让老旧小区变为美丽家园

尤展 高玲 包咏菲

在城市化进程中，在高楼大厦的背后还有不少老旧小区。这些老旧小区因建设年代久远、没有物业管理，通常成为脏乱差的代名词。如何让老旧小区变身为美丽家园？徐州市泉山区通过为老旧小区量身定制物业管理，找到了一条行之有效的路径。

关注民生，探索物管新模式

过去几年里，泉山区不断加大投入，加上市级资金合计投入3.1亿元，整治了232个老旧小区，惠及居民35.9万人，小区环境普遍得到提升。为巩固来之不易的整治成果，泉山区经过充分调研，探索出“政府扶持+市场运作”的物业管理模式，解决了多年来老旧小区“没人管”“管不好”的老大难问题。

老旧小区应采取何种物业管理模式，泉山区进行了多次探索。2008年，试行全市推广的老旧小区准物业管理，费用由市、区、居民各出1/3，但由于街道和社区难以提供有效服务且居民承担费用难以落实，这一方式因此夭折。其后，区里又尝试引入社会化专业物业公司，由于老旧小区物业管理运营成本高、收费标准低，物业服务质量自然不高，这导致居民缴费率不高，形成了死结，最终物业公司打起了“退堂鼓”。

全靠政府做不了，全靠市场做不好。为此，2016年9月，泉山区出台了《关于加强全区老旧小区物业管理的意见》，创造性地推出“政府扶持+市场运作”的物业管理模式，即政府出资“兜底”，保证物业公司正常运作，物业公司按市场机制开展服务和管理，从而有效满足了老旧小区最基本、最迫切的物业管理需求。

这一全新的物业管理模式以区街两级物业公司为基本架构，以区房产服务中心下属的泉房物业服务总公司为载体，建立区级物业服务总公司，在王陵、奎山、永安等11个街道设分公司，全面开展老旧小区物业管理。总公司负责对分公司进行管理、指导和考核，选派工作人员常驻分公司、进行日常指导和巡查管理，分公司负责物业管理具体工作的落实。此外，总公司还设立了“两部一队”，即保洁部、保安部和小区综合服务队，通过保洁、保安、保绿、保修、保停车秩序“五件套”全覆盖的精细化管理，为老旧小区提供基本的物业管理服务。

记者在奎园新居南区看到，通过整治改造和引入物业管理，小区面貌焕然一新，大门处设置了车辆升降杆，传达室配上了身着制服的保安，路面平坦整洁，车辆有序停放，道路两旁花木郁郁葱葱。据悉，从2016年10月首批33个小区试点起步，截至目前，区街两级物业公司“打包”管理的老旧小区数量已达146个，基本实现了区内成规模的老旧小区物业管理全覆盖。

做优服务，用真情赢得民心

在老旧小区开展物业管理，得到居民认可是关键。为此，区街两级物业公司努力提供优质的服务，用真情付出赢得民心。

大多数老旧小区此前一直没有物业管理，居民更没有缴纳物业费的意识，对物业公司的入驻往往持不信任的态度。为此，物业公司首先向居民宣传引入物业管理是区政府“兜底”为民办实事，物业公司不以盈利为目的，让居民交最少的钱得到高性价比的服务。同时，进行摸底调查，了解居民诉求，并组织小区里热心、有大局观的居民代表成立“小区居民议事会”，共同协商物业管理方案并进行公示，得到大多数居民的认可后再签订合同。

为了培养居民“缴费买服务”的意识，物业公司采取了“先服务后收费”的方式，先无偿提供3—6个月的物业服务，让居民体验到优质的物业服务，然后再根据各小区实际情况每月收取0.2元/平方米至0.35元/平方米的物业管理费。为了提供让居民满意的物业服务，各物业分公司在前期老旧小区整治出新的基础上，认真听取居民的建议，力所能及地解决各种问题，还因地制宜开展个性化的物业服务。如，开发闲置区域画设停车位，缓解居民机动车停放压力；设置安全舒适的休闲座椅，让居民有休闲活动的场所；安装电动车充电桩，消除“飞线”带来的安全隐患。煤建北村小区居民常大爷告诉记者说：“自从有了物业管理，小区环境整洁多了。空闲时坐在树下乘乘凉，在健身步道走走，这样的生活很惬意。”

一点一滴的付出，居民由起初的质疑转变为默认、理解、认可、拥护和一致赞扬。副区长刘明介绍说：“通过先服务后收费，老百姓看到了小区环境的变化，也感受到了物业公司的诚意。经过一年多的运行，全区已有45个小区收取物业费，其中13个小区的收缴率超过90%。”

同向发力，让社区助力物业

老旧小区物业管理是惠及千家万户的民生工程，也是一项系统工程，任务繁重，涉及面广。物业管理运作一年多来之所以获得居民的广泛认可，离不开街道特别是社区的积极参与。

按照设计，街道物业分公司副经理由社区党组织书记兼任。这既明确了社区的责任，也让社区的管理工作有了抓手。社区充分发挥与居民接触多、熟悉情况的优势，创造性地开展工作。

在前期宣传上，社区通过发放征求意见书，组织召开业主代表座谈会，组织居民前往已开展物业管理的“示范小区”观摩等方式做好宣传发动，让居民了解并接受物业公司的进驻。

在日常管理上，社区干部在区里组织下挂钩每栋楼，通过选举楼组长，充分发挥社区党员的作用，定期召开党员、楼组长会议，听取大家对小区物业管理的意见和建议。配合区街物业公司制定量化标准并张榜公示，加强对小区物业服务质量的考核。组织社区委员、楼组长和居民代表联合成立监督委员会，对物业公司的工作计划和财务报表进行随机巡查。

在费用收缴上，社区发动小区内的老党员、楼道组长和志愿者带头缴费，并利用晚上下班时间组织社区工作人员、业主委员会成员一起上门收缴物业费。对拒缴物業费的居民做好说服工作，听取他们的意见并及时解决相关问题，不能解决的也耐心做好解释，从而赢得居民的理解和支持。

共建共享，让居民成为主人

老旧小区物业管理，必须依靠居民，让居民参与贯穿管理全过程，从而激发居民的主体意识，形成共建共享的良好氛围。

主动维护小区环境已成为居民的共识。在煤建4号院，记者注意到在物业公司架设的晾衣架旁都设有一个盒子，打开一看，里面整齐地码放着两排晾晒夹。居民李大娘说，这种温馨的小举动，让居民非常感动，他们使用完夹子后都会主动放回盒子里。正是通过有效的引导，居民们逐渐形成了珍惜、爱护身边好环境的意识，主动关心起小区的管理。

主动过问小区的事已成为居民的日常。湖滨街道刘场社区的“小马扎议事会”颇具特色。社区党委特邀老党员、志愿者和群众代表，每人发放一张小马扎，大家坐下来议事，像停车难、路灯不亮、绿化有待完善等物业管理问题都成为议事的重点内容。正是有了居民的主动参与，老旧小区的物业管理水平才能逐步提高。

主动缴纳物管费已成为居民们的自觉行为。住在云西小区的刘大爷给记者算了一笔账，物业费是每月0.2元/平方米，一年算下来，还不到200元。“与过去相比，小区环境干净整洁了，这样的物业费我交得情愿！”引入物业管理后小区的变化居民看在眼里、记在心里。半年内，云西小区物业费的收缴率由最初的30%增加到80%。

当前，“政府扶持+市场运作”的物业管理模式在泉山区已经进入了良性化运行的轨道。刘明告诉记者，政府“兜底”并不是大包大揽，而是通过加强管理、提升服务、培育居民缴费意识，形成可持续的物业管理运行机制。最终，政府逐步退出，将老旧小区物业管理真正推向市场。

责任编辑：朱 瑾