投资性房地产企业会计核算相关问题探讨

苏露娜

基于人口大国的国情，我国房地产行业的发展相对具有优势，然而也存在着值得探讨与解决的问题。在会计准则的相关规定中，制定了投资性房地产会计核算的标准，但进一步分析可以发现该行业在初始计量，后续计量以及转换计量过程中的一些工作准则仍需要深化完善。

一、什么是投资性房地产会计核算

1.投资性房地产的概念

投资性房地产的经营项目属于资产使用权过度行为，主要是出租土地使用权和建筑物，以此来获取收益。其经营的目的是追求资本增值和赚取租金。此外，该行业也会在持有并准备增值后进行土地权转让，这是投资性房地产的另一种经营形式，一定程度上受到市场的需求变化以及其他增值收益等方面的制约，从本质上来看，这种经营方式是一种以增值后转让获利的行为，大部分该类企业会选择这种经营行为。从税法的规定来看，出租房产或是转让土地使用权的行为都属于企业经济活动之一，其所得租金、转让收益都属于营业税征税范围。若转让被认定的闲置土地则例外，但我国几乎不存在这种情况。

2.会计核算的内涵

会计核算是指企业会计与企业活动相关的记账、算账与报账过程。作为我国的官方流通货币，会计核算的记账单位只能是人民币这一币种，这也是会计准则的硬性要求。在企业发展的高峰期，会计核算具有重要地位。会计人员借助会计凭证和记录账簿来记录和管理经营活动，有利于确保形成准确的企业会计报表，进而顺利对财产进行全面的清点和盘查。另一方面，会计的高效监督和反映，在一定程度上也能促进定期成本及财务指标的优化。会计账簿汇对企业运营过程中的信息进行了整理与归类，确保所呈现房地产经济活动的全面性与有序性，它是会计信息的主要载体，确保管理人员在房产经营决策过程中获取全面科学的参考数据信息。此外，会计账簿对房地产经营活动起着支撑作用，为有效的决策提供保障。

3.投资性房地产会计核算的特点

投资性房地产的会计核算需要在行业准则的指导下进行，有初始计量和后续计量这两种类型。前者是获得房产所有权时的实际成本，后者是指企业对房产投入的计量。一般情况下，后续计量同时适用于成本模式计量与公允模式计量，但应避免同时运用，且确定后原则上不可更改。

二、投资性房地产企业会计核算的薄弱点

1.初始计量中核算科目的模糊性

根据国家的相关规定，在初始计量中，投资性房地产仅限于性质转为出租的土地使用权、建筑物以及准确增值后转让的土地使用权，自用的建筑物在性质上应归为固定资产。如果存在企业在某阶段内将建筑物的用途定位为出租或空置的情况，就归为投资性房地产。这项规定在一定程度上扩大了核算范围，企业可能存在编造意图文件的不良行为，在时间段的具体规定上也缺乏详细的准则，这样一来，当公允模式发生改变的情况下，企业会计将会受到冲击。针对上述情况，企业可能会根据自身需求对建筑物进行选择性的规定。

2.后续计量中计量模式依据的模糊性

在确定投资决策前，企业离不开综合考察和比较、分析，并且评估投资性房地产有效性，以此保障企业的利益最大化。在评估过程中，公允价值计量模式下要求将价值变动中的收益计为利润总额，但大多数情况下，公允价值核算难以完全符合企业的理想效果。这种与企业预期之间的差距在市场房价起伏较大时尤为明显。除此之外，公允价值模式的使用也为企业中某些居心不良之人制造机会，进行利润的操控，增加财务报表等会计信息的质量问题，导致不准确的财务信息出现，进而导致企业经营决策缺陷，也会影响企业的长远发展。

3.转换的账面价值与实际不符

一旦房地产的用途有所变化，企业需要及时处理，并再次定义房地产性质，完成转换工作。当前我国投资性房地产转换的调查结果显示，公允价值计量是主要模式。当房产用途改变时，会计人员应遵循会计准则完成房产转换的信息更换，科学反应房产价值，确保企业把握交换时机，营造良好的行业交易环境。因此，公允价值计量模式下，会计科目随投资性房地产变动而灵活转变。例如，当房地产性质由自用变为投资时，由于房产形态和资产性能没有受到影响，账面价值也应该与转换前保持一致。否则则难以保证投资性房地产企业资产价值报告的准确性，降低企业经营决策的可靠性和合理性。

三、关于提高投资性房地产企业会计核算水平的建议

1.提高初始计量核算科目的权威性

根据会计准则的相关说明，投资性房地产的初始计量是需要固定明确下来的，不可随意进行变动。投资性房地产的使用范围只能在出租使用权或资本增值的框架下进行，否则其性质将会向固定资产转变。因此，在初始计量时需明确用途，避免短期内进行更改。

2.处理好后续计量中公允价值变动问题

对于房地产投资过程中产生公允价值的变动，差额可计入下列两种会计科目：“投资性房地产-公允价值变动”，“资本公积-公允价值变动公积”，价值差额的恰当处理有利于促进企业的长远价值评估，充分挖掘资产总额与权益总额变化背后的信息。该方法既有利于及时应对企业房地产投资过程中公允价值的变动，也有利于促进企业营业综合和其他投资者权益。根据会计准则对后续计量方式的要求，需要确保同一企业后续计量模式的唯一性。出于追求利益的需求，大多数企业未能自觉遵守这一规定。实际操作中采用了公允价值计量模式，但在经营过程中获得其他投资性房地产收益，增加会计处理工作的难度，模糊了会计处理模式的概念。这种情况下的会计处理方式不够精确，降低企业在年末核算利润数据的可靠性。因此，会计准则的制定需要充分把握好企业新取得的投资性房产核算问题，针对自身运营过程特点，科学运用成本后续计量模式，力求体现历史成本计量的根本原则。

3.处理好房产价值与账面价值之间的关系

对于房地产转换计量中存在的难题和困境，相关部门积极应对，并出台了具有针对性意义的治理措施。从企业自身的角度来说，在房地产转换核算中可参照使用公允价值计量这一模式，以此来充分把握转换后房产价值量的问题，使得计量结果具有账面价值意义。另一方面，涉及转换核算时，当房地产由投资性质转向为自用性质时，房屋计量可以自用房地产账面价值为基础，过程中产生的价值同原账面价值误差均记入到当期亏损或盈利。

综上所述，本文对投资性房地产行业的概况进行了梳理，该行业发展前景非常好，正处于发展的关键阶段。为了更好的实现自身的战略目标，投资性房地产经营企业需要不断的自我反思与自我完善，以高水平的会计核算工作提升会计信息质量，并努力寻求具有长期适用价值的计量方法，全面切实提高经营决策的准确性。

[1]芦晨.投资性房地产会计核算现状及改善对策.商，2016（13）.

[2]匡佳慧.浅析投资性房地产会计核算中存在的问题及对策.商业经济，2017(09).