棚改高层住宅电梯管理隐患与对策研究

邝振燕

【摘 要】 棚改高层住宅和纯商业性高层住宅的物业管理，电梯配置，维修资金收集质量以及居住者整體素质存在很大差异，由于对棚改电梯很多管理制度不够全面，而在现实生活的中又存在很多不协调的社会因素，其中最值得关注的是安全隐患。导致出现了很多的问题。本文笔者针对棚改高层住宅电梯做出了初步分析，并根据理解提出了相应的解决办法与对策。

【关键词】 电梯 维修基金管理 电梯安全

引言

经济体制的改变，房地产在我国进入了一个比较特殊的发展时期.它与成熟的房地产国家相比，有着很多不同的地方。与我国高层住宅相比，我国有两种不同的住宅，分别是单纯的商业化住宅和政府补贴住宅。除开房屋自身的质量问题，商业住宅和政府补贴的住宅两者间就有差异：一是物业管理质量不同。大多数高层住宅物业管理不完善，有的物业只收取基本的物业卫生费用，造成了物业管理服务质量跟不上，业主不满的情况。二是住宅电梯的配置不同。商业性质住宅要求电梯有品牌和质量保证.而棚改住宅就对电梯的品牌要求不是很高，从中节约了成本。目前，大部分棚改房电梯必须要更新，伴随着会出现一系列问题（管理、安全、使用、维护），这些问题我们必须迫切的解决。

一、棚改电梯存在的问题

1.1 我国棚改电梯存在建设硬件方面的问题

我们将从电梯的使用时间和维护电梯成本两个方面着重讨论。政府还没有相关文件对电梯的使用寿命提出强制废品要求，棚改高层住宅都是采用国产电梯，国产电梯使用时间在15 年左右。此外，一些外界因素也会影响电梯的使用寿命，如：使用频率多和少、使用环境好于坏、气候环境和局部电网等等，我国的楼房寿命在70年，我们用一栋房屋在举例子，电梯在70年间需要更换4—5次以上。按如今电梯报价来衡量，大概一部电梯的价格在40万元左右，一栋住宅按照两台电梯计算，则就需要80万。在整个70年期间，电梯的维修资金也需要300元左右。另外，电梯的高能消耗，使用成本会大大的提高。这笔支出从哪里来？ 现有棚改更换者收取的维修保养费足够？答案肯定是否定的。按照全国大部分地区的政策，对住户收取的维修费用大概是每平方米9元钱左右（只针对棚改），一栋房屋我们按照平均100套，每套平均70个平方，一共收取维修费用则是63000元左右。即便没有任何的其他支出费用。收取的费用也只占总支出的2-4%左右，收支不平衡，如果更换则需要每户均摊维修费用3-6万元左右。在现实生活中，房屋交易频繁，户主经常更换，相关法律制度不完善，这笔费用很难收取的。支出的资金数量是非常大，若考虑物权法的新规定，土地使用权具有可续期性，这笔支出的资金则会翻倍。这么大的资金缺口如何化解。

1.2 管理环境中棚改高层电梯建设存在的问题

高层建筑不可避免地配有电梯，那么最重要的是电梯使用环境建设和电梯的管理，房地产国家注重后期的物业管理，而我国的房地产业则是注重建设和施工。如今我国很多的棚改高层电梯管理模式，是采用承包管理的模式.这种管理模式约束能力极差.就引起了短期经济行为的弊端凸显出来。然而，电梯的隐患是政府关心的更大的问题。

首先，大部分地区的电梯更新费用账号空转后果不堪设想，其次大部分物业管理收取的费用没有正规的程序，没有收据，随意性大，资金的收入流入了承包者的钱袋中，这样就引起了各种各样的问题。再次是物业管理的电梯司乘人员走私，开“夫妻店”，“关系店”从中获利，只关注经济效益，素质偏低，态度不好，引起了住户严重不满，怒声极大，以往很多家媒体在这方面做了报道。最后棚改高层电梯住宅的一些特征（不方便、不畅通）已经使得成为社会群体中最难以接受的住宅之一。

二、对策建议

第一、及时建立统一，开放、透明和清晰的电梯维修资金管理账户。电梯的日常维护管理和设立电梯专用维修资金账户必须制度化。借鉴一些做得比较好的省、市做法。如：南京房屋管理局要求开发商在施工时建立一个特殊的电梯更换帐户：广州市房管局规定。专项维修资金必须由开发商和住户共同承担，电梯更新费用由维修基金支付。 但是，资金缺口也必须由业主补充（可行性，具体实施步骤，需要探索的相关法律作为依据）。

第二、作为一个重要的公共服务设施，必须得清除承包制度，不得作为谋取个人利益的个人工具。 应及时遏制将现有高层大棚升级为承包商的趋势，否则.后患无穷。

第三、物业公司收取电梯管理的费用人员和司乘人员合理分工。培养司乘人员和维护人员服务意识，并且没有权利随意收费。

第四、电梯的日常维护和管理必须制度化。 需要强调的是，费用和许可证制度应当立足当地，并明确收费标准。对某些特定的收费要明确出来，如：搬家，装修等等。还有一些共同的问题，例如底层和高层住户是否需要为电梯支付制定不同的标准。

第五、各级政府和有关管理部门要及时发现问题，制定相关规章制度，避免人为冲突，避免发生安全事故。棚改后社区要注重 “硬件工程” 和建设“软环境”两个方面。

【参考文献】

[1] 党玉伟.浅谈超高层建筑的电梯设计[J].山东工业技术. 2016（03）

[2] 刘宏伟.基于多因素的曳引式乘客电梯安全指数研究[J].湖北工业大学学报. 2015（04）