房子没买成却惹出三场官司

裴通笑

上海普陀区的黄先生没想到，好不容易看中一套1室1厅、价值150万元的二手房，并交了5万元定金，卖方却因房价暴涨而反悔，双方交易未成，但惹出3场官司，自己还莫名其妙成了被告。这究竟是怎么一回事？

买房交5万元定金，房主因房价上涨而“翻盘”

2015年年底，上海市普陀区的黄先生欲购买郑女士一套建筑面积为48.31平方米的1室1厅、标价为150万元的二手房，该房位于嘉定区铜川路2288弄（嘉美坊）。为有交易保障，黄先生和郑女士共同商量，两人主动找到中介上海搜房房天下房地产经纪有限公司（下称“搜房”公司）业务员付小姐，以该公司为平台签署买卖合同。付小姐喜出望外，一笔“送上门”的业务，省了带人看房、协调双方利益等环节。2016年1月15日，付小姐拿着公司的格式合同，在郑女士家中，黄先生、郑女士和“搜房”公司签署了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。由于房主郑女士提出“要150万元净到手价”，房屋交易完成后，双方的中介费0.5%，共7500元，将由黄先生支付。黄先生当即支付5万元作为定金，并答应签署《佣金确认书》。

在签《佣金确认书》前，就佣金（中介费）支付问题，黄先生提出：第一，支付中介费须待房屋买卖完成后；第二，房屋交易过程中，谁违约谁将担负佣金（中介费）。黄先生说，这两点应在《佣金确认书》中注明。

付小姐连忙解释：“您尽管放心，我们签的《房屋买卖合同》第12条‘签约承诺中已经明确了这一点。”并拿起该合同读了起来：“导致本合同无法生效或无法履行的，该签署人应向居间方支付总房价款的0.5%作为补偿金，并向交易对方承担定金责任”。

付小姐对黄先生说：“合同和确认书内容没错，您就直接签吧。”签字后，黄先生支付给郑女士5万元定金，郑女士出具了收据。

三方按合同约定，2016年1月31日，一同前往嘉定区房地产交易中心签署国家统一的房屋交易示范合同（俗称“网签”合同）。但是，当天“网签”却没成功。原因是郑女士出售的房屋天井里有违章搭建，交易受到限制。三方只好又拟定了一个《补充协议》，将“网签”日期推到3月31日。

2016年春节前后，上海市区的房价飞涨。黄先生唯恐交易有变，筹足了所有款项，多次催促郑女士尽早去“网签”。

俗話说：怕什么就来什么。郑女士因当地房价暴涨，拒绝与黄先生订立网签版买卖合同，3月10日，郑女士口头通知黄先生“房子不卖了”。3月16日，她又给黄先生发来短信，重申“房子不卖了”。

郑女士既然不卖房了，就该按约定退回5万元定金。可是，郑女士及代理人徐先生不但不赔，连定金5万元也不退还。原因是“搜房”公司正在向他们索要违约的中介费7500元，而郑女士为了应对“搜房”公司索要的中介费，索性扣押了黄先生的5万元定金，让黄先生去找“搜房”公司，以此将损失转嫁给黄先生。

黄先生的5万元定金是由“搜房”公司转给郑女士的，黄先生握有郑女士的“收款收据”。黄先生觉得，从“搜房”公司角度看，公司确实在履行协议中“谁违约谁承担中介费的承诺”。

谁知半年多过去了，无论黄先生怎么向郑女士交涉，仍不退还5万元定金。

当原告艰难维权 房主双倍返还定金10万元

黄先生为讨回5万元定金，想了不少办法。起初，黄先生先找媒体投诉，后找法律援助中心律师咨询。律师告诉黄先生，根据《合同法》有关规定，由于这笔房屋买卖没有成交，交易活动尚在“网签”之前，即使三方签署相关协议，因对方违约，5万元定金理应退还。

听了律师的解答，黄先生心里有了底。考虑到事情已经拖了八九个月，对方毫无商量余地，还一个劲儿“叫板”。黄先生只好走司法途径，追讨5万元定金。

打官司就是打证据，取证不是件容易事。黄先生要求“搜房”公司出具相关证据，如实反映买卖双方的交易过程及中止原因。“搜房”公司业务人员说，他们没权力也没公章，需要找公司的法务部门解决。黄先生找到“搜房”公司法务部门，业务人员又以“只对公司内部，不对外”，拒绝了黄先生的要求。无奈，黄先生到北京找“搜房”公司总部投诉。经过两个多月的反反复复，“搜房”公司法务部门给黄先生出具了一份《情况说明》。明确了郑女士交易违约的过程和应担负违约中介费的责任。

随后，黄先生将房主郑女士起诉到上海嘉定区人民法院。2016年10月，嘉定区人民法院开庭审理了此案。在证据面前，郑女士和诉讼代理人徐先生难以自圆其说。在法院主持下，双方达成调解协议，郑女士双倍返还定金，支付给黄先生10万元，并要求在10月18日前给付完毕，还承担了诉讼费1150元。

黄先生虽失去了房价上涨带来的收益，但是能按协议获得一份赔偿，心理上得到些许安慰。

莫名其妙成被告 中介公司追要7500元佣金被驳回

不知不觉过了一年多，黄先生渐渐淡忘了那次不愉快的购房经过和追讨官司。2017年11月的一天，黄先生突然接到了“搜房”公司起诉他未缴佣金（中介费）7500元的诉状。黄先生百思不解：我是无过错方，怎么成了“被告”？此前，“搜房”公司从未向我要过佣金（中介费），怎么一下子“闹”到法庭上呢？他甚至怀疑对方是否搞错。黄先生翻阅《起诉书》时，上面写着他本人的所有真实信息。法院还要求黄先生在一周内寄回《答辩状》。黄先生思来想去，觉得问题可能出在购房时签的《佣金确认书》上，房屋交易时，虽说我是守约方，可只有我签署了《佣金确认书》，卖方郑女士压根儿没签字。

第二天，黄先生用微信联系到“搜房”公司业务员付小姐，付小姐仍然记得自己经办的此项业务，认为无论从哪个角度，都不应该由黄先生支付这笔中介费。但付小姐告诉黄先生，她现已离开了“搜房”公司，无法帮他处理这件事了。黄先生将这些“微信”对话打印出来，作为答辩的证据。

2017年12月7日，上海嘉定区人民法院开庭审理了该案。

法庭上，原告“搜房”公司委托代理人杨先生出示了黄先生与郑女士签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，以及黄先生签署确认中介费为7500元的《佣金确认书》等证据，要求法院判决黄先生支付佣金7500元。

黄先生不同意原告诉请。其理由：一是根据《合同法》第427条规定的“合同成立”，是指达成房屋买卖的整组系列合同。原告提供的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》只是其中两个合同，国家统一标准的房屋买卖网签版合同未签，且“网签合同”是保障房屋买卖的重要依据。本案相关人郑女士违约拒绝履行“网签”，导致房屋交易缺少最重要的“网签合同”。因此，原告无权要求被告支付佣金。二是当时涉诉房屋是被告黄先生与郑女士自行验看完毕，并协商好房屋价格后，才找到原告“搜房”公司办理交易手续，协议是在郑女士家中签署的，“搜房”公司没有为本次居间支出任何费用。三是被告黄先生在签《佣金确认书》时，要求在“网签合同”后及房屋交易完成才支付佣金，还明确谁违约谁支付。当黄先生与郑女士发生争议后，“搜房”公司多次向郑女士索要佣金，从未向被告索要。现“搜房”公司向被告主张佣金，而被告未违约，原告其行为有违诚实信用原则。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。

为此，黄先生向法庭递交了与原“搜房”公司业务员付小姐的“微信对话”，“搜房”公司提供的《情况说明》，以及嘉定区法院认定郑女士违约的“司法文书”等证据。

法院经审理认为，“搜房”公司居间并促成签订了《房屋买卖合同》，且该合同具备房地产买卖合同的主要条款，即双方对房屋买卖的主要事项达成了一致。后因卖方郑女士不愿继续履行合同，买卖双方已通过诉讼解决了纠纷。至于居间费用，本应由被告黄先生负担，但“搜房”公司出具的《情况说明》证实，“搜房”公司认为郑女士是违约方，并认可佣金应由违约方负担。《情况说明》系“搜房”公司的真实意思表示，现要求守约方的黄先生承担佣金，有违诚信，法院不予支持。但对于黄先生提出的未签署“网签版买卖合同”，居间期间未支出任何费用的抗辩意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。

嘉定区法院依照《中华人民共和国民法总则》第143条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第一款之规定，判决驳回“搜房”公司要求被告黄先生支付佣金人民币7500元的诉讼请求。

黄先生以为此案就此了结，可以安心过日子。他万万没想到，“搜房”公司不服，上诉到上海市二中院。黄先生作为被上诉人，还要面對第三场诉讼。上诉期间，双方当事人均未提交新证据。法院审理认为，案件争议焦点为居间佣金应由谁负担。从房屋交易过程看，案外人郑女士为违约方，上诉人也向郑女士主张过佣金，且上诉人曾向被上诉人出具过一份《情况说明》。一审法院结合《情况说明》的内容及其他相关证据，认为由郑女士负担佣金系上诉人真实意思表示。因此，一审判决并无不当，其上诉理由不能成立。2018年4月27日，二审法院依据《诉讼法》第170条第一款：驳回上诉，维持原判。判决为终审判决。

至此，黄先生因购房引发的3场官司终于尘埃落定。跨度4年，正义终未缺席。虽然3场官司都胜诉了，但投入不少财力和精力。黄先生感到，作为公民一定要有法律意识，在购买房屋等重大交易时，要事先考虑周全，杜绝事后不必要的麻烦，教训值得吸取。