房地产税相关问题的研究

黄文莹

摘 要：近些年来，随着社会经济的发展，房地产税逐渐成为各级政府调节房价的重要经济手段。基于此，本文从地方税的主要来源、房地产税与房价之间的关系、税负归宿、房地产税的公平性、各地区房地产税的财力差异等方面来研究房地产税的相关问题。

关键词：房地产税；税负归宿；财力差异

前言

在一些发达国家中，房地产税是相当成熟的税种。房地产税的多方面经济效益在很大程度上决定着当地政府的经济发展状况。房地产税的征收对象是房屋，在征税过程中，按照房屋的各類收入以及余值向房屋所有者进行征收。在我国，对房屋进行征税，自古代起就有，且征收手段非常多，如：灶税、窗户税等。现在的房地产税是由地产税和房产税结合而成的。

一、地方税的主要来源

房地产税是公共服务与各类税收连接的工具，为地方政府的经济来源提供了保障。房地产税在一定程度上解决了公共服务问题，具体来讲，辖区居民可以将税收与公共服务自由组合，使地方政府能够提供最优的公共服务方案。房地产税除了是地方政府的重要经济来源之外，同时还影响着各级行政管理合税收负担与支付能力。从各级行政管理来看，房地产税的缴纳大大降低了行政阶级在对各类对象进行评价时出现的不公平现象。同时，房地产税在一定程度上改变了地方政府的决策，它反映了地方政府收取地方税的现象。例如：McGuire研究发现，地方政府的经济支出和收取到的税务与房地产税所面临的差异都是一样的。地方政府在收取地方税务的同时，地方政府的经济支出的不同使各地区之间的差异愈发明显，而房地产税的差异直接影响地方政府的经营。房地产税所导致的各类差异也直接影响着地方税征收水平[1]。

二、房地产税与房价之间的关系

根据近几年房地产行业的发展来看，房地产行情居高不下，导致房价也在不断的上涨。根据经济学理论，税收的变化会直接影响商品的价格，税收的供需两方的承担比例是由税收弹性来决定的。房地产的特征主要表现在两方面，其一是投资品；其二是消费品，根据房地产的特征，可以判断房地产税与房价之间的关系。房地产税影响房价的因素主要看房地产市场的需求和供应情况。在企业投资时，地方政府对房地产税的征收会增加投资成本，影响企业投资的方向。在现代社会，如果市场所需的投资比例较高的话，那么房地产税的征收会使房屋的价格降低。在我国，房地产市场非常复杂，很难判断房地产税对房价影响的具体因素。我国的房地产税与房价之间的关系主要取决于地方政府怎样应用征收的房地产税，如果地方政府将征收的房地产税应用到公共服务上，会使房价上涨。

三、税负归宿

关于税负归宿问题，税务专家们将其归纳为三种观点，第一，以消费税作为房地产税的主要税务；第二，以资本税作为房地产税的主要税务；第三，直接将房地产税作为经济发展的使用费用。这三种观点对于税负归宿的理解不尽相同。第一种观点，地方政府在对土地和建筑物征收房地产税之后，税负归宿是不同的。在土地方面，土地的供需是没有弹性的，所以征收的税务有土地所有者全部承担。在建筑物方面，建筑物的供给与需求时平行的，提供者是不需要承担税负的，而承担所有税负的是租户。第二种观点，具体来讲，房地产税同时具有消费税和一般税。房地产税的征收对象是不能移动的房屋，地方政府在征收房地产税时，承担税负的是资本所有者。第三种观点，地方政府将所征收的房地产税直接应用于当地的经济建设，这是对公共服务的一种贡献，因此对第三种观点的税负归宿进行讨论是没有意义的。

四、房地产税的公平性

在对房地产税的公平性进行讨论时，可以从多个角度着手。在研究其公平性问题时，有的专家是从国家制定的税务制度方面着手；有的专家是从对房地产评估准确度方面着手。公平在房地产税的研究过程中占有重要地位，房地产税的公平性主要分为两个方面，一是横向公平，一是纵向公平，税基、税率的制定会直接影响横、纵公平。横向公平主要是指纳税人的情况相似的情况下，应缴纳的税额是相等的。纵向公平主要是指纳税人不同，应缴纳的税额也是不同的。例如：以房产类型不同为例。由于房产的类型是不同的，它的房产评估率也是不相同的。纳税人的各类相关情况如果是相似的，那么就会因为他们所居住的房屋类型不同而影响税负。这样地方政府在征收房地产税时，就会导致横向不公平现象出现。对于纵向不公平来说，税种可以分为累退税、比例税、累进税。研究发现，累进税的征收原则是最接近纵向公平的。如果某类型的房产，它的市场评估价值与日常价值比率是随着日常价值的增大而减小的，就会产生纵向不公平[2]。

五、各地区房地产税的财力差异

房地产税在地方政府的经济来源中发挥的作用是非常大的。这些作用的主要表现形式是促进各地区的经济发展效率和作为经济发展的捕获工具等。但是，如果将房地产税碎片化，然后在将这些碎片叠加在一起，会呈现出不一样的效果。Tiebout研究的结果表明，企业在付出一定的税收之后，能够在财力上有巨大差异的各个辖区中自由选择所需求的公共服务。在这种情况下，地方政府所征收的房地产税可以使各地区地方政府的经济独立。事实上，地方政府在征收房地产税之后，在很大程度是能够影响地方政府的政策制定方向和财力的均衡分配。同时也有很多学者认为房地产税不是导致各地区财力差异的关键因素，它只是地方政府在进行税收时的一个环节。因此对房地产税影响财力收入差异的研究需要投入更多的精力。

结论

综上所诉，房地产税各类相关问题非常多。经过上文分析可得，房地产税作为地方税的主要来源，直接影响着地方税征收水平；房地产税的征收直接影响着房价的走向，同时，税收的变化也会影响商品的价格；对于税负归宿的观点比较多，需要人们进一步关注。公平在房地产税的研究过程中占有重要地位；房地产税影响着各地区房财力。因此，研究房地产税的相关问题非常重要。

参考文献

[1]李苗苗.房地产税改革相关问题探析[J].住宅与房地产，2016（27）：10-11.

[2]田芳.中国房地产税问题研究[D].东北财经大学，2015.

（作者单位：华中师范大学经济与工商管理学院）