论物业服务合同履行中的抗辩权

摘 要：近年来，物业服务合同纠纷导致的城市住宅小区物业管理矛盾激增，物业服务合同标的物为物业服务，而物业服务本身具有无性、非储存性以及评价的主观性，使得合同双方抗辩权的内容存在多元性、分散性，不利于当事人利益的表达，无助于物业服务行业的发展。我国《物权法》《物业管理条例》等法律规范也没有对物业服务合同履行中抗辩权的类型和行使作出具体的规定。

因此，明确物业服务合同中的抗辩主体，抗辩权的性质类型以及规范抗辩权的具体内容和行使，将有助于物业服务合同的有名化、规范化并能够充分保护合同双方当事人的合法权益。

关键词：物业服务合同抗辩权；抗辩权类型；抗辩权内容

一、物业服务合同中抗辩权的行使主体

通常认为，在物业服务合同中，行使抗辩权的主体有两大类：

一是单个业主，也是物业服务合同的服务对象。当纠纷涉及单个业主的利益时，单个业主可以行使抗辩权。比如小区照明设施毁坏致使某业主下楼时踩空摔伤，此时单个业主完全可以成为抗辩权行使的主体，请求物业服务企业承担未提供合理服务导致的业主损失。虽然在物业服务合同中，单个业主不是合同的主体，但是由于全体业主范围较广、不易及时保护单个业主权利的特殊性，司法审判中并不否认单个业主行使抗辩权的合法性。

二是业主大会或者业主委员会。当抗辩内容涉及小区公共利益，比如小区的绿化服务、卫生打扫、供暖供电等情况时，此时由业主大会或者业主委员会行使抗辩权更能保护全体业主的利益。可见抗辩权的主体在诉讼中遵循了便利诉讼的原则。

二、物业服务合同中抗辩权类型之我见

抗辩权主要分为诉讼时效经过的永久抗辩权、履行抗辩权以及保证合同中保证人的先诉抗辩权，本文主要就作为暂时抗辩的履行抗辩权进行分析。笔者认为，在先履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权三种类型中，从物业服务合同的继续性特征以及合同双方抗辩权行使的先后状态来看，物业服务合同履行中的抗辩权应属于同时履行抗辩权。

首先，物业服务合同是双务合同，物业服务企业和全体业主既是权利的享有者，又是义务的承担者，双方负有对待给付的义务，他们的权利义务是一一对应的。业主享有要求物业服务企业提供服务的权利，但也有交纳物业服务费的义务；物业服务企业有提供优质物业服务的义务，同时也有收取物业费的权利，双方的给付均以另一方的对待给付而存在。

其次，合同的履行没有时间上的先后顺序。在物业服务合同中，物业服务企业提供服务与业主交纳物业服务费是同时存在的，没有先后顺序，即使物业费按月或者按年收缴，这种当事人之间的灵活约定，也不是履行义务存在先后的表现。

最后，当一方不作为或者消极作为时，另一方可以拒绝履行对待义务或者要求对方重新履行。比如，当业主未按时缴纳物业费时，物业服务企业可以不再提供物业服务，需要注意的是，合同的继续性要求物业服务企业不能以业主一两次的不缴或者缓缴物业费用为理由行使抗辩权。同样，业主的抗辩权行使也受到了严格地限制，比如业主因物业服务企业提供的服务利益受损要求索赔时，也不得主张从物业费里扣减相应受损部分，而应该先履行缴纳物业费用的义务，而后重新提起损害赔偿请求。

三、物业服务合同抗辩权的内容

（一）抗辩焦点

前期物业服务合同签订主体和义务承担主体的分离，成为业主以无需签订的服务项目或者没有享受该服务为理由拒交物业费的抗辩理由。类似的抗辩理由还有物业服务企业提供的服务存在瑕疵，比如卫生服务不达标、绿化服务不到位；物业服务企业未尽安全保障义务致使自己受伤等等。相比于业主大会或者业主委员会的抗辩理由，物业服务企业采取抗辩的理由比较单一，主要以业主拒缴物业服务费用为内容进行抗辩。

（二）抗辩内容的限制及行使

1.以物业服务企业提供的服务存在瑕疵进行抗辩

物业服务合同标的物的无形化、主观化，使得合同双方以及司法机关对物业服务企业提供的服务是否达到标准缺乏统一的认识，对是否存在瑕疵，在判定上存在困难。因此为了限制抗辩内容，物业服务标准可以参照合同约定的具体标准和生效的政府部门的规章条例。

在实際操作中，并不是所有的物业服务合同都是细致入微的，物业服务合同本身存在的瑕疵以及不明条款，都可能成为纠纷发生后最难判断的内容，这也要求法官在解决纠纷时要以正常的、理性的思维去判定企业提供的物业服务是否存在瑕疵，还要合理分配物业服务企业和业主大会、业主委员会、业主之间的举证责任。比如物业服务企业在小区公共设施维护、绿化、外来人员进出登记等方面往往有工作记录，因此也应当承担更多的举证责任。

2.以物业服务企业未尽合理的安全保障义务进行抗辩

在物业服务合同中，物业服务企业必须通过对公共设备进行验收、对小区安保设施进行管理、对外来人员进行适当检查来排查安全隐患并保证小区的基本安全，这是基于物业费用的对待义务而为的行为。当业主提出因小区自身的设施或者安全服务不到位，导致业主的人身或者财产受到损失，进而提起未尽安全保障义务的抗辩时，司法机关应当弱化对抗辩内容的实质审查。甚至有人认为，在这种服务合同中，第三人侵权致害也是物业服务企业违约的表现。

笔者认为，当第三人在小区内利用公共设施侵害业主权利或者自己使用工具故意侵害业主权利时，应当严格审查抗辩的内容及行使对象：对于物业服务企业已经尽到安全保障义务的，应当不再承担侵权责任，此时要严格区分小区与幼儿园、学校在侵权责任法中的不同性质，要严格限制小区物业服务企业的责任承担，合理地保护物业服务合同双方的利益。

四、结语

本文从物业服务合同抗辩权行使的主体着手进行分析，分析了单个业主和业主大会、业主委员会成为抗辩权行使主体的原因，并将物业服务合同中的抗辩权定性为同时履行抗辩权，最后对合同双方经常使用的抗辩内容进行了分类，并从理论和司法实践两方面出发作出了相应的抗辩内容限制和行使规范设计，以提高物业服务合同双方当事人对抗辩事由的正确认识，从而引导物业服务合同的正常履行。

参考文献：

[1]涂杰云.论物业服务合同履行中的抗辩权[D].西南政法大学，2012.

[2]胡艳芳.物业管理公司在物业服务合同中的义务研究[D].中南大学，2006年硕士学位论文，第13-21页.

[3]詹森林.民事法理与判决研究（四）[M].台湾元照出版有限公司，2006年版，第66页.

作者简介：

杨洪梅（1993～ ），女，汉族，山东济南人，北京航空航天大学，2016级法律硕士、法律（法学）专业。