流程。

（3）优化采购流程。商业地产企业还要优化采购流程，从采购计划、申请、市场调研、采购、验收入库等各个环节加以优化和完善，要推行职务岗位分离制度，加强对采购的审批核查力度，避免采购中的疏漏，更好地减少企业的支出成本。

2.3 增强商业地产企业的风险防范意识

要全面建构和完善商业地产企业的风险预警机制和体系，重点做好商业地产建设运营中的风险辨识、评估和评价等工作，要在项目前期筹划之时，通过完整全面的市场调研提升市场预见力，减少风险；在项目确立时，界定项目规范的面积，明晰部门和人员的职责；在项目资金预算和分配阶段，要预留企业未来经营的资金，以防止企业在应对市场波动时的资金链断裂现象。还要加强对风险管理的处理方式，有效地将风险进行分散、转移，较好地避免潜在风险向恶性风险转变。另外，還要提升商业地产企业对合同的管理能力，注重合同契约执行中的交流和信息反馈，可以通过对合同解除、索赔、诉讼等方式进行风险的规避、分散和转移，更好地保障商业地产建设运营项目的质量和进度。

2.4 完善审计监督考核机制

要完善和优化商业地产企业审计监督内部控制体系，加强审核监督控制力度，着眼于企业的长远持续发展，确保企业主体之间的信息对称。尤其要加大对建设质量管理方面的监督和管控，认真做好交付前检查和验收工作，并建立相应的责任考核制度，实现项目考核信息共享和部门联动。

3 结语

综上所述，为了更好地应对新时期的挑战，商业地产企业要关注和加强自身的内部控制制度设计和开发工作，要优化商业地产建设运营各个环节的业务流程，做好各环节计划编制工作，全面优化商业地产企业内部控制环境，形成良好的内部控制氛围，更好地加强房地产企业内部控制的管理水平。

参考文献

[1] 滕琳.房地产企业内部控制[J].新理财，2011（10）.

[2] 王真.房地产企业内部控制的现状与必要性分析[J].时代金融， 2011（27）.

[3] 宋蔚蔚，王和友.内部控制信息披露现状分析与思考[J].商业会计，2011（22）.

[4] 张锦.论房地产企业财务风险及防范[J].经营管理者，2011（08）.

[5] 冯志艳，鲁忠军.论房地产企业内部控制体系建立[J].现代商贸工业，2011（07）.

[6] 周璟.论完善房地产企业内部控制的战略步骤[J].财经界（学术版），2010（11）.