浅析我国租售并举住房制度的构建

王旭

摘 要：十九大提出"加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度"，发展租赁市场成为房地产长效机制的一大关键。本文通过对我国住房租赁现状进行阐述，对租购并举住房制度出现的障碍和问题进行分析，提出加快推行租购同权的措施，保障承租人子女就学同权，健全和完善住房租赁市场管理法规，大力发展专业化的住房租赁机构的建议对策，力求探求建立租赁市场健康持续发展的长效机制。

关键词：住房租赁市场；租售并举；住房保障

1 我国住房租赁市场现状

住房租赁市场是住房市场的重要组成部分，是满足居民住房消费需要的基本方式。住房租赁市场的发展有利于人才和人口的流动，有利于优化住房供应体系，有利于优化城镇居民消费结构和住房消费行为，也有利于住房保障的发展和城市改造与升级，特别是在大规模的急剧城镇化过程中，住房租赁市场的发展对于经济社会的持续健康发展有着十分重要的作用。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展”

2 租售并举制度构建面临的障碍

2.1 教育资源的分配不同权

目前舆论最关心的就是子女入学问题，具体指租户和购房者是否享有同样的权利可就近入学附近（初）中小学。1986 年的《中华人民共和国义务教育法》确立了适龄儿童“就近入学”的教育秩序。在具体操作中，经常被落实为所谓“学区房”政策。在幼升小阶段，以上海的政策为例，上海是以“就近入学”为特色的公立学校入学制度，招生对象为当年全市年满6 周岁的儿童，根据“相对就近、免试入学”的原则，实行对口入学的办法。学区房或者说住房产权发挥了重要的作用，不管是作为资格条件还是作为排序条件，房屋产权均占有极大权重。简言之，在供需矛盾不大的情况下，租售权利可以做到同权或者兼顾，而在供小于需的情况下，租户的权利显然是放在后面的。按照排序，首先安排户籍和产权一致者，然后安排户籍产权不一致者，最后才可能轮到租赁住户。

2.2 租住体验不佳，且承租人合法权益难以保障

目前住房租赁市场处于卖方市场阶段，承租人与出租人相比在经济实力上、合同利益上、市场地位上不对等，使其处于明显的弱势地位，因而在签约过程中的谈判能力和讨价还价能力较低。出租人则极有可能滥用其优势地位以损害承租人的利益为代价实现自身利益的最大化；除出租人损害承租人合法权益外，部分不规范的房地产经纪机构和人员也经常通过侵害承租人的权益获取利益，如发布虚假信息，欺骗出租人或承租人；乱扣租户押金、截留挪用租金、随意涨价、提前终止租约；擅自改变房屋内部结构，随意隔断，分割出租或群租，甚至出现房地产经纪机构将租金卷款跑路等现象。市场中的不利地位加上政府有效管理和服务的缺失以及纠纷的司法救济时间和财力成本较高等种种原因，承租人的稳定居住权通常无法有效保障。

2.3 专业化住房租赁机构规模小，且市场竞争不公平

我国住房租赁市场竞争不公平体现在以下两个方面：一是专业化租赁经营机构与个人之间竞争的不公平。由于专业化经营机构是以企业的形式存在的，因此必须要承担相关税费，也要接受消防安全等方面的检查，相对于个人，等于是额外增加了经营成本，这就使得它们在市场竞争中处于不利地位。二是购买商品住房出租的出租户和自建、租赁、购买违法违章房屋的出租户之间竞争的不公平。

3 完善租购并举制度的建议

3.1 加快推行租购同权的措施，保障承租人子女就学同权

考虑到正在进行的“租售同权”的试点，其本质是使公共资源的分配与住房产權分离或者部分分离。当两者分离时，租户也能享有基本同等的教育资源，这既能使得教育资源分布均等化，同时也能减少家长的择校行为，两者之间的正反馈作用能较好地促进教育公平。加快推行租购同权的措施，保障承租人子女就学同权。当然，部分学校的供不应求情况肯定会存在，那么采取某种兼顾资格和平等的方案是必须的，譬如资格分数和抽签相结合的方案，按资格分数将学生分为数等，在各等第按一定比例抽签，资格分数可兼顾住房产权、租赁权、购（租）年限、学生水平测试成绩以及其他贡献分等。所谓租售同权并不意味着两者完全一样，但政策设计应该避免将教育资源和住房产权直接关联的做法，而应该将其作为一部分考量因素，这是比较稳妥的一种做法。

3.2 健全和完善住房租赁市场管理法规

面对规模庞大的违法违规住房租赁市场，政府似乎面临着无能为力的困境，但为了构建住房租赁市场发展的长效机制，推进购租并举的住房供应体系建设，却必须迎难而上。立法可以大步先行，而执法则可以根据实际情况小步慢行。住房租赁市场管理法规体系应当是租赁住房开发和供应管理法规、房屋租赁管理法规、住房租赁管理法规、公共租赁住房管理法规以及相配套的土地供应、税费、金融等方面的法规所组成的体系。虽然租赁市场管理法规建设面临着很多难题，但只要我们能把握住房租赁市场发展规律，明确住房租赁市场发展目标，按照系统性、整体性、协同性、创新性的要求，是可以制定出比较完善的住房租赁市场法规的，这样才能为住房租赁市场的规范、有序、持续和健康发展提供制度支持。

3.3大力发展专业化的住房租赁机构

培育规模化、机构化的专业住房租赁企业，整合房源，提高其集约化、专业化管理水平，满足不断增长的住房租赁需求，对于维护良好的租赁市场秩序，平衡住房市场的供需，从而促进整个房地产市场健康发展都有重大意义。供给主体多元化，特别是专业化租赁机构的参与对于增加市场房源、稳定租赁关系、便于政府监管等方面起到了积极的作用。发展专业化的住房租赁机构，还需要维持合理的盈利水平。与房地产开发销售业务相比，租赁业务的投资大，资金周转慢，回收期长等问题， 导致目前住房租赁收益不高。为了更好地发展机构化、专业化的租赁市场，政府应通过税收、土地管理等政策调整，使住房租赁机构能够通过合理成本取得房屋或土地用于经营，实现合理的收益预期，提供比散租更为优质的服务，吸引更多的机构和人员进入租赁市场。

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