试析房地产企业成本管控存在问题及对策

金素文

【摘 要】随着房地产市场经济体制的改革，加上国家运用各种宏观调控政策对房地产价格和购房政策进行调控，房地产企业的利润空间在逐渐缩小。房地产企业合理控制并降低开发经营成本，提高利润已成为增强市场竞争力的主要手段。本文分析了房地产企业成本管控的意义和存在问题，并根据房地产企业不同的开发阶段提出了相应的成本管控对策。

【关键词】房地产企业；成本管控；最优化

一、房地产企业成本管控的重要性

房地产企业成本管控是房地产开发企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义。通过运用合理的成本管理方法对房地产开发成本进行有效控制，以实现目标利润和企业价值的最大化。

1.成本管控有利于提高企业的管理水平

房地产企业成本管控通过树立全面的成本管控理念和意识，运用先进的成本管理方法，完善成本管理制度和流程，结合成本绩效考核和评价，实现全员、全要素、全过程的成本管控。

2.成本管控有利于实现成本的最优化

房地产企业的利润是销售收入与成本费用的差额。在销售收入不变的情况下，成本管控是实现目标利润和企业价值最大化的有效途径。有效的成本管控可以通过事前策划，生产链的延伸，制度、流程的优化，结合绩效考评促进成本的最优化，为实现目标收益提供重要保证。

3.成本管控有利于增强企业的市场竞争力

近几年来，房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，利润空间逐渐缩小，成本逐渐透明化，很多房地产企业走上规范化的发展道路。房地产企业迫切需要加强内部管理，提高成本管理水平，增加产品的差异化以提高市场份额和竞争力。

二、房地产企业成本管控的主要内容

房地产企业成本管控有其自身的特点，主要从项目立项、设计、招投标、施工、验收等阶段进行成本管控，结合绩效考核将成本管理流程和制度进一步优化，促使成本管理制度与实际工作流程紧密融合。

1.立项阶段的成本管控

项目投资决策阶段至关重要，它主要是在市场预测、分析的基础上，判断房地产的发展趋势和确定合适的市场定位，做出适合市场的投资决策和成本策划。并按照目标成本进行设计规划，以保证项目建设的顺利完成，获得预期的经济效益。

2.设计阶段的成本管控

项目设计阶段成本控制主要通过产品设计的优化、工程技术指标的控制以及经济效益的分析论证等因素对成本进行有效的控制，合理科学的设计可以锁定70%—80%的可控成本，该比例足以体现该阶段成本控制的重要性。

3.招投标采购阶段的成本管控

这阶段的成本控制主要包括招标文件编制，工程的报价，工程的评标以及工程合同确定签署；采购预算的编制，供应商管理以及采购物资验收、付款结算等成本控制内容。该阶段要求严格按照招投标制度执行，避免制度流于形式，将目标成本控制在预定的范围内、保证项目质量和减少工程变更引起的后期结算问题。

4.施工及验收阶段的成本管控

这阶段主要控制内容是工程款支付进度的控制、工程设计变更和现场工程签证成本的控制以及竣工结算等。该阶段的每一项内容都是房地产成本管控的关键环节，特别是工程款支付进度、工程变更的管控成效直接影响后期的工程竣工结算。

三、房地產企业成本管控面临的问题

随着房地产体制的改革，房地产行业经历了高速发展的十来年，房价一路飙升。房地产企业依赖土地红利和高房价牟取超额利润在很大程度上削弱了房地产企业对成本管理的重视。成本管控不严出现工程质量、索赔、贪污舞弊，甚至房闹、房产纠纷等问题，付出承重的试错成本。

1.项目调研、设计不充分，导致设计变更增加而造成资源浪费

调研、设计阶段是开发项目成本管控的重点，直接决定着项目设计估算、方案报建概算和施工图预算。而事前开发项目阶段设计深度不够，存在后期设计变更增加，无法精准的确定成本管控的目标，错失了在设计阶段控制成本造价的有利机会。

2.项目成本管控意识不强，导致实际开发成本超支

从目前房地产企业的成本管控现状来看，全成本、客户视角、收益视角的成本管控体系尚未形成，没有树立成本节约理念和管控意识。招投标、物料采购、工程管理等内部管理制度的不完善、内部牵制缺失，出现工程变更增加，成本无法得到有效的管控，甚至出现腐败现象。

3缺乏合理有效的成本管理体系，导致企业发展受限

缺乏利用先进成本管理控方法，而是采用传统的“合同台账”进行管理，与目标成本关联度不大。从目前房地产企业的成本管控现状来看，没有实行全面预算管理和成本绩效考核制度。即使部分企业实行预算管理，但也没有严格按预算管理办法执行，对于超预算和预算外资金的支付仍通过简单程序追加预算，对成本管控没有起到实质性效果，也无法助推企业更好更快的发展。

四、完善房地产企业成本管控的对策

针对房地产企业在项目开发过程中比较突出的成本管控所存在的问题，企业应通过成本控制前移，树立正确的成本管控意识，完善内部管理制度以及实施合理的预算管理制度和内部控制制度。

1.采用目标成本管理法做好成本管控

目标成本管理是根据企业的经营规划和市场客户的需求，确定目标利润和市场价格，并提出目标成本作为企业努力的方向，从而以“目标收益”视角进行产品定位策划、设计和监管。设计、营销、成本、工程、财务各部门结合目标成本和目标收益完善内部管理制度，根据预算总投资额合理控制各阶段投入额，为目标收益进行决策和动态跟踪提供依据。

2.增强管控意识，从全成本、客户视角、收益视角做好成本管控

首先，从成本范围来看，“开发成本”不只局限于建安范畴，而应站在项目和企业全局。房地产企业成本管理应从全成本角度出发，不能单考虑建筑成本，更应关注和平衡前期设计成本、销售宣传费用、贷款利息、税款等。设计成本的增加，在一定程度上可能出现建筑成本的下调。综合全项目考虑全成本，实现成本最优化。

其次，从成本价值来看，从收益的角度审视成本管理。单纯的以目标成本做为成本管控的标准，在成本管理中会出现浪费现象，导致最终项目结算时出现超支的现象。因此，需要站在收益视角进行监控，不只是对目标成本的审核，更应该在项目投资的全过程监控目标成本的执行情况，以达到项目收益最大化。

再次，从成本优化来看，从客户视角实现成本价值的最大化。成本的投入以客户为导向，将更多的成本投向客户关注的地方，实现目标收益的最大化。

3.完善预算、成本绩效考核、内部控制等内部管理体系，实现成本事中控制

全过程成本管控，要求企业项目可行性研究、市场调研以及投资活动的评估和分析，从土地拍卖、规划、方案设计、施工建设、营销等阶段形成完善的成本管控体系。在项目各阶段应该结合项目特点建立适合企业发展的预算管理制度，配合预算管理设置成本绩效考核制度，针对项目各环节的内部控制风险点设置内部控制措施，以达成项目成本全过程管控中的事中管理与控制。

五、结束语

随着房地产市场环境的变化，房地产企业的竞争日益激烈，提高房地产成本管控意识，完善房地产企业预算管理、成本绩效考核和内部控制制度，以此控制好目标成本，实现企业价值的最大化。

参考文献：

[1]郑洪涛，张颖.房地产企业项目成本管理风险与控制—以苏州工业园区城市重建有限公司为例[J].财务与会计，2014（06）.

[2]李鹏.新常态下房地产企业加强成本管控的新模式[J].商业会计，2015（20）.

[3]王洪生.浅析房地产企业成本管控存在的问题与对策[J].中国经贸，2016（20）.