优化廉租房源退租机制

文/苏毅

廉租住房制度是上海市“四位一体”住房保障体系中一项重要的制度安排，是解决本市低收入人群住房问题的有效途径。但是，目前廉租住房制度在运行中存在一些瓶颈问题，尤其在廉租住房实物配租房源退租机制方面，由于住房保障资源的有限性，退租机制对于实现廉租住房可持续发展有着重要意义，应引起上海市各级政府的高度重视。

一、应退租家庭现状

以上海市静安区廉租住房实物配租为例，已退租家庭户数占应退租家庭户数的比例不足三分之一。从目前情况来看，应退租主要原因是原实物配租家庭已获得房屋征收（拆迁）补偿安置或已享受本市其他住房保障待遇、复核时收入财产或居住面积超出现有廉租住房申请标准，以及未申报复核等情形。

因实际情况各不相同,应退租家庭清退难点较为错综复杂。部分家庭虽家庭收入或财产超出廉租标准，但实际在本市无房居住，人均居住面积仍属于我市住房困难群体；另有部分家庭发现廉租房源全额租金略低于市场租房价格且非常稳定，尤其是残疾丧劳家庭不愿意搬来搬去，情愿以政府作为惩戒的廉租房源全额租金支付房租而不愿离开；还有部分家庭则存在侥幸心理，认为暂时没有有效手段清退廉租房源，抱着住一天算一天的心态，甚至同一小区的实物配租家庭抱团壮胆，坚决不缴费不退租。

二、退租机制存在的问题

（一）法律体系不够完善

廉租住房尚未出台专门针对租后管理的法律法规，未通过法律明确廉租实物配租家庭的退出程序，即暂无统一具体的操作流程及实施口径，使得廉租房源退出的实施无法可依。在实际操作中,劝退方式过于单一固化，各级住房保障机构基本上仅运用廉租住房实物配租相关实施细则中提到关于“违规行为处置”的处理措施，主要有当面训诫、收取违约金、取消实物配租资格后收回住房等方式。操作流程通常参照上海市共有产权保障住房供后管理的执行程序，但效果也不甚理想，因此亟待有关部门出台多元化多层次的租后管理政策。

（二）监管措施缺乏推力

在廉租住房实物配租家庭发生应退租的情况时，产权方（或出租方）没有强制执行权，提请法院也较难强制执行，故住房保障机构普遍采取与应退租家庭约谈的形式，协商过渡期时间，并告知过渡期满需及时腾退房源、按廉租房源全额租金或市场租赁价格收取租金。但是，大部分实物配租家庭过渡期后仍拒不履行义务，甚至直接拒绝约谈。尽管区县或街镇住房保障机构很多工作人员拥有执法证,但其日常工作主要负责审核廉租准入资格，行政执法经验相对缺乏，且上海市中心城区实物配租对象户籍地和房源地之间的距离比较远，执法行政成本高、效率低，因此租后管理监管力度非常薄弱。

（三）缺少积极有效的引导

目前，上海市通过网络及媒体报道的内容多以住房保障政策为主，例如廉租住房准入标准放宽或租金配租金额提高之类的宣传性报道，在租后管理方面较少进行深入浅出的典型案例分析。同时，在退出方面通常引用惩罚措施，而没有利用好激励措施，导致陷入无法执行的尴尬局面。对于主动自愿退租家庭和不及时退租家庭来说，没有任何来自外界舆论压力的区别，退租变成了单纯依靠实物配租家庭自律的行为。部分实物配租家庭还会受到不良之风蛊惑，产生“租进去也不能把我赶出来”、“欠缴租金一样过”等思想，甚至出现阻止他人缴纳自付租金的行为，造成极其恶劣的影响。

三、退租机制的优化建议

（一）积极创新退租措施，逐步建立分类管理制度

住房保障制度作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支持，严格制定实物配租对象租后管理办法，坚决杜绝发生“蝴蝶效应”。当前，上海市廉租住房主要以租金配租方式为主，全市已将目光从廉租住房建设转向廉租住房租后管理，因此实物配租家庭户数基本趋于稳定，而可考虑将其中未退租对象进一步细化分析，并作出分类管理及相应处理。

笔者认为，上海市住房保障信用体系建设、“租售转化”试点、大幅提高租金补贴等政策实质上是推进退租工作的一系列举措，但是大部分实物配租家庭信用意识淡薄且短期内支付能力提高程度有限，这些家庭收入改善后超出廉租准入标准，增加的收入部分还不足以达到购买本市住房的程度，因此可考虑自付租金抵扣、降低首付比例或放宽住房公积金贷款条件等配套优惠政策，先行刺激经济条件得到改善后有一定购买能力的实物配租家庭有意愿尝试“租售转化”政策。

此外，还可考虑先从已获得房屋征收（拆迁）补偿安置的这部分家庭着手，将获得征收安置住房（或征收安置款）和实物配租退租（或租售转化）有机结合，实现跨部门信息共享和协作，彻底解决信息不对称问题，为退出提供信息支持。例如实物配租家庭签订征收安置协议时，需要同步选择拿征收安置款购买实物配租房源，或者选择拿征收安置住房及过渡费并即刻搬离实物配租房源。

（二）加大查处力度，形成对未退租家庭的震慑

租后管理成效与高效务实的专业运营和管理密不可分，高强度高频率的惩戒措施保证了违规行为的高成本，可以在一定程度上遏制违规行为的发生。一方面在实物配租家庭户籍所在地住房保障机构工作人员异地执法效率偏低的情况下,可聘请专业的第三方队伍,明确其租后管理职责，主要负责定期查处和处理未退租行为；另一方面由上海市住房保障机构牵头，按照分配的房源项目进行分组，组织户籍所在地住房保障机构与房源地的城管、公安、物业、住房保障机构一起建立多部门联动机制，定期组织专项整治活动。

同时，在条件允许的情况下，可由各区住房保障机构自行申请相关费用纳入预算，并通过绩效评估实施租后管理清退项目。尤其对于除租赁廉租房源外还拥有户籍所在地住房及他处住房的实物配租家庭，可考虑参照动迁强制执行程序收回住房，真正做到违规必罚，确保租后管理规定切实得到贯彻执行，尽量消除违规居住造成的社会负面影响。

（三）紧紧依靠舆论宣传，营造诚信的社会氛围

实物配租家庭自律退出的可能性很低，而且其经济实力有限，对其加倍收取自付租金等往往达不到制度设计的初衷，因此要有效借助外力作用。一是形成激励机制，将奖励和惩罚措施并举，在实物配租家庭中抓典型、树典型，并在其工作单位、户籍地或租住小区等一定范围内适时通报，进行表扬或批评。二是运用好“互联网+”,在百姓比较熟知的平台推送相关政策或者典型案例，让违规家庭感受到一定程度上的舆论压力，也杜绝部分观望家庭盲目从众的心理。三是建立完善的个人信用制度，使得实物配租家庭能够有序退出住房保障体系，例如：从2017年5月份诚信告知单的宣传和发放效果来看，很多欠缴自付租金的实物配租家庭在接受劝说和解释说明后，还是会在意被确定为“一般失信行为”和“严重失信行为”录入信用平台后的严重后果，因此消除了观望的态度而纷纷补缴自付租金或退出廉租房源，在提高自付租金收缴率或清退房源上起到了良好的效果。四是进一步加强宣传租金配租政策，不能只停留在租金配租轮候实物配租的思维定式，特别是部分家庭因人员、婚姻、身体健康状况等情况发生变化，不一定想继续接收实物配租，须提醒其可变更廉租选择方式，促使实物配租转成租金配租。因此，在租赁合同到期复核通过后重新签约阶段，应打破原实物配租家庭租赁合同到期后选择复核续期租赁合同的惯性动作，增加再次征询或温馨提醒的环节，通过直接帮助实物配租家庭实时计算若选择租金配租每月可享受多少元的租金补贴,为实物配租向租金配租转化提供一条通道。

现在应退未退实物配租家庭造成的负面社会影响正在迅速扩散，越来越多的实物配租家庭抱有围观态度。为合理利用住房资源和确保社会公平，有必要完善有关住房保障退出的法律体系和配套政策，建立监管制度和个人信用制度，采取适当行政干预，从而多措并举健全退出机制，有效促进廉租住房可持续发展。