房地产金融租赁市场管理探索

杨萍

摘要：房地产金融租赁是一种常见的房地产经营模式，加强对房地产金融租赁市场管理，有利于促进房地产金融租赁行业的健康发展。文章论述了房产金融租赁市场的特征，以南宁市为例，分析了房产金融租赁市场管理的现状，并在此基础上探讨了房产金融租赁市场管理的改革策略，以供相关人员参考。

关键词：房地产金融租赁;市场管理;法治建设;管理机制

房产金融租赁市场特征

拥有持续且稳定的消费群体

我国社会经济的快速发展，很大程度上提升了广大老百姓的生活水平，各个地区的居住条件也得以有效改善。与此同时，城镇化进程的不断加快，促使大量劳动力涌入到各个城市进行务工，这就给城市房地产金融租赁市场带来非常大的需求，目前已经形成了庞大且稳定的租赁消费群体。

房源充足

进入新世纪以来，我国各个地区各个城市的商品房施工建设面积与销售面积始终处于高度增加状态，而商品房的空置率也在逐渐提升。由此可知，现阶段我国房地产金融租赁市场的房源较为充足，发展前景十分广阔。

租赁成本相对合理

房地产金融租赁企业的运营租金主要来源于银行贷款，因此其金融租赁业务的利率必然要比银行贷款利率高，同时房地产金融租赁企业正式开展业务运营之前，还需要缴纳相关手续费用。所以，房地产金融租赁成本额度比银行贷款额度要高。不过即使这样，相比于信托融资方式，房地产金融租赁成本还是非常低的，这是因为银行贷款利率会随着国家政策的改变而发生波动，但在贷款期限内，金融租赁利率是保持稳定不变的。

房产金融租赁市场管理现状——以南宁市为例

第一，尽管房地产可用于产权交易，但尚无相关法律对租赁标的物实施保护。因为房地产自身价值不确定，并且还会根据市场行情发生波动，所以中国等大多数国家并未将房地产纳入到金融租赁市场体系内。在这种法律与政策条件不充分的情况下，南宁市房地产金融租赁业务活动中，因为承租人对租赁物的长时间占用，造成房地产使用权与所有权出现分离现象。第二，在进行房地产租赁的过程中，南宁市的很多出租方未能有力监管自身拥有所有权的房产，这就造成承租人不经出租方同意而私自处理房屋的情况常常出现。而在这种情况下，出租方又无法获得法律法规保障，这对南宁市的房地产金融租赁市场的进一步发展形成较大限制。第三，南宁市有关部门还未能深刻认知房地产金融租赁市场的重要性，所以对该领域的扶持力度也相对不足，未能对此方面制定税收减免等优惠政策来推动本市金融租赁市场的不断发展。这就无法充分调动南宁市相关企业参与金融租赁市场的积极性，从而导致本市金融租赁市场投资效果不甚理想。

房产金融租赁市场管理改革研究

优化管理模式

房地产金融租赁管理工作的综合性较强，南宁市各个部门一定要立足自身职能职责，协同管理本市房地产租赁事宜。南宁市有关部门应加大组织领导力度，有效协调和指导房地产金融租赁管理工作，建立健全各部门协调管理机制，在充分明确自身职责的基础上，加强配合管理，以形成长效管理与联合检查有机结合的管理模式，从而进一步规范南宁市房地产金融租赁市场，推动该市场的法制化、有序化发展。

规范管理机制

第一，南宁市房地长金融租赁管理部门要充分发挥自身行政职能，不断完善登记备案制度，建立健全房地产金融租赁市场长效管理机制，制作统一的房地产金融租赁相关证与簿等，以促使租赁信息底册台账等资料的不断完善，以便于从源头实现对房地产金融租赁市场的有效管控，将相应的税收漏洞有效堵塞。第二，为避免个人违约对房地产金融租赁造成冲击，南宁市有关部门应高度重视个人信用制度建设，建立健全个人信用评价机制，从而为本市房地产金融租赁市场的稳定发展提供重要保障。第三，南宁市应将房地产金融租赁法治建设纳入政府工作议程，不断完善房地产金融租赁市场管理相关法律制度，大力营造公平、诚信的市场氛围。同时不断完善政府的社会管理以及市场监管等职能，以促进南宁市房地产金融租赁市场法治建设与本市经济的共同发展。

增强管理意识

第一，南宁市政府应高度重视房地产金融租赁管理工作，不断加大宣传力度，通过报刊、电视媒体、网络媒体等多种渠道进行大力宣传，并积极公布举报电话、发放宣传手册等，利用舆论扩大宣传效果，从而为房地产金融租赁管理工作的顺利开展打下良好基础。第二，不断培养房地产金融租赁市场管理人员的法治理念，促使他们树立依法行政和管理的正确观念。同时，加强对这些管理人员的专业培训，促使其熟练掌握房地产金融租赁市场管理以及相关税收代征等方面的法律法规，以便于他们严格依法办事。另外，对于房地产金融租赁市场管理工作，南宁市应当积极实行政务公开，推动管理与服务的透明化，以创建良好市场环境，提高政府形象。

結语

房地产金融租赁市场管理质量对其市场发展有非常大的影响，积极推动房地产金融租赁市场管理改革，不仅能提高金融租赁市场管理水平，还对规范房地产金融租赁市场秩序等方面，有着十分重要的现实意义。有关部门必须充分把握房产金融租赁的特征，全面了解房地产金融租赁市场管理中存在的问题，不断优化管理模式，持续规范管理机制，有效增强管理意识，从而促进房地产金融租赁市场的健康、快速发展。

（作者单位：南宁市房屋产权交易中心）

【参考文献】

[1]钟庭军. 《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的深远意义[J]. 城乡建设， 2016（07）.

[2]顾建发， 王烽. 探索房地产市场基础性制度和长效机制——以发展住房租赁市场为重点[J]. 上海房地， 2017（06）.