杭州房地产、三产及经济增速关系与未来趋势的分析

2018-08-10叶文凯张清清

时代金融 2018年21期

叶文凯张清清鲁央

（杭州师范大学，浙江杭州 310000）

一、现状分析

（一）房地产业在国民经济中居重要地位

习近平总书记在党的十九大报告中强调：“中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”房地产业事关国民生计，直接体现了这一国民主要矛盾。我国房地产的市场化起步较晚，发展还不够成熟。但房地产市场所表现出的却是一种高于国民经济增长速度的趋势。

（二）杭州居住价格指数制约了生活质量

根据2007—2017年杭州居住价格指数图(图1)，除了2009年因次贷危机而跌入负值外，其余年份，杭州居住价格指数均保持在一个较高的增长势头，2010年、2011年、2017年的杭州居住价格指数增长速度也突破了50%，可见杭州高房价对于居民生活水平以及物质生活质量会产生一定的影响。

图1 2007—2017年杭州居住价格指数

图2 2007—2017年杭州商品房屋投资情况

（三）房地产销量大幅上升——增大经济泡沫

G20峰会之后，杭州房地产业开始了一次井喷式的增长。2007年—2017年，杭州房地产销售额实现了从612亿元到4180亿元的大跨越，2009年的次贷危机复苏以及G20峰会都使得房地产业实现了巨大的增速。房地产业呈现出了一种迅速上升的态势。但是，销售额增速几倍于经济发展增速，无形中增大了经济泡沫。

（四）房地产开发投资递增——推升市场饱和度

根据十年杭州市房地产开发投资数据（图2），杭州市房地产开发投资额实现了从518亿元到2606亿元的增长，年增长率长期居于10%以上。与商品房屋销售情况不同的是，在商品销售不佳的情况下，房地产开发投资依然后劲十足，其背后是房地产业的巨大利益驱动。在这种趋势之下，容易造成经济资源过度集中，失去其在实业上的投资动力，造成市场饱和。

二、相关研究

（一）周期性

在沈公律[1]把房地产周期性理解为经济波动，是经济增长过程的伴生现象。与宏观经济运行过程中一样，房地产业也客观存在着周期波动现象。因此，可以借鉴房地产理论、经济周期理论和国内外现有房地产周期理论研究成果基础上，对年份数据进行分析，并进一步根据目前杭州市区住宅市场供求的现状和住宅市场发展中面临的问题展开对杭州市区住宅市场的供求趋势、价格趋势的预测分析。

（二）杭州房地产限购研究

范作冰等[2]的研究表明，在2016年9月新一轮限购之后，杭州楼市进入一个暂时的冷静期。限购令的出台，在一定程度上能够缓解刚需购房者的需求压力，但是由于多数消费者对于杭州的房地产市场还是看涨的，所以存在着市场与限购令的抗衡。

（三）房地产泡沫经济研究

在高涵[3]等指出杭州的房地产场出现了超速增长的情况。在2001至2003年，杭州房地产投资开发额分别以38.78%、30.69%和30.56%的速度增长。这些状况，受到全国瞩目，被称为房地产市场的“杭州现象”。

三、杭州房地产业和第三产业与经济增长关系分析

（一）杭州第三产业产值情况分析

为了说明房地产业对于第三产业的增速能产生什么影响，对比两者数据可以分析说明其影响情况。除个别特殊年份外，第三产业增速长期保持在10%以上。

（二）第三产业数据分析

房地产业对第三产业具有刺激效应。相比于第三产业持续增长的趋势，房地产业产值增速就显示出波动不定的趋势，好似投资市场风险越大，收益越大的规律。增长率的波动范围达到了150%。

因此，房地产业作为第三产业的一个重要组成部分，其投资额与利润额的增加对第三产业的产值增长确实起到了正面的促进作用。而另外一个方面，收益率也具备宏观的波动性波动性非常大，由此可粗略得出，房地产的投资具有巨大的风险性。

四、杭州房地产业未来趋势及政策建议

（一）把握房地产整体行业的方向

正是因为房地产业是我国的支柱产业，因此政府有很大的必要把握房地产整体行业的方向。在未来，使房地产经济朝成熟化方向发展。这种发展，需要自我调节，同时离不开政府相关政策的调整与改革，指导房地经济健康有序地发展。同时，推动房地产经济朝稳定化发展，维持好房价的增长、居民收入的增长及国民经济的增长之间的稳定关系。