深圳房贷调查：楼市调控持续收紧 国有行利率不降反升

闫军

8月以来，各地房地产利率消息暗潮涌动。据媒体报道称，广州多家银行不同程度的下调了首套、二套房贷利率上涨幅度，随后，上海房贷利率下调“半日游”，媒体报道，有个别银行有所松动后，涉事银行火速辟谣，纷纷称，“未调整”。

央行释放流动性，货币稳健宽松政策持续，这让“楼市放水”的传言显现，同样处于房价高地的深圳地区房贷利率有何变动？《投资者报》记者走访多家银行了解到，8月以来，银行房贷利率不仅未有松动，以中国银行、农业银行等为主的国有大行反而上调了房贷利率。

“目前农行首套房利率上调16%，二套房上调至21%。”农行位于深圳福田区某营业网点的信贷经理向《投资者报》记者表示，近期刚刚分别就首套、二套房贷利率上调了1%。

“目前还未看到深圳房贷政策的松动迹象，银行资金依然紧张，放款时间是一个衡量指标，上半年银行放贷排队时间大约5、6个月，现在有所缩短，大约3个月左右，但是放宽速度依然很慢。”深圳中原董事总经理郑叔伦向《投资者报》记者介绍，按照以往经验，银行放款速度在一个月以内，或许有可能出现房贷利率下调的情况。

房贷利率无松动

日前，据媒体报道称，广州市汇丰银行率先降低了首套房房贷利率，由上浮25%降至上浮15%；二套房方面，工商银行、建设银行和浦发银行都从上月的上浮20%降至上浮15%。随后，上海市也传出个别银行房贷利率下降，不过被当事银行否认。

记者从中原地产研究院方面获悉，截至8月中旬，深圳地区银行房贷额度依然紧张。多数银行首套房房贷利率上浮范围在10%～20%之间，二套房房贷利率则基本上浮20%左右。

“我们行现在执行首套、二套利率均上浮20%的政策，目前还没有接到对房贷利率调整的通知。”光大银行深圳某营业网点工作人员表示，如果与开发商有合作的楼盘可能会有一定的优惠，但仅限新房。

兴业银行深圳营业网点信贷经理则表示，目前该行首套房利率上浮15%，二套房则上浮20%，近期有可能上调。

对于可能上调的原因，该信贷经理介绍，总行对房贷投放有额度要求，一般来讲，下半年额度会相对紧张。此外，深圳市基于房地产调控的考虑对各家银行放贷情况也有相关要求。

对于深圳地区银行是否会跟进广州的下调？招商银行某网点信贷经理给出否定的答复。他表示，不同地域政策之间没有任何参考价值，该行依然执行首套房贷利率上调15%、二套上浮20%的政策，还没有调整的通知。

此外，《投资者报》记者了解到，国有大行上半年房贷利率普遍低于股份制银行、城商行，投放额度较大导致下半年增速放缓，进一步提高资金成本。“现在深圳已经有国有行个别网点将房贷利率上浮至30%。”一位股份制银行信贷经理透露。

郑叔伦介绍，此前同业竞争激烈时期，房贷利率经常打折，现在政策调控与各家银行对房地产投放额度的把控双重作用之下，银行额度有限，自然以盈利为主，则用上浮利率来提高资金门槛。不过长期来看，利率调整对房价的影响有限，房贷一般都长达20年以上，分摊到每个月的利息并不会影响当前房价的走向。

不过也有刚需表示，从严控炒房行为来看，提高二套房利率有一定的作用，但首套房利率上浮显然是提高了刚需的购房成本。

再出严厉政策

7月31日，深圳发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“《通知》”）。这份被称为 “深四条”的文件，再次表明政府“房住不炒”的决心。

上述《通知》主要包括了四个方面的内容，可概括为：暂停企事业法人单位购买新建商品住房和二手住房；商务公寓一律只租不售；个人、企事业单位新购买的商务公寓五年内限售；居民家庭新购买的新建商品住房和二手住房三年内限售；购房人离婚两年内申请住房贷款，贷款首付款比例不低于七成。

此外，《通知》还表示，将严厉打击扰乱市场秩序的违法违规行为。深圳市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度，联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。

事实上，不仅地方政府不断加码房地产政策，四大一线城市中，银行房贷利率在深圳地区也是最高的。融360数据显示，今年7月，北京及上海的首套房贷利率水平与6月持平，分别为5.47%、5.16%；广州则出现微降，为5.55%；深圳则继续上涨，7月深圳首套房贷款平均利率为5.60%，环比上期上升1.63%，利率平均值较上期上涨9BP；二套房贷款平均利率为5.88%，利率平均值较上期上涨11BP。

整体利率增速或放缓

从当前走访银行的反馈不难看出，政策调控对房贷利率的影响较大，市场暂时不会出现房贷利率大幅度下行的局面，尤其是严厉政策频出的深圳地区。

不过另一方面，房贷利率环比增速确有下降趋势。融360监测数据显示：2017年7月至2018年7月一年时间内，首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%附近。近一年内房贷利率环比增速呈现震荡下滑趋势，表明房贷利率在保持上涨的过程中，上涨幅度在不断缩小。按照数据趋势推算，未来2～3个月内，环比数值会向零趋近，房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

对此，融360分析师预测，个别一线城市银行下调首套最低利率，平均利率出现小幅下降，全国城市利率仍以上升为主，预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

此外，一位业内人士向《投資者报》记者表示，政策对炒房行为高压政策不会改变，市场中扰乱秩序的行为将会受到严厉处罚，针对炒房行为的惩罚举措也更加灵活，比如已有部分城市延长了提前还款期限，针对提前还款收取更高违约金，通过提高房屋频繁交易的成本，以达到减少炒房的目的。