既有建筑转型综合养老设施的可行性研究——以上海嘉定某养老项目方案设计为例

■ 槐明路 HUAI Minglu

1 项目概况

该项目位于上海市嘉定区，东临嘉新公路，南临黄泥泾，西临沪嘉高速出口，北侧与其他地块贴邻。基地用地面积1.83hm2，基地西侧已建成一栋地上5层、地下1层的办公楼，基地东侧待建双塔办公楼为地上16层及9层、地下两层。设计任务是将此3栋建筑物改造为集养老公寓和专业养老设施为一体的高端综合性养老社区（图1）。

2 初步评估

图1 总体鸟瞰图

（1）既有建筑结构是否满足养老设施改造的要求。已建建筑为框架结构，且投入使用不久，在外形不动结构承载能力允许的前提下，内部空间可根据养老设施重新规划。医疗设施不设重型医技、特殊设备，结构无需特殊处理。但主要功能将办公建筑变更为医疗养老设施，建筑性质发生改变，结构抗震设防等级也不同，需要进一步的鉴定与结构评估。

（2）柱网与开间是否满足养老设施的使用需求。目前已建建筑、待建建筑主体结构柱距为9m，进深6m左右，前后楼板式布局，9m柱距适宜改造成无障碍护理间或病房间及老年人公寓，满足老年人生活起居、轮椅回转、洄游动线、护理便利等服务。6m进深，可根据进深偏小的特点，护理区设置双床间、单人间。公寓区设置6m×9m的双床套间公寓[1]（图2）。

（3）主要疏散楼梯是否满足适老化要求。目前，已建建筑、待建建筑均为办公类公共建筑楼梯，踏步约280mm（宽）×160mm（高），老年人设施踏步标准宜为缓步楼梯，踏步320mm（宽）×130mm（高），不应低于300mm（宽）×150mm（高）。且缺少满足老年人使用的低扶手、盲道提示点。需根据适老化需要改造或加设缓步楼梯。

图2 老年公寓选型图

3 总体设计思路

设计方案应妥善解决养老设施及相关配套功能用房的设置需求。在现有建筑主体结构及外观等基本不变的前提下，完成为失能和半失能老人提供医疗、康复、护理服务，为活力老人提供优质生活居住服务的改建方案。

设计定位：为失能和半失能老人提供专业的护理及疗养、康复、医疗服务；为活力老人、自理老人提供居家式养老公寓以及生活、娱乐、学习等配套服务设施；为不同层次的老年人提供全阶段全周期持续照料模式；为区域老年人、中高端客户及企业职工提供专业的健康体检服务。

4 改造方案

总体布局上，基地内西侧5层的已建建筑，拟规划改造为集门急诊、诊断、治疗、康复、护理、营养厨房等于一体的老年康复护理中心。基地东侧9层、16层的待建建筑拟规划为集接待展示、康复治疗、老年大学、日间照料、临时托老、活动中心、办公会议、图书馆、宗教礼拜、老年公寓、亲情公寓、职工公寓、公共餐厅、生活配套、沿街商业于一体的综合性老年公寓区。已建、待建建筑中央围合区域为中央花园，为住院老年人提供公共的户外活动、交往、休憩空间。基地西侧防护绿带拟规划为老年人康复花园，二层公共大平台区域拟规划为老年人室外活动、健身、集会场所，与西侧的康复花园、CSA农场等通过斜坡地和平台桥梁衔接。西侧护理中心平台上规划为露天影院，东侧老年公寓平台中部规划为露天泳池（图3）。

规划结构上，总体为双核心一带两轴三片区的结构。双核心是指老年康复护理中心与老年公寓，一带为基地南面滨水景观绿带，两轴为东西向的平台、露天影院、中央花园、露天泳池、平台等空间序列形成的横轴线，南北向的入口、连廊、中央花园、平台、亲水平台等空间序列形成的纵轴线。三片区是指中央的中央花园、西侧的康复花园以及共享大平台区。

交通组织上，住院、探视车辆自基地东北主要出入口进入，经环岛进入养老区主入口，基地中央主入口门廊设置下客区，车辆驶出环岛离开基地，或者就近驶入地下车库。人员出入口由基地东北角主入口进入，内部职工车辆、后勤车辆由基地西侧坡道入口停入地下车库。后勤物流车辆由基地东南角次入口进入，污物及日常生活垃圾由基地东南角次入口送出（图4 、5）。

图3 功能总体布局图

5 改造难点分析

5.1 楼梯不符合老年人设施踏步标准

可考虑在中庭、走廊靠外墙处局部加建缓步楼梯，必要时可考虑增加楼梯梯段数量。对于已建建筑改造楼梯难度较大，踏步宽度及高度、梯段数量、楼梯间难以改变，但考虑到本楼主要使用对象为失能、半失能老人，对楼梯需求频率不大，且建筑为医院、护理院，现状踏步满足医院的标准。因此，可保持现有踏步不变，加设老年人代步梯、无障碍扶手、提示盲道、摔倒呼叫设备、监控设备等设施，保障老年人的上下楼安全。待建建筑由于已经过各项报批环节只待施工，因此，原则上交通核心位置与范围保持不变，主体结构不变，楼梯间进深的扩大可通过压缩前室与卫生间的区域实现，可以满足老年人建筑要求，设置无障碍楼梯。

5.2 电梯形式及数量不符合养老设施标准

由于医疗、养老设施必须设置医用病床梯，已建建筑及待建建筑均为客梯，不满足医养设施设置标准与相关建筑规范，因此必须要加设新电梯或将现有电梯加以改造。已建建筑可考虑结合建筑中部的中庭加设病床梯、无障碍电梯，以满足老年康复、护理使用需求，加设数量需根据设计床位数量确定。已建建筑护理单元需统一加设污物电梯，为病床梯规格，每单元设置一部污物电梯。待建建筑改造成老年公寓，需将原设计中的客梯变更为病床梯，数量不少于2部，可根据现有公寓套数确定需求数量。另一方面，探视人群、医护人员、后勤运输等可充分利用现有客梯。

5.3 公共走廊不符合养老设施标准

现有的公共走廊宽度偏小，净宽仅为2.3～2.4 m，地面材料生硬，无老年扶手、跌倒呼叫装置、提示标示等设施。公共走廊拟改造为适宜老年人及病床、轮椅通行的标准医疗设施公共走廊。地面以防滑耐磨的PVC材料为主，两侧墙面加设高低双层木扶手，底层扶手0.70m，上层扶手0.95m，地面踢脚线处做弧形翻边处理，地面上设置提示标识，地面以上300mm墙面上设置跌倒呼叫装置，吊顶下方设置提示标志。走廊上方考虑设备管道走向，可局部拓宽[2]。

图4 首层平面图

图5 二层平面图

5.4 卫生间不符合养老设施标准或需增设卫生间

目前已建建筑、待建建筑公共卫生间均未充分考虑无障碍设计。老年人居住建筑要求卫生间全部采用无障碍设计，卫生间内设置轮椅回转空间，洁具采用无障碍抓杆，洗浴区采用助浴坐凳或步入式浴缸，卫生间入口处采用平坡过渡。老年公寓套内均需设无障碍卫生间，护理区病房内部可利用现有阳台区域设置无障碍卫生间与晾晒阳台。

5.5 楼层高度不可调节

目前，已建建筑、待建建筑二层及以上层高4.0m，老年人居住建筑生活起居用房净高要求2.6m，走廊净高要求2.3m，若二层以上设置老年人生活用房，走廊部分考虑梁高0.8m，管线层高度0.8m，吊顶构造层0.1m，净高2.3m，满足养老设施的净高要求。改造设计要合理布局各类设备管线，尽量避免管线交叉影响。

5.6 既有建筑采光条件不易满足老年人居住设施要求

根据改造方案，考虑将南向及景观朝向较好的房间改造为老年人居住、活动空间，尽量避免被周边建筑物遮挡光照，北向用房可做为护理人员用房及辅助用房。根据国家标准，老年人居室、活动室的满窗日照不应低于冬至日2h的要求[3]。

6 改造方法总结

综上所述，既有建筑适老化改造重点集中在几个方面：楼电梯、走廊等交通空间的改造；老人居室、护理病房等生活居住空间的打造；医疗卫生保障设施的植入；休闲娱乐设施、文化活动设施以及生活配套服务的植入；户外活动、康复疗养环境的营造。

在养老设施的功能设计方面，除基本的居住、护理用房及配套生活设施外，还需要根据老年人的身体状况、行为特点、生活习惯等加入医疗配套、文化娱乐、休闲活动、保健护理、幼托机构等。标准楼层中朝向好、景观优良的区域，考虑改造为老年人的居住单元及护理单元。考虑到自理老人、介护老人、介助老人等不同层次老年人群的各自特点，需提供不同级别的护理服务。考虑到低龄老人、高龄老人、痴呆老人的不同情况，养老设施中还应配备阿兹海默症治疗用房、临终关怀用房等。值得注意的是，对于既有建筑转型，交往空间、户外运动、花鸟养殖等环境场所的营造也非常重要，同时也要注意与室内居住及其他空间的无缝衔接[4]。

7 结语

既有建筑转型社会养老设施存在一定的可行性。这些建筑在进行适老化评估合格后，经过适当的改造、设计，可成功转型为健康养老设施。从社会意义上看，利用既有建筑作为养老设施的载体，在节约土地、节省投资、调节资源配置等方面都将有显著收效。