论政府公共租赁房建设中关键环节的控制

文/阎庆东 烟台市住房保障中心 山东烟台 264000

住房保障是我国社会保障的重要组成部分，是广大人民群众最基本的生活保障需求。保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政府公共租赁房、共有产权房等构成。这其中的公共租赁房，是指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按相应标准月支付租房补贴或予以租金减免，这是当前被广泛采取的实物住房保障方式，而公共租赁房的筹集主要通过新建的方式来完成。因而，在公共租赁房建设中，要科学严格的把控好其中的关键环节。

1、科学确定政府公共租赁房套数需求总量

在城镇，由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度不能只以低水平、广覆盖为目标，应该是一个多层次的体系。第一层级是大约10%的极低收入的家庭等，就是城市低保和低保边缘家庭，应完全进入政府提供的公共租赁房，真正做到应保尽保，通过这种方式来保证最弱势民众的居住生存权。第二层级是20－60%的中低收入家庭，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等扶持条件下通过经济适用房、限价商品房、共有产权房等多种形式来解决，但这其中也会有10%左右的中低收入民众首选租赁政府提供的公共租赁房。其余的30%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。深圳市住建局发布的征求《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》稿中提出，未来深圳商品住房占住房的40%，其余是人才房、安居房、公共租赁房，各占20%。这种变革，将彻底颠覆我国城镇住房90%是商品住房，10%是保障性住房，商品住房占绝对主导地位的供应结构，未来“住有所居”将逐渐成为现实。因而，政府可提供的公共租赁房保有量应处于城镇常住家庭户数的15%-20%左右相对合理。

目前，城镇常住人口住房保障覆盖率仅达到20%左右。以山东省2个城市为例，2017年烟台市芝罘区常住人口60万人，根据国家统计局发布的家庭发展报告数据表明， 中国居民家庭户的平均规模2015年为3.35人，2016 年为3.02人。若以3.2人计算，常住家庭户数约20万户。截止2017年年末，已累计为25000户家庭提供了经济适用住房，为8000户家庭提供了货币化补偿住房保障，为3200户家庭提供了公共租赁住房，为200户家庭提供了共有产权住房，住房保障覆盖率略高于18%。位于胶东半岛东部与烟台近邻的青岛市， 提出了2020年力争实现城镇常住人口住房保障覆盖率达到23%以上的目标。两个城市的数据可以看出，当前政府实现的住房保障覆盖率仅为目标值1/3左右，且保障方式上也存在着不均衡，不能满足城市居民家庭住房需求的问题。图1、图2分别显示了2017年年末烟台市芝罘区住房保障覆盖率目标值、现状值以及保障方式构成情况。

图1

图2

2、精心优化公共租赁房建筑平面布置

国务院提出，要继续大力推进公租房建设，还特别提出公租房以小户型为主，单套建筑面积以40㎡为主，加上此前规定的经济适用房建筑面积60㎡左右的规定，公租房单套建筑面积应在40－60㎡之间。严格意义上讲，与普通商品住房开发建设比较，在执行国家规划、建设规范和标准方面，除户型有所限定外，应当完全保持一致。住宅内部空间至少应包括起居室、卧室、厨房、卫生间、餐室、过道、阳台等。这些空间对于居家生活、活动有着不同的功能，需要基本的套内建筑面积来保证必需功能的实现。在通常，建筑面积指的是建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，其数量为套内建筑面积与公摊面积之和。住宅又有高层、多层之分，高层住宅公摊系数约在0.18－0.26之间，多层住宅则在0.11－0.16之间。由于高层住宅公摊系数要高于多层住宅10%左右，因此，高层公租房单套建筑面积控制在4 5－65㎡之间为宜。《住宅设计规范》（ GB 50096—2011）要求，使用面积起居室不应小于12㎡，双人卧室为10㎡，单人卧室为6㎡，厨房不应小于4㎡，独立餐室一般为8-14㎡，卫生间为2.5㎡，阳台面积约为2㎡。作为组织户内的交通联系和空间的过渡部分的过道，净宽也有不宜小于0.9m －1.2m的要求。从上述除过道外的功能面积要求看，住宅使用面积应在40－50㎡之间，考虑到对于面积不大的餐室可与起居室连成一体，使用面积最少应在35㎡以上。当前，居住建筑多以高层住宅为主，公摊系数取0.18－0.26之间的中值0.22来推算，同样能够得到单套建筑面积控制在4 5－65㎡之间为宜的结论。在小户型的保障房里，要让一个家庭既能住得下、分得开，又要保证一定的舒适度，这对保障房建筑设计提出了挑战。公租房建筑平面多为一居室，如图3中A1,B1和两居室，如图3中C4,E5布置。

我国已是世界上平均家庭规模较小的国家，进入21世纪， 1人户和2人户微型家庭数量迅速增加，201 6年这两类家庭占比达到了40%比重。因而，在建筑标准层平面设计时，应充分考虑一居室和两居室的比重，按照3：4比例布置，如图3较为合理，也能够与保障家庭的需求相吻合。

3、合理控制公共租赁房建筑工程造价

对于居住建筑而言，其投资主要由土地使用费、建筑安装工程费、与项目建设有关的费用、预备费和建设期利息等构成。当前，公共租赁房建设多采取政府采购的模式，通过公开方式择定房地产开发公司组织建设。因此，在投资费用中还应当考虑管理费、利润和税金等。

图3

表1 2011-2014年度130个高层居住建筑建设费用均值表

公租房投资费用项目中，除土地费用外，建筑安装工程费占有较大的比重。首先要从决策阶段对工程造价进行管控， 对不同的方案做出技术经济比较并且做出正确的判断。在设计阶段，需要将经济性和技术指标予以相互平衡，公租房可以适当加大对经济指标权重的调整，保证能够在投资限额范围内采用先进的施工技术与施工艺，达到既充分保障工程的使用性能，又具备经济低廉的目标。进入工程实施阶段后， 工程量清单是投标人进行报价的依据，是签订工程合同、调整工程量和办理竣工结算的基础，编制时要真实体现所要求的工程项目及相应的工程数量，工程子项目要全、工程量数量要准，能够充分满足投标报价的要求，并通过公开竞标方式，择优选定承包单位。在实际的工程施工过程中，要规范施工合同管理，尽量减少设计变更，严格控制工程变更签证。对于招标阶段暂定价的材料设备，要注重材料的品质和价格，尽可能地选取一些性价比较高的建筑材料。合同双方要认真履行各自的权利义务，保证承发包合同的切实履约。这样，竣工阶段的工程造价也能得到很好的控制。表1为2011－2014年度烟台市市区130余个高层居住建筑建设费用均值。其中，土地费用由于征收拆迁和地域不同差异较大，取楼面地价1 2 00元／㎡计入；建设期利息以总投资的1／3额度为基数，建设期2年，贷款利率7%计入；预备费、管理费和利润以总投资额度为基数，分别以4%、3%和5%计入；营业税及附加按改增值税前以5.6%计入。由此，可基本反映出政府公共租赁房建设的投资费用。

结语：

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。 因此，各级地方政府担负着住房保障主体的责任，必须科学确定政府公共租赁房屋保有数量，精心优化公共租赁房建筑平面布置，合理控制公共租赁房建筑工程造价，为住房保障人群营造温馨、和谐、舒适的居住环境，确保惠民政策真正落到实处。