前置策略在超高层住宅批量精装中的应用实践

（中铁大桥局集团武汉置业发展有限公司，湖北 武汉 430056）

批量精装成品住宅应用普遍，其具有节能减排、避免二次装修、提升楼盘品质、提高住宅舒适度等一系列优势，被消费者关注与接受，越来越多的购房者倾向于购买精装修房。

然而，提到批量精装，不少房地产开发企业依旧沿袭建筑结构完成后才开始研究精装修项目，在这种思路下（即传统批量精装）会发现许多项目不能实现高品质装修。由于精装施工一般具有工期紧张、单体栋数及层数多、装修环节复杂、频繁交叉作业等特点，房地产开发企业的常规工作重心大多放在精装施工质量和进度的控制管理上，重视将精细化［1］管理理念引入到批量精装中来，但对前期建筑施工图设计阶段的提前介入研究工作较少，精装修方案在建筑施工图方案设计阶段就提前介入的重要性如同房地产开发企业成本控制中的设计阶段，有了方案阶段的精准，才有施工阶段的平稳、顺利推进，才有高品质的精装工程。

目前建筑的批量精装正处于高速推广阶段，深刻认识传统批量精装的不足、装修方案前置的优势以及它们之间的区别，是需要深入研究的课题。本文以中铁·世纪金桥项目批量精装修为例，解析了精装方案前置需要解决的具体问题，显示出其显著的经济和社会效益，为房地产开发企业的批量精装项目引入“装修方案前置”的管理思路，实现绿色装修的理念。

1 项目简介

中铁·世纪金桥项目位于武汉市四新国博中心旁，是中铁大桥局集团总部基地项目，为地标性建筑。总投资约80亿元人民币，总建筑面积约58×104m2，应用了多项新技术，如分户式地源热泵技术、三位一体机技术、BIM新技术、集成互联网物联技术、清水砼等。为了响应政府号召，适应批量精装修的趋势，公司抽调设计精英组成精装修标准研发组，在建筑施工图设计阶段就引入精装修方案，与传统的精装（在结构施工过程中或施工完成后进行精装）相区别，即充分利用精装方案前置的策略来组织批量精装，本次精装范围为A-1地块5#、9#楼共4个单元，其层数为39层，建筑高度为117 m，共计592套精装修房。

2 传统批量精装修与精装方案前置

2.1 传统批量精装修的缺点

传统批量精装修是先毛坯后精装，通常建筑设计单位并未深入研究装修或使用功能的细节要求，为后期精装修留下诸多缺陷：如预留鞋柜的空间不足；强弱电箱的位置影响客厅家具的摆放或墙面美观；存在着已施工的建筑结构影响建筑功能设置，精装修方案往往只能局限在原有结构框架内，并采取措施弱化结构对其产生的影响；超高层住宅消防烟感装置、喷淋头留置位置欠妥；精装过程中为满足使用空间尺寸要求拆除部分墙体；厨卫布局不合理等。这些隐性缺陷如果前期不能解决，后期会浪费人力、材料资源，且会增加施工周期，甚至影响到精装修的施工质量。

2.2 精装方案前置优点

精装方案前置即在建筑施工图设计的过程中，精装修设计师就针对建筑设计图进行方案设计，甚至在建筑概念设计、室内空间优化设计及初步规划设计阶段就要介入，建筑设计方案和精装修设计方案同时完成，这些对于全装修室内精细化设计显得至关重要［2］。在满足建筑结构经济性的前提下，充分考虑使用功能和装修细节，提出建筑设计图的局部修改方案，合理地划分建筑施工和装饰施工单位的施工范围，使精装项目在实施阶段尽量达到零变更，以节省工期、降低成本、使用功能更趋人性化。

2.3 传统批量精装与精装方案前置的比较

传统批量精装与精装方案前置的区别如表1所示。

表1 传统批量精装与精装方案前置比较Tab.1 Comparisons of traditional batch finishing and pre-strategy finishing

3 批量精装方案前置的应用

3.1 解决结构影响使用空间的矛盾

房屋结构建造完成后，在装修的过程中是不允许对承重结构进行变动的，如果随意改动会造成房屋结构的变化，结果将会相当严重，其不但改变了结构的传力途径，也改变了结构的周期比和位移比［3］，破坏了其最初设计的功能性目的。因此结构的变动只能在出施工图前进行调整，如图1中阳台玻璃门两侧墙肢影响阳台空间归并于卧室，由于精装方案的前置在建筑施工图中调整为图2的结构形式。

图1 建筑图[55]轴～[56]轴/Ⓒ轴L型墙肢Fig.1 Building drawings [55]～ [56]/Ⓒ shaft

图2 精装方案[55]轴～[56]轴/Ⓒ轴端柱型墙肢Fig.2 Finishing scheme [55]～ [56]/Ⓒ shaft

由图1和图2可以看出，将[55]轴～[56]轴/Ⓒ轴中L型墙肢调整为端柱型墙肢后原建筑方案中的卧室使用空间增加，解决了因增加衣柜使原有卧室的使用空间减小的矛盾。当一个人的个人空间小于其所需要的空间时，或者当他的空间范围受到侵犯时，会感到压迫、烦躁不安，这一切都是由个人空间的领域感造成的［4］。阳台进深1 300 mm的空间也使卧室的家具布局更加合理，这样的调整方案在内部客户和公开客户体验中获得了肯定，从反馈的情况来看，是成功的。如果在主体结构施工完成后进行批量精装，并且按装修方案中增加收纳空间（衣柜），卧室中的床头柜根本没有摆放的余地，卧室阳台只能按传统的阳台进行装修，品质可想而知。

3.2 解决竖向空间局部层高不足的影响

局部层高的不足带来的问题首先是所谓压抑感（即空间的高低对人的精神感受的影响）的问题，这个问题主要是源于我国人民对净高房屋的信息进行交换的结果［5］。在装修过程中因为结构梁高的原因，在采取吊顶的处理上会产生局部层高不足的问题，如图3中的阳台梁高，装修吊顶处理后见图4，方案前置后阳台梁高调整至图5。

图3 阳台顶部梁原始结构图Fig.3 Original structure diagram of balcony top beam

图4 阳台吊顶标高（包梁后）Fig.4 Elevation of balcony ceiling（after package beam）

图5 阳台顶梁调整结构图Fig.5 Adjustment structure diagram of balcony top girder

由图3可知阳台顶存在结构梁，该梁为结构边框梁，一般高度较大。为了增加卧室的使用空间，精装图将阳台部分与原卧室部分合二为一，在此需要讨论吊顶的高度问题。由图4可以看出原卧室顶部仅为简单石膏线条，阳台吊顶为平顶，为了使其竖向高度避免给使用者带来空间压抑的感受，其吊顶标高不能小于2.400 m，而原结构图该梁高度为600 mm。包梁后吊顶的高度偏低，楼面装修完成面至吊顶的高度不足会影响客户的日常使用感受，局促感倍增，不利于业主健康（通风不足、采光量减少、精神压抑），该问题关系到住宅空间与建筑结构之间的关系［6］。由于精装方案的提前介入，该部位的矛盾也在结构设计阶段予以纠正，给后期优质精装提供了基础条件。

3.3 解决空间布局调整造成的浪费

在厨房使用功能的调整上，业主习惯将厨房的可操作范围扩大，以实现自已对厨房的预期要求，图6为厨房建筑布局图，图7为精装方案布置图。

图6 建筑方案图厨房布局图 Fig.6 Kitchen layout diagram of construction plan

由图6和图7可以看出，取消原建筑方案中的阳台门联窗，将厨房的整个使用空间扩大至阳台部分，这样的布局更趋合理，不但加大了厨房的使用空间，也减少了阳台门联窗及窗下墙体的砌筑等费用，避免后期精装拆除该部位造成的人工消耗、垃圾外运等，节省了时间，更重要的是解决了规划验收困难等一系列难题。

3.4 解决竖向管道调整导致的成本增加

厨房卫生间布局的调整是精装修工作经常遇到的问题，其关系到客户入住后的使用方便，应符合人们的生活习惯细节要求。如果对建筑施工图研究深度不够，导致布局存在诸多问题，后期调整成本增加。如图8和图9为卫生间建筑施工图布局方案，而图10和图11为调整后的精装施工图的布局方案。

图8 C2户型建筑卫生间污水管布局方案Tab.8 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC2construction

图9 C4户型建筑卫生间污水管布局方案Tab.9 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC4construction

图10 C2户型精装卫生间污水管布局方案Tab.10 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC2finishing

图11 C4户型精装卫生间污水管布局方案Tab.11 ToiletsewerpipelayoutschemeoftypeC4finishing

由图8～11可知，由于建筑设计师关注卫生间的门扇位置、洁具布局等程度不高，如果不加以认真推敲，会给后期精装带来影响。比如图8中的卫生间门的位置正对套间的卧室门，在内部客户体验中，客户一致认为应将图8中的门调整至图10中的位置，并将其污水管及透气管其中的一根管调整至图10的位置。在此基础上，大家的认可度显著提高，也节省了后期该处墙体拆除、立管位置调整造成的浪费。此外，由图9台盘的布局可知，台盘的面镜占用了卫生间窗户的空间，该卫生间的窗户宽为600 mm，两侧均为剪力墙，没有调整的余地，最后将其布局调整至图11，卫生间的立管也跟着调整，调整后的方案更加合理。

4 前置策略应用中应注意的问题

4.1 注意降低布局的调整对建筑外立面效果的影响

在后期精装方案中，很可能因为要调整功能布局而影响到外立面效果，如前文3.3中建筑施工图厨房的生活阳台最初设计为玻璃栏杆。如果为了使厨房的使用面积扩大，将生活阳台纳入到厨房中来，生活阳台的护栏设计为玻璃栏杆就不可取。该阳台玻璃栏杆应设计成砌体护栏，这样有利于将后期布局调整对外立面效果的影响降到最低，也避免了该部位工程浪费问题。

4.2 注意赠送面积的消失问题

随着房屋建筑面积［7］新规的出台，偷面积的机会越来越小。考虑到布局的调整，将生活阳台纳入厨房的功能空间后，在建筑设计中依旧要将阳台设计为阳台，这样使预先确定的赠送面积不会消失。

4.3 注意阳台梁上返高度问题

在建筑设计中，存在阳台梁的上返现象，比如厨房的生活阳台门联窗底部有梁上返的情况，一般上返高约8 cm。如果后期厨房生活阳台归并到厨房中，该部位的返梁高度会影响厨房的最终完成面标高，会使厨房楼面高于餐厅地面，因此在设计该位置梁时应按常规梁进行设计。

5 结语

前置策略在超高层住宅批量精装中的应用实践表明：一是运用前置策略，否定了传统精装的思路，强调通过对日常生活的洞悉，针对“量身定做”人性化地合理布局家居空间，以系统全面的解决方案来应对家庭居住中的各种问题；二是强调批量精装中的重要衔接点，即建筑户型方案设计、精装方案设计应为一体化设计，这样设计将变得更加清晰；三是前置策略的运用，将批量精装的一系列矛盾提前解决，示范效应强、节约了时间成本、降低了资源消耗，化被动为主动。总之，在批量精装项目中利用前置策略的思路，为房地产开发公司保证精装质量、降低精装成本提供了有力保障。