互联网思维下SI住宅定制化设计策略——由百年住宅示范项目发展引发的思考

■ 解旭东 XIE Xudong 刘恒宇 LIU Hengyu

0 引言

互联网作为革命性的技术力量，与汽车、服装、数码等领域的融合和发展由来已久，用户可在企业官网进行部件选购、成品预览、预付费等活动。近年来，国内部分房企开始意识到利用互联网变革的重要性，纷纷跨界尝试互联网。以万科、碧桂园等为首的企业，或自建，或与互联网公司合作搭建的O2O平台，将自家楼盘所在区域、价格、户型、装修状况、物业类型、项目特色等信息，通过互联网传递给予消费者；也有企业与互联网公司合作，利用双11等节日以打折方式进行房价促销活动。可以看出，目前房地产行业与互联网的融合尚浅，基本停留在网络营销层面，还没有深入到房地产行业的设计与建造等环节。随着“互联网+”与房地产业的深入融合，传统住宅产业在设计、生产与运营等方面将面临革新。

1 百年住宅发展背景及理念

基于中国现有住宅建造资源浪费、品质较低、套型空间短寿等问题，2012年与2015年，中国房地产业协会组织地产领军企业（上海绿地、鲁能地产等）与日本日中建筑住宅产业协议会合作，确立了中国百年住宅的发展理念，先后分两批启动中国百年住宅示范项目建设[1]。由中国建筑标准设计研究院牵头，博洛尼、五感纳得等设计单位，海尔、松下等部品供应商，通过与绿地集团、鲁能集团等开发企业合作，共同开发了上海绿地崴廉公馆、鲁能领秀城公园世家等百年住宅项目，引发了业内与社会的强烈反响。中国百年住宅设计理念以SI住宅体系为核心，通过耐久化的结构体（建筑主体结构），适应化与模块化的内装部品（建筑部品、装修部品、设备部品等，表1）的运用，对住宅提出综合性整体解决方案，使百年住宅具有以下两个特点。

（1）填充体与结构体分离。主要为设备管线与主体结构的分离（如采用架空或局部架空地板、双层顶棚与双层墙面），使得设备管线在建筑内有独立且专属的容纳空间，这样易于在套内空间内移动和更换，并因此保证了主体结构长久的耐久性。

（2）套内大空间。共用管线的外置与新型结构技术（如空心厚楼板技术）的运用，使套内空间无管井与承重结构，在改造时有较大的灵活性，住宅在全生命周期内能适应住户的家庭结构与生活方式的变化。

因此，在结构体框架内，百年住宅具有很高的自由度，这为用户定制提供了可能性。

2 现状反思与策略提出

表1 住宅部品表

现阶段，诸多百年住宅地产项目，如鲁能领秀城公园世家等，通过与搜房网、安居客等房地产网络平台合作和自建微信公众号等方式，让消费者迅速了解楼盘特点，与目前广大楼盘推广模式无异。虽然与传统报纸、杂志、电视、站台等广告投放相比，能更为迅速和便利地为消费者所接受，但仅是从营销层面考虑，用户仍在既定设计的若干种户型、装修风格等方面被迫做出选择。而从用户角度出发，需求往往具有多元性，表现在以下几个方面。

（1）购房动机方面，用户之间由于经济实力、服务对象等因素而各不相同。新婚夫妇为了夫妻二人或以后一家三口日常居住等（刚需型）；婚后夫妇或为了便于小孩上学，或为了给年迈的父母养老，或为了家庭办公，利用住宅中的开敞空间开办培训班、开设小型公司等（改善型）。

（2）套型需求方面，用户之间生活习惯不同而各不相同。年轻一族普遍喜好过“宅”式生活，往往对起居室需求不大，甚至不需要起居室，而追求硕大的卧室进行阅读、上网等娱乐活动，餐厨方面也有追求开放厨房的倾向；中年一族由于小孩的成长往往需求较多卧室，且追求气派的起居室以彰显其财力；年老一族往往需要分房入睡，并需考虑保姆床位进行日常照料。同时，家庭结构对用户需求也有显著影响（表2）。

（3）装修需求方面，用户参与意愿强烈。很多第一次购房的用户，对搭建人生第一个住巢有着强烈的参与意愿，因而在室内设计与装修方面，往往亲自与室内设计师探讨方案，选购地板、墙纸、门窗等建材。

由此可见，现有住宅产业模式难以满足用户日益增长的个性化需求，同时，也为定制化住宅提供了较大的市场空间。结合百年住宅定制的可能性，笔者提出，在百年住宅既定的结构体内，用户可以通过划分套型建筑面积、套型空间、内装部品与软装家具等若干层级自主选择定制，亦可在既定设计的轮廓范围任意组合各种既有要素，通过线上网络平台“定制+预览”，线下体验店“体验+付款”，定制自己喜欢的住宅套型和内装等。

表2 家庭结构与套型需求统计表

3 互联网思维下的定制化住宅设计策略

互联网代表了一种新的认知，强调用户至上，打破了个人与企业的时空约束，实现由端到端，主导了极致分工与极致合作，使物件与工作流程模块化。其核心作用是在各生产要素配置中的集成与优化，以提升社会整体的效率与用户的主导地位。近年来，各行各业广泛开展了行业与互联网如何融合的探讨。2014年，郁亮带领万科高管前往阿里巴巴、小米公司等互联网企业学习互联网思维，并提出“我们缺的不是工具，缺的是思维”[2]。互联网思维虽然在业内没有明确的定义，但有许多企业领袖给出了自己的结论，如雷军的“雷七决”，马化腾的“马七条”，赵大伟的“九大思维”等[3-4]（表3）。

所以，本文认为互联网思维其实是一种生活哲学、处事策略，对传统企业转型与产业模式的创新具有重要意义。目前，迎合民众需求的住宅产品往往出自少数经验丰富的建筑师之手，提供的是非标准的、片段化的服务，不能不谓之低效点。因而传统房地产企业要利用时代的契机，结合互联网进行创新，这是互联网+时代背景下的必然要求。

2015年，飞凡电商的上线标志着万达正式开启互联网业务，2017年，224亿港币注资高鑫零售，标志着阿里正式开启以盒马鲜生为代表的新零售业务。如今传统企业与互联网企业的边界变得愈渐模糊，房地产企业需要将互联网思维方式与技术手段应用于住宅设计与运营当中，进行原型式、标准式产品研发，结合网络平台传达设计理念与研发成果，利用大数据将用户数据转变为数据资产，颠覆原有的产品模式，转化为用户模式，使自身紧跟时代的脚步。

表3 互联网思维的有关整理

3.1 构建企业平台

平台是互联网时代的驱动力，淘宝莫过于平台型组织的代表，通过网络平台的搭建，使用户直面资源供应商。万达广场也是一个平台型生态圈，通过搭建地产平台，提供了酒店、住宅、写字楼和商场，同时控制着进驻万达的商家品质和档次，营造了一种较高端的都市生态圈。结合房地产业来讲，平台应包括两个方面：一是打造平台型企业，以开发企业为主导，联合上游设计单位、下游部品供应商、施工单位与互联网公司等，打通全产业链条，形成一个互利共赢的研发生态圈（图1），开发企业通过理念传达与协调管理等实现资源的快速配置，统筹进行产品研发、产品制造、产品营销、售后服务与会员服务等，进行一站式服务；二是开发企业建立面向用户的网络平台，研发的成果通过网络平台直接与用户对接，使平台成为沟通用户的工具，打造开发企业-网络平台-用户的全新运营模式，用户可在购房考察期通过线上网络平台实现其各种住宅愿景。

图1 平台型企业研发生态圈示意图

具体来说，结合百年住宅的技术构成，尝试将定制化住宅分为套型建筑面积、套内空间、内装部品、软装家具等四个层级，用户可逐层进行选择并最终完成定制化住宅配置：①在套型建筑面积一级菜单内，用户可根据自家经济实力与家庭人口结构等因素，选择适宜的目标建筑面积，由此确定结构体楼栋中相应的套型外轮廓范围。②在套内空间二级菜单内，用户可根据喜好，在确定的套型外轮廓内任意搭配功能空间，如单身天地（1～2室）、三口之家（2～3室）、四口之家（3～4室）、老年之家（2～3室，标配适老化配件）、工作室之家（soho）等。另外，年轻一族喜好室内小水吧与开放厨房等也可在本级菜单内进行选择。同时，对部分功能面积进行分配，如卧室与起居的相对大小等，并根据用户要求设置内隔墙，灵活划分套内空间。③在内装部品三级菜单内，用户可对整体厨房、整体卫浴、整体收纳等空间的功能部件、电器等进行配置，并对装修档次进行选择，同时，对换气系统（新风系统等）、供热系统（干式地暖等）、智能电器等设备部品进行选取（考虑采购及施工的便捷性，设备部品可默认必选），由此深化该部分套内空间设计，以规格化部品完成内装工作。④在软装家具四级菜单内，用户可对套型内除卫浴与厨房以外的其它空间的装修风格、装修材料、家具等进行选择，以完善其它非系统部分。

网络平台的搭建，首先应注意简化平台。“简化”是指在产品设计中，力求简约，少即是多，把复杂的逻辑用最简单的形式呈现出来，这也是对用户的尊重。平台的“简化”，应为定制化住宅内容设计的简约化和延展化：①网络平台的定制界面和定制过程简约化。针对大多数非建筑行业出身的用户，定制界面应设计简约明了，并有一定的趣味性，出发点应是，围绕套型空间布局、部品配置等方面的操作界面不可复杂繁琐，消除设计者与用户在知识、技术上存在的差距，使用户实现无障碍操作。既能满足专业者需求，也能满足一般民众需求；既能满足年轻人需求，也能满足老人与小孩需求。使定制过程富有逻辑性，摒弃传统的二维图纸展示路线，走三维空间模型、直观显示套型的展示路线，使用户能迅速感知在自己配置下的住宅整体映像。如用户选择了某种功能空间的分配方式，则网络平台应立即体现相应的空间模型，同时，这一阶段相应的花费也应一并体现。②网络平台的定制目录延展化。定制目录具有层级，在一级菜单下具有若干二级菜单，如整体厨房标配了包含基本洗、切、炒等功能的水池、案台与燃气罩等设备，同时，用户可以通过延展功能选取橱柜、多功能水槽与洗碗机等个性化产品。

其次，应重视平台中的数据资产。在互联网时代，利用互联网跟踪并记录用户在网络上点击、浏览、购买等操作留下的痕迹数据即形成大数据，阿里巴巴正是利用淘宝掌握了中国数以千万计的核心经济消费数据，这些数据的积累与分析，有助于企业对用户当前与未来的需求进行判断与预测。结合定制化住宅来说，网络平台是企业的数据入口，使用户对定制内容的关注热点、配置方式、与使用评价等能够被大数据收集与分析，开发企业由此判断出当前用户对产品的满意度并预测未来用户的需求走向，从而调整企业的产品研发方向。实际上，用户的数据资产是房地产企业客观判断用户需求的基础，也是市场营销、组织运维的基础，是今后房地产企业的核心竞争力。

3.2 打造极致产品

极致就是把产品做到最好，超越用户的预期，让用户惊喜。小米手机的“极致”，核心策略就是高配低价，每一代小米手机，相同配置下价格一定是同行最低的。在定制化住宅设计中，住宅即产品，开发企业应具有工匠精神，专注地将产品做到极致。如整体厨房和整体卫浴一定是用户关注的热点产品，部品供应商应配合开发企业，将厨、卫各功能流线的设计与部品的配置做好，给用户来带来空间舒适、使用方便等切身体验——厨房部分调味品的摆放是否整齐充分显示着一个厨房干净与否，调味拉篮的设计可让厨房预留收纳空间，经过深入设计的拉篮甚至可收纳刀具、碗碟、保鲜膜等厨房用品。又如玄关空间的设计在现代住宅中愈发被重视，各种精细的小设计屡有出现，玄关断电开关可一键关闭房间内除冰箱、空调等续电设备的其它灯光。这并不是突兀的，而是极致地体现了用户的需求。

产品的极致需要不断地迭代来保持，迭代体现在“快”和“微”两个方面。小米公司正是利用小米论坛等平台，快速而全面地收集用户反馈，不断创新手机设计。房地产企业需要一种迭代意识，把握用户需求，根据大数据反馈实时更新产品，不断将新产品上架平台。用户对定制化住宅的敏感度往往是“微”方面，如玄关入户挂钩的配置可大大方便回家后衣物、便利袋的放置。又如卧室大床与起居室沙发附近增设电源接口，普通电源接口增设USB孔位等。将“微”做到足以打动用户，将精致、令人惊喜的元素上架网络平台，产品才更容易被认可。

3.3 掌握核心用户

互联网拉近了企业与用户的距离，使企业更易受用户决策影响，因而企业在产业链各个环节中都要以用户为中心去考虑问题，从以往的“企业本位主义”变为“用户本位主义”[5]，使用户变为企业的忠实粉丝，成为企业的核心用户。设计标准来自用户、产品内容来自用户、使用评价来自用户，所谓得用户者得天下。以往我们进行住宅设计时，基本上是先分析市场调研结果与用户反馈，然后再做出确切的户型，谓之最贴合市场的住宅产品，实际上用户参与度很小。从普遍情况来看，一个楼盘的若干个户型很难满足广大用户的需求，因而一旦前期产品定位出错，将造成后期难以弥补的灾难。这是住宅类产品普遍的痛点。从房地产开发者角度来看，搭建平台，让用户参与设计，体验设计，通过对设计过程的整理和分析可以得出用户需求，为建立企业标准套型和部品等做准备，使产品始终围绕用户服务，解决痛点，并完成以下两个目标。

（1）获取流量。流量的本质是用户的关注度，当企业源源不断地受到关注时，收获用户在该企业消费的概率就越大。“米粉”对小米公司的狂热可以使其不远万里从湖南到北京参与新品发布会，可以不断影响身边朋友并将其转化为“新米粉”，小米的商业运作模式正是这样通过超大流量形成的“粉丝经济”来获取经济与社会效益。对房地产开发企业来讲，应思考如何让定制内容更精致，并使整个定制过程富有设计感与游戏感，充分吸引他们不断登录尝试不同的定制过程，将用户体验做好。这样通过粉丝效应不断加大流量，形成规模效应，就可比传统线下模式更易获取用户消费或投资。

（2）自媒体传播。在社会化商业时代，企业面对的用户是以点状的网络形态存在的，人人都是自媒体。利用自媒体，可以改变企业和用户之间的对话关系。开发企业要思考如何将用户变为“销售代表”，将网络平台的体验做好，形成良好的用户口碑，进而获得基于关系的链式传播，如用户进行微信分享，微博转载等，品牌的口碑效应将大大高于传统传播形式。同时，网络平台可将拥有不同生活阅历、经济实力的用户，通过对企业品牌、住宅定制模式与定制内容等的认可而聚集在一起，这样形成社群效应不断进行传播，从而加速定制化住宅产业的发展。

4 结语

2016年，国务院印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，文件指出，力争用10年时间将我国装配式建筑占新建建筑的比例提升至30%，在此背景下，建筑业的产业化变革已是大势所趋，百年住宅的发展提供了一个方向，也为用户进行个性化定制提供了一种可能，这种可能也许会对我国未来的住宅产业带来设计、生产、运营及居住方式等方面的变革，也许会对人民日益增长的美好生活需要和不充分的发展之间的矛盾带来一种平衡，需要建筑师与作为住宅市场资源整合者的开发企业共同思考。我们有理由相信，伴随着建筑技术与信息技术的进步，在住宅产业化的道路上，用户最终能够便捷地选择到称心的房子。