新形势下房地产企业纳税筹划探讨

石宇珍

引言

在当前我国市场经济体系全面改革背景下，房地产企业得到了快速发展，同时也成为了当前簇集我国国民经济发展的主要产业之一。其发展将给我国经济整体水平提升带来直接影响，是我国经济提升的主要后备力量。

从2003年起到2013年，是我国房地产行业发展的关键阶段，投资额以及营销额得到了大幅度的提升，在GDP中的占比也显著提高。在房地产市场投资浪潮的引导下，房地产价格得到了明显增长，高房价问题引发的经济泡沫化现象较为突显，政府部门通过颁布一系列宏观调控政策，实现对房价的把控。特别是在2013年之后，房地产发展效率得到了约制，进而步入到瓶颈期，诸多小规模城市房地产企业在当前环境的影响下，加剧了融资难度。在面对市场饱和以及政府调控双重作用下，诸多房地产企业开始注重成本管理，怎样减少税务成本投放，是当前房地产企业首要思考的问题。

因为土地资源较为短缺，国家对土地管理力度逐渐增大，上游建筑企业在人员成本以及材料成本方面，因为受到市场因素的影响，可控性比较少；房地产且税务成本作为运营成本的核心，和土地成本以及其他固定成本进行比较，税务成本可调控力度相对较大。因此，做好纳税筹划工作是缓解企业税负的主要方式。

一、房地产企业开展纳税筹划工作的必要性

（一）提升房地产企业整体效益

针对房地产企业来说，其作为我国税务收入的主要来源。和其他企业进行比较，税务部门对其监管更为严格，企业要想采用偷税、漏水等方面还缓解税务压力，难度性相对较高。同时，本身是不满足法律标准的，如果被发现，必将会受到一定的制裁。通常情况下，房地产企业诸多数据主要由政府部门统一监管，这样可以给对房地产效益把控提供条件。并且，房地产企业作为税务部门重点监管产业，受到这些因素的影响，这给房地产企业财务方面提出了严格的标准。通过开展纳税筹划工作，可以减少税务成本投放，让房地产企业获取更高的效益。

（二）实现税务法律体系的完善

通过开展纳税筹划工作，可以实现税务法律体系的完善。法律体系一般根据社会经济发展而改变。通过实践得知，新型的事物以及问题，将会让现有法律体系更加完善。近几年来，随着我国房地产企业的快速发展，相关的法律体系没有得到充分构建，房地产有关法律不全面。而部分纳税筹划就是利用法律体系的不完善，实现企业纳税成本减少。税务部门可以利用纳税筹划方式，将法律系统中存在的不足进行填充，从而提升税务法律体系的全面性。

二、当前房地产企业纳税筹划存在的问题

（一）纳税筹划认识不深入

当前，部分房地产企业领导层级没有意识到纳税筹划和偷税漏税之间存在的差异，常常将其混为一谈，普遍认为纳税筹划将含有一定的风险性。特别是在近几年我国税务部门在对部分房地产企业进行财务核查时，总会发现一些违规行为，这给房地产企业带来了一定的经济损失。因此，在税务方面，大部分房地产企业往往秉持较为严谨的工作态度。同时在现有法律体系的作用下，筹划空间相对较少，仅仅应用部分较为单一的筹划方式。在设定对应部门来收集筹划意见时，没有得到领导层级的认可，过于注重企业运营状况的思考，而忽略了税务管理，从而引发税务风险出现。要想保证纳税筹划工作的顺利开展，就要在满足相关法律需求的基础上进行，以此缓解企业税负，减少税务成本投放。但是由于部分房地产企业领导层级缺少对纳税筹划的认识，常常采用一些违法行为，实现偷税漏税，一旦被发现，必将会给企业整体声誉带来影响，约制房地产企业今后发展。

（二）纳税筹划方式较为粗放

当前，部分房地产企业在开展纳税筹划工作时，没有结合企业真实运营情况，加以科学细化，采用的纳税筹划方式较为粗放。现阶段，房地产企业开发项目中包含的税种数量相对较少，在进行土地采购时，将会形成一定的契税。但是契税筹划空间较为狭窄，相关优惠政策少之又少，因此，在开发阶段中，大部分房地产企业没有对此进行筹划。特别是在“营改增”政策全面落实之后，诸多没有落实的项目由之前营业税的缴纳更改成增值税缴纳，即便可以在此环节中获取一定的增值税专用发票实现进项抵扣，但是依旧有部分项目无法实现抵扣，需要按照税率11%进行增知识纳税，从而使得房地产企业税务逐渐加剧。

（三）缺少专业的纳税筹划人员

当前，大部分房地产企业普遍缺少专业的纳税筹划工作人员。现有的财务工作人员往往掌握充足的财务方面的知识，对税务认识不充足，要想具备纳税筹划工作人员所掌握的专业水平，将存在一定难度。由于财务工作人员无法把财务、税务等相关知识融合一体实现房地产企业纳税筹划，进而无法达到理想的纳税筹划效果。针对大部分房地产企业而言，在开展纳税筹划工作时，为了将筹划作用充分发挥，不但要对当前企业存在的纳税问题有所了解，同时还要提出对应的优化措施，减少企业纳税成本的投放，实现企业效益的最优化。但是从目前情况来说，部分房地产企业普遍缺少专业性人才。

三、A公司纳税筹划案例分析

（一）企业基本情况

A企业为某房地产企业，成立于2001年，注册资产为50000.00万人民币。自企业成立之后，开展诸多诸多工程项目，总开发建设面积已经超过150万平方米，累计投资金额到达15亿元。企业内部设定财务部门、房地产管理部门、工程技术部门、设备部门、安全监管部门以及人事部门等诸多部门，负责企业日常运营和管理工作。

（二）企业涉税现状

近几年来，随着A企业的快速发展，其开发的工程项目颁布全国，自企业成立以来，企业开始加大对中小型工程的开发力度，在市场中占据份额数量逐渐提升。截止到2016年，A企业总业务量已经超过30000万元，纳税额度也由之前的600万元直接提升到2500万元，企业税负得到了显著提升。通常情况下，A企业运营业务中包含的税务种类主要有所得税、增值税、土地增值税等。

通过对A企业近几年涉税情况进行探究得发现，A企业开发项目时涉及的土地增值税、营业税以及所得税占比相对较大，同时缴纳总数额也比较多。在实际过程中，技术房地产企业过于注重营销价格的提升，必将会影响企业整体效益的获取。所以，房地产企业再度提价之后自身税负情况进行思考的基础上，可以借助土地增值税的优惠政策，实现房地产营销价格和效益的全面提升，进而促进企业效益最优化目标的落实。房地产企业还可以通过开展主体税种纳税筹划工作，可以实现企业整体税负的减少，同时结合当前税务空间较大，合理采用管理方式，加大对增值税以及所得税等税种管理，从而缓解企业整体税务压力，给企业创造更好的经济效益。

四、房地产企业纳税筹划的优化对策

（一）从整体出发优化筹划方案

纳税筹划作为一项系统性的工作，企业在运营发展中，将会面临诸多税务，房地产企业需要根据自身特性和需求，做好纳税筹划方案的探究工作，不可过于注重某一税种纳税额度，应该从长远角度入手，防止得不偿失。例如，部分企业在开展纳税筹划工作时，假设没有对企业运营成本进行思考，同时在成本支出方面过于注重减少税额，没有重视企业整体效益，从而影响企业效益目标的落实。再加上大部分房地产企业通过减少房屋营销价格的方式，实现附加税等税务的降低，但是由于企业所得税的计税效益逐渐降低，广告成本以及营销收付相关的抵扣项目成本降低，应缴纳的企业所得税将会提升。因此，这就要求房地产企业结合自身情况做好纳税筹划方案的规划工作，对运营活动中涉及的每一项成本，加以全面探究，提升纳税筹划方案的合理性和规范性，减少企业不必要税务投放。以土地増值税筹划来说，我国相关部门颁布的土地增值税相关条例中已经明确指出，针对新开发的房地产项目在进行土地增值税缴纳时，可以将项目中的土地采购成本、开发成本以及税金等进行抵扣。房地产开[开放修改开发]发企业在投资项目建设时，可以加强在基础设施上加大投资力度，可以有效提升工程整体品质以及外在形象，实现房地产价格的提升。并且，采用增加可抵扣项目数额的方式，降低土地增值税纳税，进而起到减少纳税成本的目的。

（二）建立预警机制防范筹划风险

房地产企业自身含有周期长、投资资金量高、资金回笼效率面以及风险系数大等特性。在短期内部可以给房地产企业创造良好的效益，但是往往具备节税多、收益大等特点。在此环节中，如果采用的纳税方式不合理，没有结合相关法律体系要求来进行，必将会给企业带来严重的经济损失。通常情况下，导致房地产企业面临税务风险的主要因素有主观因素和客观因素两点。以此，为了减少税务风险的出现，房地产企业就要结合自身运营需求，营造良好的风险管理氛围，在结合相关法律需求的情况下，获取更多的优惠政策，对税务风险加以综合评估，构建完善的预警体系，加强对税务风险的把控，减少税务风险出现，从而保证房地产企业运营安全。

（三）运用政策的准确性和时效性

因为国家相关税务政策的全面调整，相关法律体系也需要随之进行更改，房地产企业需要对当前相关政策有所了解，在明确会计准则相关标准的情况，对企业纳税筹划方案加以适当修正。可以运用缓解企业税负的方式，实现节税效果的提升。在开展纳税筹划工作时，不仅要对企业当前所应用的会计准则标准以及税务优惠政策有所掌握之外，还要根据市场发展情况和企业运营特性，做好对应政策要点的把控工作，以此对市场发展趋势进行评估。假设无法及时结合经济发展状况对纳税筹划方案进行修整，将会导致原有方案效力逐渐丧失，甚至和当前法律体系相关要求相背离，给偷税、漏税现象出现提供条件，加剧了税务风险的出现。

（四）提高财务人员的综合素质

纳税筹划自身含有较强的专业性，这给纳税筹划工作人员专业素养提出了严格标准，只有确保纳税筹划工作人员掌握充足的专业知识和技能，才能实现纳税筹划自身作用的全面发挥。针对纳税筹划工作人员来说，其不仅需要对现有法律体系有所了解，同时还要具备较强的专业素养。房地产企业可以通过定期开展专业培训的方式，提升相关工作人员的专业素养，加大对财务工作人员税务法律体系的学习力度，让其参与到税务活动中，在掌握法律政策的同时，实现财务工作人员纳税筹划水平的提升，减少税务风险出现。

五、结束语

总而言之，纳税筹划针对房地产企业来说，作为一种现代化管理理念，其需要房地产企业领导层级给予纳税筹划充分注重，结合企业当前运营情况和需求，做好纳税筹划工作，实现纳税筹划自身作用的全面发挥，达到缓解企业税负的效果。随着国家宏观调控政策的全面实施，这给房地产企业的今后发展带来了一定影响，仅仅凭借提升营销额的方式已经无法迎合房地产企业发展需求，这就要求采用纳税筹划的方式，减少企业税务压力，提升企业整体效益水平，从而促进房地产企业健康发展。

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