浅析房产税的物权法基础

2018-08-21赵咏

法制与社会 2018年20期

赵咏

摘要平抑房价、缩小社会收入差距是房产税政策的主要目标。在物权法层面，房产税的正式，需要注意土地使用权人的财产权人地位，并要将建设用地使用权纳入到房产税征税对象之中。本文主要从房产税新政的内容入手，对房产税的物权法基础进行了分析。

关键词房产税用益物权土地出让金

中图分类号：D922.2 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.158

住房问题与人民群众的日常生活之间有着较为密切的联系。房产税问题也是与住房问题和民生问题相关的重要问题。现阶段中低收入群体对住房的刚性需求与高额房价之间的矛盾已经成为了影响房地产市场发展与社会稳定的重要问题。房产税是以房屋为征收对象，以房屋计税余值与租金收入为征收依据的一种税种。根据房地产税新政的实施情况，这一制度的经济合理性，社会需求的现实性与法律层面的正当性已经成为了人们不可忽视的问题，对房产税的物权法基础进行分析，可以为房产税政策与我国现有的法律制度体系的协调提供保障。

一、我国房产税新政的主要内容分析

房产税新政的实施，是国家深化经济体制改革的重要举措。现行的房产税政策承认了地价计入房地产原值的合理性。在法律领域，房产原值建立在会计制度核算的基础之上。自我国土地有偿使用制度实施以来，原有的会计制度并未对土地进行价值核算。故而在旧有的会计制度下，企业所获取的土地使用权虽然可以界定为无形资产，但是土地使用权与土地上自行开发的建筑物需要分別进行摊销与提取折旧。根据房地产开发领域的实际特点，房地产企业所获取的经济效益是房产地产作为一个整体所产生的经济效益。

（一）地价计入房产原值的合理性分析

在新的房产税政策实施以后，地价计入地产原值的合理性主要表现在了以下方面。第一，在价值形式方面，房产价值与地产价值之间有着较为密切的联系。地产的位置和朝向等因素可以被看作是房产价值的主要影响因素。在房屋建造过程中所使用的钢筋、水泥等消耗品在不断老化、折旧的情况下，房屋的价值会随着时间的推移而不断降低，故而地价计入房产原值的措施可以为房屋达到使用年限后的价值提供保障。第二，在法律方面，土地使用权与房屋所有权之间存在着不可分离的关系。房产税的物权法基础会在后文之中进行论述。房产税是财产税的重要组成部分。财产与财产权也是房产税的主要征税对象，故而土地使用权需要列入财产税增税对象之中。第三，在经济方面，房产税新政的实施，具有着提升土地利用成本、节约用地的作用。房产税新政发挥出了增加企业所缴纳的房产税的作用。在增加房地产企业的经营成本的同时，这一政策也让土地的使用成本有所增加。故而企业处于降低自身经营成本的需要，会在土地开发过程中注重土地资源的合理开发。

（二）《新政》相关概念的分析

现行的房产税新政涉及到了并入房产原值的土地价值与宗地容积率等多种概念。根据房产税新政实施细则的相关内容，地价为取得土地使用权的过程中所支付的价款及土地开发过程中所产生的成本费用等内容。在笔者看来，该规定中所提及的土地价值为土地原值，现行的房产税政策不能以摊销以后的土地价值为依据进行计税，针对一些无偿划拨的土地，由于房地产开发企业在获得此类土地的过程中，未付出支付成本，故而它也不需要纳入房产原值体系之中。除此以外，烟筒和水塔等非应税建筑物也不能纳入到房产税征收体系之中。

宗地容积率主要指的是同一块土地内，地上建筑总面积与土地面积之间的比值。房产税新政中提及的宗地为具有确定边界与确定权属的土地，用于公用道路用地建设、公共绿地建设等公共项目建设的土地并不会纳入到所谓“宗地”的范畴之中。就房地产开发企业而言，其所领取的土地使用证中所规定的宗地面积为宗地容积率的计算依据。房屋建筑面积是容积率计算的重要影响因素。根据国家法律法规的规定，独立的烟筒、烟道和地沟等设施不能纳入到建筑面积计算范围之中。

二、房产税的物权法基础分析

（一）房产税课税对象的范围

根据前文论述，财产与财产权是房产税的重要征税对象。企业与个人所持有的不动产（房屋）是房产税征税对象的代表性元素。在物权法领域，“不动产”包含了“房产”和“地产”等多方面内容。在房产方面，房屋购买者（所有人）是房屋所有权证的持有者，因而房主个人对房屋的所有权并不存在异议。在房产税政策实施过程中，地产所有权的性质成为了这一政策的实施难点。根据国家现行土地政策的相关内容，地产的使用权为国家所有，私人仅仅拥有建设用地的使用权。根据《物权法》的相关规定，私人所持有的建设用地使用权可以被看作是用益物权。用益物权是一种不完整的无权，它是狭义化的不动产财产权的重要组成部分。故而在房产税征税对象方面，房产所有权和以土地建设用地所有权、地物权为代表的财产权可以被列为征税对象。

从房地产价值的形成过程来看，前文中论述的土地价值是地产的私人财产权属性的反映。建立在土地基础性地位基础上的房屋价值是房屋价值提升空间的主要影响因素。如果地产的私人财产权属性未得到法律的承认，私人房地产并不能发挥其现有的价值。根据我国房地产市场的发展现状，“炒房”现象的出现，表明人们可以在土地资产的升值过程中获取一定的收益。在房地产领域，房产和地产之间有着较为密切的联系，在房地产成为一种具有升值能力的资产以后，房产税的核心征税对象会成为地产的权利。

（二）建设用地使用权的私人财产权属性

在物权法角度，房产税可以被看作是建立在公民所拥有的财产权的基础之上的一种资产征税形式。建设用地使用权的私人财产属性的明确，有助于这一政策的公平性的提升。现阶段我国住宅建设用地使用权的有效期限为70年。房屋使用权到期以后自动续期。续期的期限与土地使用费的支付标准等内容由国务院规定。现阶段国家尚未对建设用地使用权人在土地使用权期满以后所承担的义务进行明确，在土地价值变化情况难以预测的情况下，建设用地使用者在建设用地使用权期满以后所需支付的土地使用费用尚未得到明确。在住宅建设用地使用权续期方式无法明确的情况下，现行法律规定会让以房屋所有权为代表的房地产财产权的价值预期有所弱化。故而《物权法》也需要对稳定化、可信赖化的分配原则进行明确，以便对房产税制度的基础要素进行强化。

建设用地使用权私人财产权属性问题的产生原因与我国现行的公有制体系之间存在着一定的联系。在公有制性质的影响下，国家处于控制社会基本财富的需要，并不会允许土地私有现象的出现。故而用益物权制度的初衷可以被看作是对土地所有权的共有性质与土地使用权的私有属性逐渐的调节。用益物权体系的构建，是国家借助民法体系优化土地所有权问题的有效措施。这一措施的实施，已经让国家的土地所有权制度得到了完善，并为所有权中涉及到授权私人所有的部分提供了一定的法律保障。在用益物权体系应用于房地产领域以后，国家可以在获取土地收益的基础上，赋予私人土地使用收益权能与处分权能，这种土地使用形式与传统意义上的土地租赁机制及土地租借机制之间存在着本质性的差别。

房产税与房屋使用权之间有着较为密切的联系。在法律意义层面，房屋使用权表现出了债权性与物权性的双重属性。就普通人而言，他们并不具备在法学理论层面区分土地性质的债权性质与物权性质的能力。对土地使用权的财产权属性进行强化，是国家对房产税物权法基础进行完善的重要举措。根据我国法律体系的现状，建设用地使用权期满以后自动续期的措施的实施，已经表明国家承认了土地使用权的永久性，因而这一措施的实施已经为房产税政策的实施提供了一定的保障。因而房产税新政的实施，不仅仅是税收征收机制改革的反映，也是经济改革与政治改革中的重要内容，房地产税新政的实施，对我国财政体制改革的深化，有着积极的促进作用。房地产税新政的实施，要求国家在实施新政的同时，对原有的不合理的税制进行改革，并要在对土地出让金制度进行优化的基础上，促进我国财政体制的优化。故而房地产新政的实施，要求相关部门从物权法确定的基本精神入手，对房屋作为不动产的财产属性进行明确。

在明确建设用地使用权的私人财产权属性的基础上，国家在房产税新政实施以后，也需要对民众的税负进行有效控制。在物权法体制下，基于物权属性的财产权可以被列入到剩余权的范畴之中。故而物权所有人也扮演剩余权索取人的角色。物权所有人也拥有获取财产增值收益的权限。针对房屋所具有的物权性与债权性两种属性，相关部门需要在承认财产權的基础上，借助税收限制对财产权施加限制。在房地产新政实施过程中积极遵循税收法定原则，可以在一定程度上避免民众税负增加问题的出现。

（三）房地产领域的土地出让金问题

土地出让金问题是房产税新政实施过程中所不可忽视的问题。我国现阶段实施的土地出让金制度与香港地区的土地批租制度之间具有一定的相似性。这一制度在国有土地流转及国有资源有偿使用制度的建设过程中发挥着积极的促进作用，但是从我国房地产市场的发展现状来看，我国现阶段仍然存在土地出让金法律性质缺乏明确的问题。根据一些学者的观点，土地出让金需要纳入到地租的范畴之中。但是在笔者看来，这样的观点并不准确。在土地租让金制度实施以后，土地租让金与政治经济意义层面的地租概念之间存在着一定的相似性，但是这一制度的实施，并不意味着国家与土地使用者之间产生了租赁关系。根据前文论述，用益物权关系是现行土地制度下，国家与土地使用者之间的关系的主要表现形式。现行物权法已经对土地用益物权人的身份进行了明确，故而二者之间的关系并不是建立在合同债券基础上的租赁关系。如根据我国合同法的规定，债券性质的租赁权的最高期限为20年，而建设用地使用权的有效期为70年，故而存在房地产领域的用益物权关系并不是租赁关系的特殊表现形式。同土地租赁机制相比，基于用益物权关系基础上的住宅建设用地使用权限在以下方面与土地租赁机制之间存在着差异性，在土地使用权转让过程中，用益物权的转让无需获得所有权人的同意，而在租赁模式下，租赁权的转让需要征得出租者的同意。在剩余权力方面，建设用地使用权所有人拥有获得土地增值收益和征收补偿的权益，土地承租人并不具备上述权利。在法律层面，土地出让金制度存在有房地产税性质，它可以被看作是一种隐形化的房地产税。在经济领域，土地出让金制度所带来的财政收入也存在着不可持续的特点。