商品房竣工规划验收测量面积计算与分摊的探讨

潘勇华

摘要：自国家改革开放以来，城市的发展建设进程在不断的加快，房地产行业正如雨后春笋一般的快速发展。为了更好的规范房地产的测绘工作，加强对房地产行业的管理已经成为了房地产主管部门的重要工作内容。对于房地产面积的测算工作是房地产测绘工作中的主要内容，更是备受房产购买者的关注，针对现行的商品房竣工规划验收测量面积的计算与分摊面积的计算，提出了相应的解决方法和解决措施。

关键词：竣工规划验收测量；房屋建筑面积计算；面积分摊

对商品房的测绘工作的主要任务就是对房屋本身以及房屋的辅助建筑物进行的测量调查研究和绘图工作；对于商品房的产权属性、商品房的位置、商品房的数量、商品房的质量以及商品房的利用情况进行全面、细致的测量、调查和制图工作，其测量绘制成果的真实性、可靠性和准确性都直接关系到每一个商品房购买者的切身利益；对商品房的测量与计算工作是对建筑工程验收工作开展中的一项重要的技术参考。

1.商品房竣工测绘的主要内容

对于商品房的竣工测绘内容主要包括：对商品房的房产信息进行平面测绘、对商品房进行检查研究、对商品房的测量要素进行调查，对商品房进行测绘、对商品房的面积进行计算；对商品房建筑的公用面积进行分摊和计算，公用面积就是指房屋中多个产权人所共有或是共同使用的建筑面积。

2.商品房面积计算存在的问题研究

2.1商品房中不同层高面积的计算问题

在对商品房进行实际测算工作中，我们会经常性遇到很多的别墅和高层建筑的特殊性建筑，尤其是双坡形屋顶设计，对于这样的屋顶建设面积的测算，通常是对该层的高度进行标准数据的核对，如果净高高度超过了2.1米，那么就要对所有的面积进行计算，然而，这样的测算方式是不正确的，对于遮掩的坡形房顶面积的测算应该是计算高度超过2.1米的部分面积进行计算，对于1.2米与2.1米之间的部门，只需要测算一般的面积即可，高度小于1.2米的部分，则不需要对其进行面积的计算。

2.2在商品房的测算标准中，对于标准层的上限没有规定

在商品房的测算标准中，对于测算的下限的地板面积的规定汇中没有对上限标准进行规定，没有对标准层的上限进行规定，在具体的测量计算工作中，我们经常会遇到各种各样的测算问题，尤其是对那些超高楼层的测算工作，如果将其的测算面积按照一层一层的层高来计算的话，是不符合实际情况的。我国的一些地区对于超高楼层有着相应的规定，对于这些超高楼层的建筑面积进行加倍计算，但是在国家的相关标注和条文规定中，仍旧没有具体的体现说明，针对这样的情况还是根据具体情况进行规范化处理操作。

2.3对商品房的室外楼梯面积进行测算

在对商品房进行竣工项目验收测算中，如果遇到了室外楼梯永久性封顶的情况，就要对建筑物的自然投影面进行折半计算；当商品房的顶层室外楼梯不是永久性封顶时，室外楼梯没有遮雨棚或是没有被完全的覆盖，这时就不需要对上部楼梯的面积进行计算，但是对于下部楼梯要作为永久性遮盖，要对下层的楼梯面积进行計算。

2.4商品房的隔层阳台面积的计算问题

对于商品房的隔层阳台的测算工作具有典型的争议的，对于商品房的隔层阳台的测算工作通常是指阳台与阳台之间存在着三层以上的差距才被称之为隔层阳台。对于隔层阳台的面积测算时，是否将隔层阳台作为阳台上盖进行计算，对于这种面积的计算在测算规范中是没有明确规定的。如果隔层阳台有上盖，有围护结构，且阳台的层高在2.2米以上，这种情况下就需要对隔层阳台的面积进行测算，而其他的情况则不需要计算。

2.5对于商品房中不计算建筑面积的范围

在对商品房进行的竣工面积的测算验收工作开展中，必须要遵循无可利用空间就不对建筑面积进行计算的测算原则进行工作的开展。如：房屋建设的主体配件，装饰物、台阶、无柱式的雨棚等，对于建筑外表的挑台、花园、游泳池等建筑附属物，以及建筑物内不得操作平台、装修施工的上料平台、空调坐架等没有实际使用意义的建筑久都不应将测算其使用面积。

3.商品房的面积分摊测算

对于商品房的分摊面积测算就是指商品房共有的建筑面积的分摊和公用的土地面积的分摊；对商品房的面积分摊不仅会影响到最终的使用权，而且还直接影响到房地产开发商和房产购买者的个人权益。

3.1商品房共有建筑面积分摊办法

对于商品房的共同建设面积就是指多产权房屋，一些业主之间共享或是使用建筑面积中的共同面积；对于建筑共有面积分摊原则就是对房产共有面积的使用当事人的合法财产进行使用权的协定分割，按照相关的文件、法规来执行，对于无产权的分割文件或是协议，根据相关的面积比例来进行分摊。

3.2应该进行分摊的共用建筑面积

在对建筑面积进行分摊计算过程中，应该进行分摊的空间有：电梯间、楼梯间、室外楼梯、公共走廊、共用大厅、管道井、配电房、消防通道、值班室、水泵站等专用区域和公用区域；单元于单元之间的公用墙体，各计算一半。

3.3不应该进行分摊的共用建筑面积

在对建筑面积进行分摊计算过程中，不应该进行分摊的部分区域主要有：人防工程建设的防空洞，避难场所，对公众进行开放的、绿化建设场所等；非机动车的车库以及公用的管理服务用房；这些共用用房不应该进行面积的分摊。

结语：

房地产的开发建设工程的竣工验收工作是房地产建设规划工作的重要组成部分，在城市的规划建设管理工作中，对于商品房的竣工验收测绘工作的认可度以及政府相应的行政决策的比较研究对于商品房的面积测算都具有十分重要的意义。对于商品房竣工规划验收测量工作的开展，测量工作人员必须要具有高度的责任感和使命感，对商品房的测算要客观、公正进行，要正确的理解和对待房屋面积的分配办法，严格按照相应的计算标准进行测算，为商品房的验收测算提供可靠且精准的数据，为城市的发展规划建设管理提供有力的保证。

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