目前形势下房地产行业并购财务操作实务

倪旭春

引言

最近几年，我国房价在不断上涨，人们对于住房的需求量也在不断的增加，政府开始对房价进行打压，房地产行业的处境也不容乐观，对于资金较为充足的大型房地产企业来说，可以实现对项目的并购，从而在一定程度上扩大自身的经营规模，实现企业的进一步发展。在实际工作展开的时候，应该重点注意操作的手段以及方法。现阶段，我国房地产项目并购的目的大致可以分为两种，第一，以低于市场平均价格来获得二手土地，然后进行房地产项目的建设；第二，对某一个区域范围内的房地产项目进行收购，从而迅速形成自己的市场。在进行房地产项目并购的时候，财务部门的操作是非常关键的，同时，财务工作也会贯穿在整个过程中。

一、并购前期

通常情况下，在并购前期会对目标企业的实际运行状况进行详细的分析，对企业的相关内部资料进行查阅，从而对目标企业的整体运作模式有较为全面的了解，只有对企业之前的发展脉络了解透彻之后，才能定下来未来业务发展的方向。当高层的管理人员互相接触完之后，财务部门就要展开相关的工作，其工作内容通常会涉及到以下几个方面。首先，要对并购的目标公司实际运行情况有较为具体的了解，同时还要有目标公司的主要债权所有者的信息，根据以上资料来确定最终的并购目标大概价格。第二，要对并购的目标项目价值有一个清晰的认知，尤其是在土地的利用价值方面，要对其进行多方面的参考来确定。第三，要对并购目标的财务管理制度是否完善做出判断，然后以此来对并购的风险进行评判。通常情况下，以上步骤的实施都是由财务部门来完成的，这对于财务部门的相关工作人员自身专业素质有很高的要求，尤其是在进行风险分析的时候，应该对各方面的因素进行充分考虑，保证项目决策的准确性。

二、财务调查阶段

当双方高层管理人员对项目的基本情况协商达成一致之后，就要对目标公司进行法律、财务、业务方面的尽职调查，其中财务方面工作量最为繁重。这时候双方已经签订了并购意向的框架协议书，并且保证在技术以及资金方面都不会出现大的问题。财务部门在进行调查的时候，主要会针对以下几方面来展开。

首先，要对并购目标公司的基本资料进行调查分析。主要包括财务资料、纳税资料、出资资料、土地成本资料以及银行贷款担保资料等等，会涉及到多方面的资料查阅，从而保证调查分析数据的准确性。

其次，要对目标公司现阶段的财务状况进行确定。对于目标公司来说，对其现阶段的财务状况进行确定，可以有效的确定项目并购的具体价格。第一，要对并购目标公司的整体市价情况进行评估，同时还要对企业正式运行所需要的启动资金进行评估，然后对金额进行核实。土地使用权的成本组成主要包括土地出让金以及交易服务费、耕地占有税、土地闲置费、拆迁补偿费等等，在实际工作展开的时候可能不仅仅限于以上几种。第二，如果项目已经在签订合同之前被开发，这时候就应该根据目标公司对项目的实际建设情况进行调查，将已支付的工程款、已结算的工程款等发票以及原始凭证进行收集，从而保证对目标公司在此项目建设上的资金流动情况有较为全面的了解。第三，要确定公司其他资产会计账面的价值，并且找到具体的确定依据。其中应该包括货币现阶段的资金价值确认、应收票据的确认、应收款项确认以及预付款项确认等等，此外，还要对长期的产权投资情况进行确认。第四，要对目标公司是否有负债情况进行确认。通常情况下，其主要是指账面上是否有银行借款或者是银行贷款、应付的工程款没有结清、应交税费没有缴清等等。第五，要确定目标公司账面上的净产值以及前期的亏空情况。主要是对实收资本进行确认，然后对现阶段目标公司的整体运行状态进行评估。

三、签约谈判阶段

签约谈判阶段是最为重要的阶段。当财务部门的调查工作完成之后，也就基本掌握了目标公司的经济状况以及资金流动情况，此外，还要进行其他方面的准备工作，当双方进行实质性的签约谈判的时候，应该对双方所要承担的义务进行阐述以及划分，让双方各自对自身要承担的义务有详细的认知，这时候，就需要采取以下工作。

首先，要进行包干费的区分。在进行并购协议签署的时候，进行包干费的区分是非常关键的，主要是根据现阶段目标公司的实际财务来对其进行细致的划分，对区分包干费的构成进行确认。通常情况下，会分为长期股权投资对价以及目标公司债务剥离两个方面，在实际工作展开的过程中又会分为多个环节，要对其进行精准的操作才能够保证购买方以及目标公司的会计核算准确性，方便对目标公司的收购金额进行确定。

其次，在进行首期包干费支付的时候，应该制定出资产与负债的剥离方案。剥离方案的制定对于目标公司的收购利益会有很大的积极影响，在进行剥离方案设计的时候，要根据目标公司的实际情况来签订相关合同，在合同签订之前必须要征得债权方的同意，目标公司不能代为支付，从而保证各环节之间的紧密联系。

第三，进行资料的交接。在进行资料交接的时候，其主要交接资料应当包括银行印鉴、税务登记证、总分类账、明细账以及会计凭证等等，在实际交接工作展开的时候所应用的交接资料可能不仅限于此，还需要根据并购项目的实际情况来定。

第四，目标公司要重新建账。当以上的环节步骤完成之后，公司应该针对目标公司账目的整理情况，来对其进行重新建账，之前的账目信息已经较为陈旧，同时其中对于很多方面的记录也已经不准确，这时候就需要重新建账，在建账的过程中，要注意尊重现阶段目标公司经济的实际情况，并且在原则上必须要保证原股东控制时期的目标公司期末与现阶段建账初期的余额应该相符合，这是非常重要的，也只有这样才能够保证目标公司在新时期的运行状态达到稳定。

结语

总而言之，当相关并购工作完成之后，要对并购公司进行一定的整合，使其更加适合现阶段公司的经营方式。在进行目标公司并购的过程中，应该对目标公司的实际情况进行精准把握，其中包括目标公司之前的运行情况以及目标公司的财务情况等等。这时候，要对目标公司的财务会计制度进行调整，使其与母公司达到一致，这样会更加方便对其进行统一的管理，会计核算模式、会计软件等运行情况都会在一定程度上关系到目标公司的未来发展，应该定期对其进行培训，以此来提升相关工作人员的自身专业素质。