房地产开发项目建设阶段成本控制

宋宪平

摘要：本文以房地产开发项目建设各阶段的成本控制为主要内容，对目前房地产开发项目成本控制的现状来进行研究和分析，充分论证房地产开发项目建设阶段成本控制的重要性。

关键词：房地产；建设阶段；成本控制

在我国停止住房分配后，房地产企业开始迅速发展。在这样的形势下，房地产开发建设阶段的成本控制不仅具有一定的现实意义，更关系到相关开发企业如何在困境中生存和发展。创新才是硬道理，所以相关开发企业必须对成本控制措施进行创新，这就关系到房地产开发企业在项目开发过程中如何降低成本来扩展有限的利润空间使自己在此领域有一定的立足之地。由此可见，房地产开发在建设阶段成本控制的重要性。

一、房地产项目开发主要阶段

一般来说，房地产项目开发投资期较长，需要从土地拍卖开始，然后进行拆迁、相关项目策划、设计、招投标、工程施工、竣工验收等这些阶段。而且，各个阶段的特点和工作的重点以及工作的内容都是不一样的。由此可见，每个阶段的成本控制方法也有所不同。因此，房地产开发商要分阶段、分重点、分步骤对整个工程进行系统完善的成本控制，以此来实现工程成本降低，达到项目预订成本的控制目标。

二、项目工程土地费用阶段成本控制

土地使用权的取得是房地产商开发成本的重要组成部分，开发企业在购买土地时需要支付一定的资金，而这一部分资金整体数额较大，这就需要房地产企业在开始前就要对政府所拍卖的地块进行考察。考察对象包括：该地块的商业价值、交通状况、周边环境、给排水状况以及三通条件等。经过实地考察对该地块的具体情况进行了解、掌握，对其实际开发价值或开发成本形成较为准确和客观的评估，这就为拍卖时的竞标环节打下了很好的基础。除此之外，还要对现有地块的建筑物进行拆迁，已经拆迁的建筑物拆迁进度，是否有历史遗留的一些问题以及竞争对手的相关情况等都要有所了解。通过以上环节对该地块的具体情况有了一定的掌握，对前期土地取得的成本费用也可以加以控制，达到我们控制整体成本的目的。

三、项目工程建设阶段成本控制

（一）项目工程决策阶段

项目决策阶段成本控制包括：项目建议书的初步投资估算、可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的概算、项目决策阶段的备选方案选择等。

在决策阶段进行造价控制对项目整体建设成本的影响很大，在可行性研究阶段，，项目开发人员可与相关专家一起通过科学的方法对项目方案进行选择，可以大规模地调整工程造价；设计阶段，相关人员可以对所选方案进行对比、合理选择所需项目工艺、较大幅度进行造价调整，以达到最优目的；以上所有阶段确定之后就要进行施工阶段，施工阶段只能按照设计规定，通过对施工组织优化和相关技术来降低开发成本。整体看来，投资估算阶段显得尤为重要。

由于项目的特点不同，投资估算采用的方法也会不一样。应该根据所需要的精度、获取的一些技术经济方面的资料，选取合适的估算方法。投资估算方法有以下几种：生产能力指数估算法、资金周转率法、朗格系数法和指标估算法。对于房地产开发企业来说，长期采用指标估算法来对项目投资进行估算，如果套用指标和具体工程数据之间有差异时要进行局部的调整和换算。

（二）项目工程设计阶段

设计阶段是整个房地产项目进行成本控制的重点和关键。虽然设计费用在整个工程总体费用中所占比例不是很大，但这一阶段对整个工程的工程造价影响却很大，房地产开发企业可通过此阶段有效地进行造价控制。这对于整个工程来说都具有非常重大的意义。

房地产开发商可引入竞争机制，进行相关设计招标；加强技术经济方面分析，使最终设计不仅具有适用性还具有技术先进性。这样不但保证了整体性能和质量，而且还降低了项目投资费用；进行限额设计，可以控制整体项目费用；在设计变更环节可加强管理，尽量减少突发情况带来的影响，降低项目成本损失；严格控制设计所需费用，实行矩阵式组织结构和一专多能的相关用人制度，以此来提高人员利用率；建立风险激励制度，以达到提高设计人员责任感和积极性的目的。

（三）项目工程施工阶段成本控制

对施工组织设计进行审查，施工组织设计不仅是承包方在施工作业时的纲领性文件，也是發包方对整个工程质量控制、成本目标、工程工期以及处理索赔的重要依据；对工程支付款进行严格管理，工程款支付管理有：不提前支付、根据工程的计量结果，扣除不符合要求的工作量、不拒绝付款、不拖延支付、不降低承包商的积极性；工程变更的控制，工程建设具有工期长、成本高和技术复杂等特点。在勘察设计方面，由于工作粗糙会在施工过程中发现很多事先未想到的问题，这样就导致不得不变更设计，引起工程数量发生改变。也可能由于事先有很多无法涉及到的相关方面导致设计更改、工期延误、原材料变动等，这都将造成成本的增加。在这一阶段进行建筑项目成本控制要确保各部门及时沟通和积极地配合。

四、项目工程竣工结算阶段成本控制

项目工程建设完成后，首先是要对工程项目进行竣工验收。开发商在这一阶段要组织相关部门和专家对整个工程进行细致的检查，对项目的各种使用功能进行整体试用，对存在的质量问题及时监督承包商补修，保证在工程交付使用之后不再存在质量等问题，不再产生相关的费用；项目开发商要清晰完整及时地把验收合格的物业和设备交给物业管理单位，方便物业单位及时有效地开展物业管理方面的工作，这样就减少了前期开发商在物业管理中产生的费用；编制完整的用户使用手册，明确告知业主需要注意的事项以及正确使用相关设备的方法和流程，尽可能地减少由于业主使用方法不正确对建筑形成损坏，造成开发商进行不必要的成本支出；工程结算工作要及时开展，工程在交付完成之后，相关工程内容都处于隐蔽状态，因此，收集结算资料要及时，这样可以避免以后工程项目资料缺失或者人员变动造成争议，给成本控制增加难度。

参考文献：

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