公共租赁住房租金定价模式研究

文/赵丛丛 青岛市住房保障中心 山东青岛 266002

自2014年公租房、廉租房租赁型保障房并轨运行以来，其定价模式就受到广泛关注。市场、收入、成本作为公租房定价的基本要素，如果定价不合理，将导致公租房空置率居高不下。为此，本文将着重就公共租赁住房租金定价影响因素及定价模式进行探析。

1、公租房定价影响因素

纵观国内外公租房定价实践经验，其影响因素主要有市场、收入、成本三类。一是市场方面。考虑到公租房供给与需求的关系，在租金定价上要参照市场定价水平。不过，公租房作为保障性住房，其房租租金水平应该低于同期、同地段、同类型房屋的租金水平。如果高于或持平，都将导致公租房空置率升高。如果低于市场租金水平，反而诱发更多申请者，给政府财政带来过大负担。在公租房供应方面，国家对公租房建设规模的增大，使得地方政府力不从心，而引入社会资本，当公租房租金低于市场水平时，其公租房建设成本、房企利润降低，影响房企参与公租房建设的积极性。政府采用补贴方式来缓解房企建设回报率，反而变相增加了政府的负担。二是收入方面。公租房定价与申请人的收入关系紧密，国家在推进公租房建设工作中，其初衷为解决中低收入人群的住房难题，而中低收入人群，自身收入状况堪忧，如果租金定价偏高，则低收入人群缺失支付能力。显然，与国家的公租房政策相背离。如果公租房租金水平较低，也不利于国家投资回报的收回，导致社会资源滥用。三是成本方面。从公租房政策导向来看，公租房土地、建设、运营、维护成本均与政府投资有关，其定价本身要体现公益性、保障性，政府不能过高追求利润，只能通过收取少量的租金来补偿建设和运营成本。

2、现行主要公租房定价模式

对于公租房定价模式的选择，当前主要以下几种。

2.1 单一因素定价模式

所谓单一因素定价模式，就是依据公租房定价主要因素，市场、收入、成本中的一项为基准，来制定租金定价模式。如市场定价模式，主要结合地区同路段、同类型房屋的租赁价格为基准，给予适当的折价处理。对于折价程度，一方面与政府的保障性政策有关，另一方面还要结合各地政府相关政策来制定。不过，市场定价模式也存在不足，如果市场租金过高，尽管进行了折价，但公租房租金仍然高于低收入人群的支付能力，导致空置率升高；如果市场租金过低，可能导致公租房租金更低，反而加剧了政府负担。另外，对于折价计算方法，各地经济水平差异性大，缺乏科学定量。对于成本定价模式，主要以公租房建设成本为基准，适当增加利润和税金来确定公租房租金。如在重庆、广西等地应有。该模式也存在不足，根据基准地价来定租金，土地等级差异性问题，使得区域定价缺失可参照性。以单纯收入定价，主要是从申请人的支付能力上来计价。该模式主要应用于日本，其不足为如果申请人支付能力不足，则政府负担过重。

2.2 两种因素定价模式

对于两种因素定价模式，主要是综合市场、收入因素来定价。该模式既关注不同区域市场租金的变化与差异，又关注申请人的支付能力差异，根据实施分类管理，来制定不同的租金水平，实现对不同低收入人群的差异化租金管理。该模式在北京、广州、深圳、美国、新加坡等地应用，具有较广泛的定价合理性。

2.3 多种因素定价模式

对于多种因素定价模式，将其相关因素进行多重综合，权衡其参照基准来制定公租房租金。该模式虽然在理论上较为合理，但缺乏可操作性。各地政府在定价中多进行定性分析，推广难度大。

3、基于片区整体评估的公租房定价模式

总体来看，无论是单一因素、双因素还是多因素定价，市场与收入作为定价参照基础具有较广泛的认可度。不过，本文所提出的片区整体评估法定价模式，以某片区为单位，参照对不同低收入人群的收入差异，引入公租房租金整体评估法，来减少人为干预，提高评估效率，促进定价模式的可持续性发展。

3.1 片区定价可行性分析

对于片区评估定价模式，其前提是以某片区为基准，参照市场、申请人支付水平，对该区域公租房租金定价进行整体性评估。也就是说，对于片区定价是建立在综合评估基础上，通过筛选与论证，来最终形成定价机制。以青岛市公共租赁住房项目建设为例，该项目涉及公租房数量分别为当代广场项目34套，人和路改造项目28套，华融蓝海洋.望海项目48套区，中海蓝庭项目392套，中海寰宇天下（B地块）项目1350套、海尔世纪公馆项目2700套。综合片区定价与项目定价的优势，确保公租房福利属性和较低租金水平。

3.2 片区租金评估

根据片区整体性评估思路，对相关法规、政策、时间因素进行多方计算，通过最优数据基础、最优计算过程，最终达到最优定价评估结果。参照同地段房租租金标准，考虑低收入户籍家庭的支付能力，按照市国土资源和房屋管理局等部门出台的青土资房发[2014]376号文件有关规定，确定该项目户籍承租家庭的差别化租金标准分别为：第一档为每月每建筑平方米0.75元；第二档为市场租金标准的30%；第三档为市场租金标准的50%；第四档为市场租金标准的70%。具体如下表：

从上述片区整体评估定价模式来看，兼顾了片区内市场租金价格，以及对不同申请人收入差异性的分类管理，规避了单纯某一定价、市场与收入综合定价的缺陷，具有科学、合理、可行性。当然，该定价模式仍有待完善的空间，特别是考虑地方经济水平、财政支付能力等因素的差异性。

结语：

公租房定价模式的研究与探索，要强调两点。一是对公租房租金的定价，要避免单纯性租金补贴的弊端，要统合政府现金补贴、租金减免、租金补贴券等多种方式；二是要融入相关税制调控，降低政府负担过重问题，促进公租房建设良性发展。