房产抵押贷款法律风险防范初探

刘时俊

摘 要：我国的房价飙升，房产抵押已经逐渐成为抵押的主要形式之一，能够获取大量的资金实现创业或者融资，无论是个人的房产抵押还是集体形式的抵押行为，其具备的法律风险都较多，目前银行逐渐将房产抵押贷款法律风险防范提上了日程，成为现阶段需要关注与分析的重要课题。

关键词：房产抵押贷款；法律风险防范

随着社会消费方式的转变及融资需求的攀升，个人房产抵押贷款作为一种便捷的融资手段，被人们广为接受，已经成为商业银行一个新的利润增长点。作为银行信贷产品的重要组成部分，个人房产抵押贷款的风险防范也成为各家银行关注的重点。

一、房产抵押贷款的风险来源

随着我国房产大面积的波动，在持续了一段时间的炒房与高价房后，出现了经济回弹的现象，大量的闲置房与空房成为贷款的首选，银行不仅为房产的开发提供了资金链的供应，同时也是抵押房产贷款的唯一通道，那么房产的市场经济变迁必然使得银行的贷款风险随着变化，难以形成固化的风险防范机制，房产对于贷款的影响可从多个视角进行分析，目前来看基本分为以下几种情况：

1.抵押物价值风险

房价的上升或者下调都会引起抵押的商品房出现市场价格的变动，尤其在房价下跌的情况下，抵押的房产出现经济的缩水，一些商品房的价值逐渐的递减，使得抵押的房产出现价值的同步化降低，且一些二手房在市场饱和的情况下，难以出售，变现的经过较为曲折，抵押的时效性不强。

2.假按揭风险

假按揭是一些不法分子为了能够套取银行的资金，财通虚假的材料进行交易，法律上难以进行房产的抵押有效性认证，这些虚假的条件无法支撑资金的回收，甚至在炒作等手段下恶意的提高房价，使得银行被蒙骗，其个人或者团队并没有资金的支付能力，在违约的情况下，银行不得不填补这些财务的漏洞，银行面临的损失不可估量。

二、来自借款人的风险

借款人受到市场经济与个人情况的影响，难以在预设的时间里进行还款，使得自身承担的贷款利息较多，长时间的还款压力逐渐的攀升，带来违约的种种风险。

1.主动违约

主动违约一般是借款人在受到经济掣肘或者其他影响的情况下，主动的出现了违约的一种情况，这种情况下，有的借款人本身缺失出现了经济的断链，无法按照约定进行还款，还有一种是处于违法的借贷状况下，借款人套取银行的资金后，权衡抵押的房价与贷款之间的利弊，采取故意不还款的形式，违反借贷的约定。

2.被动违约

被动违约指借款人由于非主观因素造成的支付能力下降，不能按期偿还贷款的违约行为。引发借款人违约的因素是借款人收入骤降，且这个变动是由客观因素而非借款人主观故意造成的，如借款人失业、罹患重大疾病、意外事故导致伤残或死亡、投资失败等。

三、来自贷款银行内部的风险

银行是房产的贷款抵押重要环节，其管理的有效性直接决定贷款的风险几率，银行的内部管理涉及的问题较多，从银行的有个贷款制度上就开始出现漏洞，使得贷款的风险难以根除，加上贷款的施行过程中，银行的有关对接人员掌握的技术与知识不够全面，出现操作的失误，忽略贷款中的文件法律空白等，这些使得具有事实关系的贷款问题也变得模棱两可，难以根据预设性结果按部就班的施行贷款方案。

1.内部管理不到位

银行在贷款的问题处理上，更加看中经济效益，目光局限于短期的房产效益上，也就顾此失彼的对于未来可能产生的银行贷款风险关注度不高，在有关的贷款文件与方案上，不能跟随房产的波动而调整政策，固化的贷款模式与规定，使得不法人员钻空子，逃避法律的约束，银行内部的员工没有经过系统的培训，对于有关的条款理解的不够全面，使得风险问题频出，解决得不夠彻底。

2.流程不合理

贷款的流程应具有严谨性，结合实际的情况制定规划化的了流程步骤，银行每天进行的业务处理数不胜数，在贷款的推进流程中，出现了部分的偏差或者遗漏。都会造成难以估计的损失。

四、控制房产抵押贷款风险的对策

1.完善个人房产抵押贷款操作规程

商业银行在办理个人房产抵押贷款时，可通过贷前调查、贷中审查、贷后检查（也称“贷款三查”）三个环节来了解合作房产商、借款人及抵押物情况，从而发现、识别风险、化解风险，使风险保持在银行可控范围内。为保证贷款三查的执行效率及效果，可分流程制订SOP，将三查的具体内容步骤化、标准化、精细化。

2.对合作开发商的审查

在贷前调查、贷中审查时应关注开发企业的财务状况、开发经验及管理团队成员，开发项目的资金供给情况、建筑商资质等，着力发展一些有成功开发经验、经济实力雄厚、与银行合作关系较好的房产商。在项目准入后，要定期或不定期地进行贷后回访，及时掌握开发商工程进度、资金运用等情况，必要进对其资金帐户实行封闭管理并控制资金投向。

3.对借款人的审查

通过贷前调查、贷中审查及面谈情况，了解借款人的家庭情况、收入情况、资信状况及贷款用途，据此判断借款人身份是否真实、是否有充足的还款能力、交易是否真实、贷款真实用途等等。在贷后，可定期对客户进行电话回访，发现存在对实现债权不利的因素时，及时采取措施以避免或减小风险损失。

4.对抵押物的审查

在贷前调查中，应着重观察抵押物的位置、成新度、周边商业环境、公共配套设施，是否存在妨碍执行的因素；查验抵押物权属证明原件、使用及租赁情况，必要时采取措施核实其真伪、权属是否清晰、土地性质及剩余使用期限，确保抵押手续合规有效。贷中主要对其抵押物资料是否齐全、抵押物是否合规有效、是否易于处置和变现进行审查。贷后，要定期对抵押物进行检查，确保证实相符，抵押物无毁损、灭失、变卖等情况。

五、结束语

开展房产抵押贷款业务，面临着众多风险。在认真分析风险来源的基础上，商业银行应致力于完善贷款操作规程、建立全方位的风险制约机制、提高从业人员素质，从而有效地控制和化解风险，确保信贷资金安全，推动房产抵押贷款的良性发展。

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