土地管理与房地产开发经济的内在联系

杨柳

摘 要 本文结合实际探讨土地管理和房地产开发经济存在的内在联系，首先阐述相关理论，其次解析土地管理的制度环境变迁要点，最后对两者的关系进行研究，希望能给相关业内人士提供一些参考。

关键词 土地管理 房地产开发 经济发展

一、理论基础

（一）制度环境

制度就是一个企业想要得到发展，就需要达到当地对企业的各种要求，比如对投资商、经营商的要求等等。一般来看，制度可以被分成正式的制度和非正式的制度，当地的法律和政策是正式的制度，外资企业想要获得一席之地，就要遵守当地的制度。如果制度不能得到有效落实，那么可能会出现很多的问题，在很大程度上反映现状，包括政治和社会现状。在制度之下，官员的腐败和群众态度都能有一定的体现。

（二）战略反应方式

如今我国的制度环境变化很大，这给企业的发展带来很大的影响。因此，企业应该充分考虑应对的措施，接下来如何发展。企业只有明确自身的发展观念，才能顺应时代的发展。依照相关的文献可以得知，划分企业的对抗压力程度，一般就在几个层面上。

企业对制度的态度还可以被预测，通常可以结合制度观点和资源依赖观点，依照分类，明确企业的战略选择。企业在发展的过程中，还会遇到很多问题，面临多方面的压力。所以在压力制度来的时候，企业会有反抗，这是一种良性的互动。国外的学者，将企业的压力制度分为十来种。但是需要注意的是，这数十种反应都是在某一种情况下的。

二、土地管理的制度环境变迁

（一）法律环境

法律不能违背，法律是制度的一个方面，所以企业必须要遵循。我国的土地管理有关法律仍然需要完善。早在2000年，我国就对房地产行业做出了规定，有关法律也初步形成。从那时起，房地产行业就有了规范制度，法律还能对房地产行业进行制约。但在实际的施工过程中，有关法律的不成熟就有所表现，其中最大的问题是取得土地的方式。在那时，房地产商和政府协商后，形成共识就可以使用土地。这也不难看出在里面有很大的风险。房地产商所处的地区，只要官员权力越大，就越有权力出让土地，并没有做出详细的规定，所以不能得知房地产商是不是规范的，这样的情况还持续了很长的时间。直到2004年，我国地方政府调整了政策，发布了土地出让的有关政策，经营土地不是通过政府官员和企业私自转让了，需要有规范的流程，比如挂牌等等，这样的改变对房地产开发有很大的意义。国家对相关法律的建设和修改，都体现出了制度的成熟和国家的稳定进步，成熟的目标不会在一夕之间实现，需要缓慢递进的过程。因此，制度的完善还需要一定的时间。在这个过程中，我国可以多学习和吸收外国的经验技术，通过多种多样的渠道来提升自身的实力，积极解决途径遇到的困难，以更好地完善制度。

（二）政策环境

20世纪90年代末，我国对税收进行了改革。除了中央的税收要求，别的经费都被纳入了地方经费，地方政府可以通过转账土地使用权等方式获取自身的财政支持，因此地方政府很支持企业的开发事业，这也从侧面说明政府与房地产企业需要合作。如今，沿海地区有很多类似的土地政策。

三、土地的管理制度对房地产战略的影响

（一）遵守

这几年来，我国的制度逐步完善，有关法律条文也在落实的过程中，比如采购法律和公共工程的要求，企业只能按照规范要求来进行投标。其中，制度化对企业来说，影响最大。房地产企业必须按照目前国家对土地使用的规定，遵循严格的法律规范。

（二）隐藏

目前企业从事房地产开发，面对目前国家法律，表面遵循，但经常在背后寻找漏洞，找到牟利的机会，进而走上不正当的道路，所以我国急需建立健全市场规范制度，这也是努力的目标和方向。

（三）入伙

如今的房地产企业在从事开发的过程中，面对国家的许多制度，让官员或者地方名人在整体开发过程中都获取到足够高的利润。通常，企业成立起教育基金，向别的学校提供足量的奖金，请一些具有影响力的官员或名人加入进来，把这个好的名声和这些人一块分享，借用这个机会来拉拢关系；或者在施工期间把没什么技术含量的工作分给当地的厂商制作，用正当方法出让利益。而入伙的方式是进入企业内部，但并没有涉及重大决策的指定。

（四）控制

我国的很多地方官员都是上级分派的，地方政府必须听命于中央政府。面对目前非正式制度和官场潜规则的时候，企业需要直接和中央接触，在获得到支援之后，再让地方政府配合。中央政府直接命令地方政府配合企业的需要，帮助企业解决在建造中遇到的问题，还要提供经营方面的援助。

四、结语

虽然土地的管理制度已经得到了发展，但是目前还需要不断完善，完善有关的法律条款，规范市场的运营。房地产企业从事市场开发的时候，应遵循国家的法律。

（作者单位为盐城市大丰区国土资源局）

参考文献

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